自2010年4月新“國十條”以來(lái)的本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)歷時(shí)一年半多，當前正處于十分關(guān)鍵的時(shí)期。對繼續堅持房地產(chǎn)調控持反對意見(jiàn)最主要的觀(guān)點(diǎn)有兩個(gè)：一、會(huì )因為影響房地產(chǎn)投資而拖累經(jīng)濟發(fā)展；二、會(huì )因為影響市場(chǎng)行情尤其開(kāi)發(fā)商資金鏈而導致金融風(fēng)險。
　　一年多前，筆者在參加有關(guān)決策部門(mén)調研的時(shí)候，就明確指出這種擔心不必要，并預言調控持續緊縮下，我國房地產(chǎn)投資仍會(huì )高速增長(cháng)，金融風(fēng)險也不會(huì )因為房地產(chǎn)調控而爆發(fā)。過(guò)去這一年來(lái)的市場(chǎng)形勢發(fā)展印證了我的判斷。筆者的判斷基于以下主要理由：

1. 房地產(chǎn)投資與房?jì)r(jià)走勢沒(méi)有直接關(guān)系

　　從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上看，房地產(chǎn)投資的增幅與房?jì)r(jià)漲跌之間并不存在強的關(guān)聯(lián)度，往往還有一定的背離。如1998年房改后的1999-2003年間，房?jì)r(jià)漲幅很低，平均在3%左右，但這幾年房地產(chǎn)投資持續高速增長(cháng)，并都顯著(zhù)高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速。2004-2007年和2009年房?jì)r(jià)高漲，但房地產(chǎn)投資增速反而低于同期固定資產(chǎn)投資增速。2010年本輪調控后，房地產(chǎn)投資增速反而創(chuàng )下歷史新高，達到33%。2011年1-10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比增長(cháng)31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長(cháng)34.3%。這些都遠遠超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速24.9%。土地購置面積也保持15%以上的增長(cháng)。
　　為了進(jìn)一步驗證我的觀(guān)點(diǎn)，我曾定量研究了2000年以來(lái)的月度房?jì)r(jià)增速與月度房地產(chǎn)投資增速之間的關(guān)系，無(wú)論在何種模型設定下，都可以發(fā)現兩組數據之間的相關(guān)性很低。

2. 房地產(chǎn)投資主要取決于對經(jīng)濟基本面的中長(cháng)期預期

　　對數據的研究可以進(jìn)一步發(fā)現，中國房地產(chǎn)投資數據對房?jì)r(jià)變動(dòng)的敏感性不強，而對宏觀(guān)經(jīng)濟基本面尤其是GDP、工業(yè)增加值和城市化的走勢十分敏感。
　　業(yè)內多數學(xué)者和戰略投資者都認為，只要中國還處于經(jīng)濟增長(cháng)和高速城市化階段，對商品住房的“剛性”需求仍然可觀(guān)存在。2010年全國城鎮住宅竣工建筑面積（含非市場(chǎng)途徑的所有新建住宅）創(chuàng )下歷史最高紀錄，達到8.68億平方米，折合800多萬(wàn)套。但我國目前城市家庭有2.4億多戶(hù)，意味著(zhù)每年只要3%～4%的家庭有新增或改善住房需求，8.68億平方米的新增住房供應就能消化掉。
　　國內外權威機構都預計，未來(lái)10-15年仍將是我國城市化高速進(jìn)行的時(shí)期，預期每年新增城鎮人口為1500萬(wàn)左右，以人均住房建筑面積30平方米的需求來(lái)看，這就需要4.5億平方米的新建住宅。2010年末我國城鎮住宅存量約為145億平方米，僅補償折舊就需要消耗3億平方米，再考慮約有40%是1999年之前以非市場(chǎng)方式提供，在品質(zhì)與功能上很難滿(mǎn)足現代居住需求，已有房者的潛在住房改善需求也十分巨大。所以，總體上在未來(lái)10-15年，我國城鎮住房供應仍然偏緊張。
　　本輪通過(guò)大規�！跋拶彙闭�策的實(shí)驗，即使一線(xiàn)城市的交易量也沒(méi)有太多下滑。在政策高壓和房?jì)r(jià)沒(méi)有松動(dòng)的背景下，2011年1-10月全國商品住宅銷(xiāo)售面積仍然增長(cháng)9.0%，這正說(shuō)明中國居民對住房的剛需確實(shí)強勁�？梢哉f(shuō)，目前中國的城市住房供給能力相對居住需求都仍然處于供不應求狀態(tài)，如果不繼續嚴厲抑制投資性和炒作需求，那房?jì)r(jià)勢必高不可攀并波動(dòng)劇烈。
　　以上分析的政策含義是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金發(fā)展期還將持續一段較長(cháng)時(shí)間，事實(shí)上幾乎所有大房地產(chǎn)公司都對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(cháng)期仍然看好。加以房地產(chǎn)項目的調整成本很大，大多數開(kāi)發(fā)商不會(huì )因為短期的政策調整就下馬項目。

