今年以來(lái)，在政府嚴厲的調控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮、地產(chǎn)商現金流日益緊張，房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲的勢頭得到明顯遏制，一些重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)開(kāi)始出現局部松動(dòng)跡象。對于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，筆者認為,未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將較快增長(cháng)，但需求結構將迎來(lái)趨勢性轉變。滿(mǎn)足基本自住需求的中低端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入穩定增長(cháng)期，能同時(shí)滿(mǎn)足改善性和投資性需求的中高端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入高速增長(cháng)期。
從居民購買(mǎi)住宅的次數分類(lèi)，可以將房地產(chǎn)購買(mǎi)需求分為首次購房需求和再次購房需求。其中，首次購房需求對應著(zhù)居民的基本自住需求，再次購房需求包括兩種主要的類(lèi)型：居民改善性住宅需求和居民投資性住宅需求。不同的住宅需求，會(huì )受不同的因素驅動(dòng)。
對于基本自住需求而言，在人口數量、城鎮化率、城鎮人口中25-34歲年齡段人口數量和人均可支配收入等四項驅動(dòng)因素中，前三項反映的是潛在需求，第四項反映的是購買(mǎi)能力，當上述四項驅動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的基本自住需求。
從人口數量看，在2010年底我國總人口約13.4億，按照較保守預計，人口數量的峰值可能在2030年附近出現，屆時(shí)有望達到14.32億。由此可見(jiàn)，中國人口數量在未來(lái)較長(cháng)時(shí)期內將不斷上升，這將產(chǎn)生大量的潛在基本自住需求。
從城鎮化率看，在2050年之前中國城鎮化率仍將不斷提高，并有望在2050年上升至70%以上。由于中國的土地政策使得城鎮居民是住宅基本自住需求的絕對主力，而城鎮居民人口比例的快速提高與中國人口數量，在未來(lái)較長(cháng)時(shí)間范圍內的持續增長(cháng)兩種因素的疊加作用，無(wú)疑將進(jìn)一步增加潛在的基本自住需求。
從城鎮人口中25-34歲年齡段人口數量的變化趨勢看，未來(lái)城鎮人口中25-34歲年齡段人口數量，將由2010年的約20%比例逐漸下降至2030年的約12%。由于人口年齡結構和置業(yè)水平有很強的相關(guān)性，通常城鎮人口在25-34歲左右進(jìn)入第一次置業(yè)高峰，從而成為基本自住需求的主力人群，因此這一年齡段人口數量變化，意味著(zhù)未來(lái)潛在自住需求將出現較明顯回落。
從人均可支配收入來(lái)看，“劉易斯拐點(diǎn)”的到來(lái)意味著(zhù)今后居民人均收入將進(jìn)入快速增長(cháng)階段，人均可支配收入和購買(mǎi)能力也將由此快速上升。預計在2011年—2025年期間，中國城鎮人口年均增加數量將在1000萬(wàn)—1400萬(wàn)之間，鄉村人口年均減少700萬(wàn)左右；隨著(zhù)農村勞動(dòng)力人口日益供不應求，勞動(dòng)力要素價(jià)格將出現趨勢性的快速上升現象，由此必將帶來(lái)人均收入以及人均可支配收入的快速提高，從而使居民自住住宅的購買(mǎi)能力也隨之大幅提升。
從以上分析可以看出，未來(lái)潛在基本自住需求將先高位徘徊后逐漸回落，但考慮到未來(lái)居民人均可支配收入將較以往出現快速上升，從而使更高比例的潛在自住需求能轉化為現實(shí)有購買(mǎi)能力的需求。因此，整體而言，有效的基本自住需求在2030年以前將總體維持在較高水平，不會(huì )較2010年出現大幅滑落。
