房地產(chǎn)的趨勢性下行基本得到確認，但其未來(lái)的下滑恐怕并非如GDP一樣受控。
如果這種加速下調發(fā)生，不僅會(huì )加速房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的下行，進(jìn)而影響GDP的平穩增長(cháng)。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整還會(huì )對地方土地出讓金、稅收產(chǎn)生沖擊，惡化地方政府的資產(chǎn)負債表。這些調整反應在賬面上，都將成為對金融機構資產(chǎn)質(zhì)量的壓力。如此看來(lái)，政策有必要提前做出預案對沖，防止去泡沫化引發(fā)大調整。
從目前的數據看，房地產(chǎn)投資增速下滑幅度存在顯著(zhù)擴大的可能。10月份，作為先行指標的新開(kāi)工面積大幅下滑，同比增長(cháng)率從8月份的32%、9月份的8.9%驟降至2.2%。商品房銷(xiāo)售面積單月同比負增長(cháng)9.9%，銷(xiāo)售額同比負增長(cháng)11.1%，單月同比增速比9月份出現約20個(gè)百分點(diǎn)的大幅下滑，且2011年首次出現銷(xiāo)售額增速小于面積增速，顯示全國房?jì)r(jià)已開(kāi)始出現下跌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計同比增速20.2%，增速縮窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。
從宏觀(guān)層面考量房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響，既往數據顯示，2003至2009年，投資對GDP增長(cháng)貢獻率平均46.98%，而房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例平均為24.10%。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資對GDP增長(cháng)的直接貢獻率為11.32%，房地產(chǎn)將對經(jīng)濟增長(cháng)有較大影響。
從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度角度考察，有學(xué)者的研究發(fā)現，在42個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)中，與房地產(chǎn)業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)的部門(mén)有39個(gè)，主要后向直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)依次是：金融保險業(yè)、建筑業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、電器機械及器材制造業(yè)、通用專(zhuān)用設備制造業(yè)等。與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)的部門(mén)有41個(gè)，主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括：公共管理和社會(huì )組織、批發(fā)和零售貿易業(yè)、金融保險業(yè)、其他社會(huì )服務(wù)業(yè)、信息傳輸、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等。
所謂前向關(guān)聯(lián)關(guān)系，實(shí)質(zhì)是該產(chǎn)業(yè)向另一產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素或者服務(wù)而發(fā)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系。后向關(guān)聯(lián)關(guān)系則是本產(chǎn)業(yè)的需求而與其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)發(fā)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
具體到一些大的行業(yè)，冶金方面，建筑用鋼約占鋼材需求的50%，房地產(chǎn)調控將對其構成實(shí)質(zhì)性拖累。同時(shí)，房地產(chǎn)調控對鋁的影響直接，對銅的間接影響較大。目前，鋼鐵從5000多元/噸跌到4000多元/噸，銅從8萬(wàn)多元跌到5萬(wàn)多元。在工程機械領(lǐng)域，房地產(chǎn)貢獻了30%的收入，混凝土機械和挖掘機分別占40%和20%。在建材領(lǐng)域，玻璃需求在房地產(chǎn)中的新建筑占主體，約占玻璃總需求的60%。玻璃產(chǎn)量同比增速對房地產(chǎn)竣工面積累計同比增速的敏感性系數為0.78，而對汽車(chē)產(chǎn)量的敏感性系數僅為0.27。水泥需求受房地產(chǎn)和基建共同拉動(dòng)，其同比增速對房地產(chǎn)新開(kāi)工面積累計同比增速的敏感系數為0.44。
在金融領(lǐng)域，雖然“按揭貸款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”占銀行貸款總額的比例基本保持穩定，但由于地方政府融資平臺貸款占比迅速上升，導致銀行貸款中受房地產(chǎn)影響的部分被顯著(zhù)放大。眾所周知，為配合2008年的基礎建設，地方融資平臺大規模舉債，明年將進(jìn)入又一個(gè)還貸高峰期，而地方政府預算很大程度上樂(lè )觀(guān)地考慮了未來(lái)的土地收入。
誠然，房地產(chǎn)泡沫是政府和群眾所深?lèi)和唇^的，但政策對待房地產(chǎn)泡沫應持理性的態(tài)度，應充分考慮到房地產(chǎn)泡沫破裂對市場(chǎng)、對經(jīng)濟的巨大沖擊�？梢灶A期，在2012年，隨著(zhù)房地產(chǎn)的惡化、國際市場(chǎng)動(dòng)蕩的加劇、平臺還債高峰期的到來(lái)，未來(lái)潛在的金融風(fēng)險將進(jìn)一步集聚。從這個(gè)角度考量對泡沫的治理，“稀釋”可能比“刺破”更加可取。