3. 房地產(chǎn)投資在穩定預期下才能穩健增長(cháng)

　　理論和經(jīng)驗都表明，在價(jià)格溫和、預期穩定的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商才更愿意放心大膽、開(kāi)足馬力地進(jìn)行投資。1999-2003年房?jì)r(jià)增幅十分溫和，但住宅房地產(chǎn)投資都在高位增長(cháng)就是明證。只是一段時(shí)間內個(gè)別熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)出現了暴漲暴跌，才會(huì )誘導部分開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生投機心理，去不斷嘗試以囤地、放慢施工速度、捂盤(pán)等各種策略性機會(huì )主義行為來(lái)讓自己的利潤最大化。所以房?jì)r(jià)暴漲往往不會(huì )帶來(lái)投資增加，反而還容易見(jiàn)到投資收縮。本來(lái)2009年足可以讓市場(chǎng)來(lái)懲罰投機心理重的開(kāi)發(fā)商，但遺憾錯過(guò)這個(gè)時(shí)機，導致開(kāi)發(fā)商的賭徒心理更加濃厚，投資變投機的行為更加肆無(wú)忌憚。
　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，正是著(zhù)眼于保經(jīng)濟增長(cháng)、著(zhù)眼于穩定的房地產(chǎn)投資，本輪房產(chǎn)調控才一定不達目標不罷休，一定要達到穩定房?jì)r(jià)預期的目標，讓沉迷房?jì)r(jià)暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒過(guò)來(lái)，確定地著(zhù)眼于長(cháng)遠戰略來(lái)做理性和可持續的投資。房地產(chǎn)投資穩定了，經(jīng)濟增長(cháng)才有穩定牢固的基礎。
　　商鞅變法，政策來(lái)源于威信。如果連這輪聲勢這么浩大的調控都無(wú)功而返了，那么市場(chǎng)再沒(méi)有穩定可預期的長(cháng)遠前景可言，房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對經(jīng)濟增長(cháng)才是最大威脅。

4. 一線(xiàn)城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟重要性下降是歷史規律

　　誠然，調控以來(lái)一線(xiàn)城市如上海、北京出現房地產(chǎn)投資增速下滑趨勢。如上海2011年1-8月房地產(chǎn)投資增速只有7%。不排除上海房地產(chǎn)投資還有反彈的可能，而且7%與2006年和2008年相比都不算低。但上海即使以常住人口來(lái)計算的人均GDP都已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)美元，從國際經(jīng)驗上來(lái)看，這也基本到了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中重要性會(huì )持續出現下降的階段。
　　國際房地產(chǎn)學(xué)者在1970年提出一個(gè)著(zhù)名的“住房投資與GDP之比會(huì )隨著(zhù)人均GDP增長(cháng)而會(huì )呈現倒U形”的假說(shuō)。世界銀行于1993年對眾多國家的跨國別研究也證實(shí)這種假說(shuō)。他們發(fā)現，一般說(shuō)來(lái)，當人均收入很低的時(shí)候（人均低于1000美元），住房還不能成為重要的大眾消費品，住房產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟作用很小，一般住房投資與GDP之比為2%左右；當人均收入超過(guò)一定水平，進(jìn)入中等收入國家水平（1000-5000美元），普通大眾對住房的改善需求快速增加，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長(cháng)，住房投資與GDP之比會(huì )達到8%左右；當進(jìn)入次發(fā)達國家水平得時(shí)候，住房已經(jīng)高度普及，住房產(chǎn)業(yè)也不再具有很強的拉動(dòng)作用，同時(shí)經(jīng)濟發(fā)展階段也超越了投資拉動(dòng)型，住房投資與GDP之比又會(huì )跌到3%～5%水平。
　　另外，從國際經(jīng)驗上看，住房投資乃至整個(gè)房地產(chǎn)投資占總的社會(huì )固定投資的比重，也會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展程度提高，而出現先提高再逐步下降直到穩定的演變過(guò)程。大多數發(fā)達國家目前住房投資占總投資比重穩定在20%左右。