從城鎮人口中35—54歲年齡段人口數量的變化趨勢看，在我國城鎮人口數量不斷攀升的同時(shí)，未來(lái)城鎮人口中35—54歲年齡段人口數量將由2010年的約33.5%比例微降至2030年的約33.2%�？紤]到人口高峰將在2030年左右出現，以及2030年城市化率約為54%，因此，2030年城鎮35—54歲年齡段人口數量約為2.57億，較2010年將出現明顯的上升。由于人口年齡結構和置業(yè)水平具有很強的相關(guān)性，通常城鎮人口在35-54歲之間會(huì )集中釋放改善性需求和投資性需求，因此這一年齡段人口數量的明顯上升將顯著(zhù)增加潛在的改善性需求。
從住房需求變化來(lái)看，由于中國未來(lái)改善性需求的潛在購房者往往已擁有一套以上的住房，考慮到國內建筑的設計理念以及建筑質(zhì)量等都會(huì )經(jīng)歷一個(gè)由不成熟到逐漸成熟的發(fā)展過(guò)程。這就使得未來(lái)20年許多現有住宅將出現居住環(huán)境落伍、建筑物老化等現象，從而促使已擁有這些住宅的居民形成新的改善性需求，進(jìn)而使得潛在的改善性需求上升。
從自有住房者收入增速來(lái)看，由于改善性住房需求者多為二次以上購房者，所以通常已解決基本自住需求。這些人群主要由當前城鎮中收入水平較高的居民（以中產(chǎn)階層及以上居民為主）組成，他們的未來(lái)收入增幅有望明顯超過(guò)未來(lái)居民人均增幅，因此其未來(lái)改善性購房能力也將快速上升。
上述三項驅動(dòng)因素中，前兩項反映的是潛在需求，第三項反映的是購買(mǎi)能力，當上述三項驅動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的改善性需求。從以上分析可以看出，未來(lái)中國潛在的改善性住宅需求將快速提升，同時(shí)改善性購房者的購房能力也將快速上升，從而使規模龐大的潛在改善性需求有望轉化為現實(shí)有購買(mǎi)能力的需求。因此，整體而言，改善性需求在2030年以前將出現加速上升態(tài)勢。
從投資預期回報率來(lái)看，因受住宅市場(chǎng)供求關(guān)系、居民投資機會(huì )成本、國家房地產(chǎn)政策等諸多因素影響，因此在可預見(jiàn)的較長(cháng)時(shí)期內，國家將繼續通過(guò)限購令、暫停多套房貸款、提高二手房交易成本等多項政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求進(jìn)行抑制，從而降低投資性購房（特別是對中低端住宅的投資性購房）的預期回報率。
從自有住房者收入增速來(lái)看，由于投資性購房的需求層次明顯高于基本自住購房需求，因此投資性購房者多已擁有自有住房。如前所述，這一人群的未來(lái)收入增幅有望明顯超過(guò)未來(lái)居民人均增幅，因此其未來(lái)投資性購房能力也將快速上升。
上述兩項驅動(dòng)因素中，前一項反映的是潛在需求，后一項反映的是購買(mǎi)能力，當上述兩項驅動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的投資性需求。從以上分析可以看出，由于未來(lái)國家將繼續通過(guò)各項政策措施來(lái)穩定中低端住宅價(jià)格、抑制投資性需求、緩解社會(huì )矛盾。因此，對于中低端住宅的投資性需求，在未來(lái)較長(cháng)時(shí)期內都將會(huì )受到明顯抑制。
與之不同的是，中高端住宅市場(chǎng)主要針對改善性住宅需求，這一市場(chǎng)未來(lái)仍將快速增長(cháng)，這是城鎮人口年齡結構變化和居民消費升級的必然產(chǎn)物。此外，中高端住宅市場(chǎng)針對的是社會(huì )金字塔結構中處于中上層的人群，在一定程度上有利于社會(huì )效率的提高，因此未來(lái)國家有望在社會(huì )住房矛盾得到初步緩解后，優(yōu)先放松對這一市場(chǎng)的管制。筆者認為，投資性需求未來(lái)最有可能在中高端住宅市場(chǎng)聚集，并與改善性需求相疊加，從而加大中高端住宅的市場(chǎng)需求。
總而言之，通過(guò)對不同需求的驅動(dòng)因素分析，筆者認為，需求結構將迎來(lái)趨勢性轉變，滿(mǎn)足基本自住需求的中低端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入穩定增長(cháng)期，能同時(shí)滿(mǎn)足改善性和投資性需求的中高端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入高速增長(cháng)期。