5. 房地產(chǎn)調控本身不會(huì )直接導致金融風(fēng)險爆發(fā)

　　2010年我國個(gè)人房貸余額為6.2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為3.13萬(wàn)億元，兩者合計為9.3億元，占金融機構總貸款余額的21%，占中長(cháng)期貸款余額為32.36%，尚在安全范圍。
　　因為房?jì)r(jià)下跌而引發(fā)大規模按揭風(fēng)險，在我國可能性不大，主要國有銀行的壓力測試表明它們能接受30%甚至50%的房?jì)r(jià)下跌。與美國等國家不同，我國居民住房消費行為還是偏保守，購買(mǎi)住宅中按揭貸款利用率并不大，商品住宅的杠桿比率不到40%（房貸與新房銷(xiāo)售額之比）。而且我國沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度，惡意壞賬可能性不大。2008年國際金融危機中不少地區如深圳出現過(guò)房?jì)r(jià)20%～30%的降幅，壞賬行為也是極個(gè)別的。因為樓市不景氣而導致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，僅限于中小開(kāi)發(fā)商，對大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可能性不大。行業(yè)大規模兼并重組本身是房地產(chǎn)業(yè)必然趨勢。

6. 深化房地產(chǎn)調控才能逼迫地方政府去除土地財政依賴(lài)病

　　房地產(chǎn)調控對房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)本身其實(shí)沒(méi)有太大的影響，限購、限貸、加息、加稅，都是讓市場(chǎng)回歸理性與冷靜，而不是毀滅性打擊。但由于我國地方政府土地財政與融資平臺對房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是土地價(jià)格依賴(lài)過(guò)深，房?jì)r(jià)持續低迷后，地價(jià)先行走低，不少地方包括上海、北京已經(jīng)屢次發(fā)生土地拍賣(mài)流標，土地出讓金大幅萎縮。地方上不僅融資壓力巨大，還直接導致系統債務(wù)風(fēng)險。審計署數據表明全國10.7萬(wàn)億元地方平臺債務(wù)，將集中在今明兩年償還。銀監會(huì )前主席劉明康在近期的形勢講話(huà)中也認為，地方政府發(fā)生債務(wù)危機可能性較大。這是房地產(chǎn)調控最主要的風(fēng)險，也是最大的阻力來(lái)源。
　　地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財政已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個(gè)“毒瘤”。只有讓地方政府意識到經(jīng)濟發(fā)展和城市建設不可能一直過(guò)度依賴(lài)土地財政，必須轉向真正的產(chǎn)業(yè)結構升級和技術(shù)進(jìn)步，城市建設和社會(huì )民生的協(xié)調發(fā)展才能成為事實(shí)。從這個(gè)角度說(shuō)，也要堅持房地產(chǎn)調控不放松。

小結：堅持深化房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖

　　目前堅持“限購”仍有必要，堅持2-3年的時(shí)間，直到讓市場(chǎng)氛圍和人們對住房觀(guān)念有個(gè)根本性改變，再考慮放開(kāi)�！跋拶彙蓖顺鲋�前，房產(chǎn)稅有必要逐步全面鋪開(kāi)。長(cháng)遠看，房產(chǎn)稅是抑制投機的最有效辦法，縮小貧富差距的利器，也是徹底擺脫“短期化土地財政”的唯一良方。但毫無(wú)疑問(wèn)，房產(chǎn)稅問(wèn)題十分復雜，涉及面廣，需要公開(kāi)透明，程序合法，負擔合理公平，并真正做到取之于民用之于民，取得人民群眾的理解與支持，才好逐步謹慎推進(jìn)。
　　當然，淡化房地產(chǎn)投資屬性，消除房?jì)r(jià)泡沫，還需要諸多宏觀(guān)政策尤其貨幣政策的配合，一個(gè)重要前提是利率由負轉正，維持在較高水準，否則在負利率和低利率環(huán)境下很難遏制買(mǎi)房保值的心理驅動(dòng)。