有人會(huì )說(shuō)，香港住房問(wèn)題也很?chē)乐�，為什么仍然被全球稱(chēng)為保障住房典范？這是否言過(guò)其實(shí)？其實(shí)，這一問(wèn)題的提出及延伸出來(lái)的思考，對回答我們能否學(xué)香港，能否學(xué)得到香港，有著(zhù)極重要的含義。世界上就算是采取市場(chǎng)導向的國家，也曾或多或少的搞過(guò)一些住房保障，但成績(jì)卻很不理想。比如美國，也曾搞過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)公共住房，但最終低效、混亂，成為雞肋�？梢哉f(shuō)，世界上可以把保障住房覆蓋率搞到50%而不崩潰，還能有序運作的，只有香港和新加坡了，其他任何一個(gè)國家和地區都做不到。有些國家搞到5~10%，財務(wù)和管理方面的問(wèn)題就開(kāi)始發(fā)作，使得無(wú)法持續。正是從這個(gè)意義上看，香港才稱(chēng)得上典范。因為如果從居住質(zhì)量、從老百姓對居住問(wèn)題的滿(mǎn)意度來(lái)看，香港顯然要比很多國家差得多。
　　接下來(lái)的一個(gè)問(wèn)題是，為什么全球只有香港和新加坡能做到呢？答案是多方面的，但有一個(gè)重要因素無(wú)法忽視，那就是香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟體。相對封閉的人口環(huán)境，加上良好的法治和公共治理基礎，使得其在資本主義的汪洋大海中，靠住房問(wèn)題的再分配，實(shí)現了某些人眼中的社會(huì )主義愿景。
　　正是由于內地和香港以及新加坡在地理上、經(jīng)濟上、政治上存在巨大的環(huán)境差異，我們才說(shuō)，香港模式無(wú)法復制。任何一個(gè)非城邦經(jīng)濟體國家，要移植香港模式結果都會(huì )一塌糊涂，不惟中國內地如此。
　　盡管在保障方面香港做得不錯，但是香港的住房問(wèn)題仍然比較嚴重。原因大致有兩點(diǎn)，一是市場(chǎng)化住房這一塊，房?jì)r(jià)很高，老百姓負擔重，加上地產(chǎn)商成為重大利益集團，干擾政府決策，引起人們極大不滿(mǎn)。二是即便住在公屋里的市民，住房市場(chǎng)就未必真的與己無(wú)關(guān)，只要有條件，他們仍然希望向上流動(dòng)，擁有自己住房。因而可以說(shuō)，香港住房市場(chǎng)的波動(dòng)起伏牽動(dòng)著(zhù)每一個(gè)香港人的神經(jīng)，買(mǎi)房賣(mài)房的新聞?dòng)肋h占住著(zhù)媒體重要版面，吸引著(zhù)最多人的眼球。這里面，與中國人的奮斗精神有關(guān)，也與中國人延續了幾千年的房產(chǎn)意識有關(guān)。簡(jiǎn)言之，只要是中國人，房子絕不是居住那么簡(jiǎn)單，而是承載著(zhù)安全感、身份認同等文化心理。
　　既然香港住房保障無(wú)法移植，那么，從內地實(shí)際情況出發(fā)，什么樣的住房體制才比較合適呢？從理論上看，一個(gè)住房體制或模式由三大要素構成：一是市場(chǎng)住房、保障住房的占比，二是保障住房的運作和管理，三是市場(chǎng)住房的運作和管理。在設計中國的住房體制時(shí)，筆者認為以下幾個(gè)原則具有關(guān)鍵性：
　　首先，保障房不能搞高覆蓋，解決住房問(wèn)題應以市場(chǎng)為主。
　　100%保障房，我們不是沒(méi)有搞過(guò)，計劃經(jīng)濟時(shí)代那種按政治地位來(lái)分配住房的模式，相信沒(méi)有人愿意回去；香港那樣的覆蓋率，已被證明沒(méi)有人能學(xué)得來(lái)；100%市場(chǎng)化，零保障顯然也不行。保障比例多少才合適？這與我們住房政策追求的目標直接相關(guān)。
　　住房保障是為了財富再分配？為了解決大多數人買(mǎi)房問(wèn)題？還是為了解決居住問(wèn)題？為了避免窮人露宿街頭和人口流動(dòng)引起的居住需求與支付能力在時(shí)間上的不匹配？原來(lái)的經(jīng)適房，就是財富再分配的渠道，它已經(jīng)證明是不公平、無(wú)效率的。如果定位于幫助絕大多數人置業(yè)，市場(chǎng)絕對會(huì )做得比政府好，因為人的需求、偏好和經(jīng)濟能力千差萬(wàn)別，只有市場(chǎng)機制才能實(shí)現這種極復雜的供需匹配。更重要的是，如果定位于前兩種目標，就必須搞高覆蓋，而高覆蓋又會(huì )產(chǎn)生嚴重的不公平和低效率。
　　如果追求香港那樣的人人有一個(gè)居所，那可以說(shuō)，我們壓力并不大，盡管眼下普通中國人買(mǎi)一套商品房比登天還要難，但絕大多數中國人的居住情況實(shí)際要比香港好。事實(shí)是，每一個(gè)中國人所追求的絕不是有一個(gè)住所，不流落街頭，中國人擁有自已住房的動(dòng)機比任何一個(gè)民族都要強烈（中國住房自有率全球第一），如果不是因為人人要有房，可以說(shuō)，這些年引發(fā)無(wú)數討論的住房問(wèn)題基本上不存在。
　　筆者認為，有必要重新反思中國住房保障的功能和定位，而定位于救濟性質(zhì)是比較可行的。這個(gè)救濟對象有兩大類(lèi)，一是本地低收入、無(wú)法實(shí)現人道水準居住的人群；二是城市來(lái)帶來(lái)的流動(dòng)性人群，這部分人有可能有長(cháng)期發(fā)展潛力，但一開(kāi)始可能無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)解決居住問(wèn)題。這樣，保障比例也許是5~15%，其他人群均通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題。
　　其次，住房保障的形式應以小面積、低租金的廉租房為主，絕不搞經(jīng)適房或其變形形式。
　　在保障部分的操作上，倒是該好好向香港學(xué)習。茅于軾曾建議不修廁所，這未免極端，但廉租房絕不應該大面積。廉租房應該地段較好、小面積、低租金，深圳出現過(guò)的公租房棄租，就是因為不滿(mǎn)足這幾個(gè)條件。
　　在資格方面，應該以收入和資產(chǎn)為唯一標準，平等地向戶(hù)籍居民和在本地工作的非戶(hù)籍居民開(kāi)放。因為廉租房定位于救濟，占比不大政府負擔較小，加上油水不大不會(huì )招致中高收入人群的覬覦和染指，因而，管理上可以持續，而對公平的傷害又最小。
　　最后，重新定位住房市場(chǎng)，將住房的居住屬性上升為基本國策。
　　有人會(huì )質(zhì)疑：絕大多數人回到市場(chǎng)，豈不是使問(wèn)題回到原點(diǎn)？
　　其實(shí)，在人口頻繁流動(dòng)、城市化迅速推進(jìn)的過(guò)程中，既要滿(mǎn)足各種各樣復雜的住房需求，又要實(shí)現基本公平，除了市場(chǎng)，上帝也辦不到，這是我們否定高覆蓋、強分配效應的保障房體制的根本出發(fā)點(diǎn)。但如果住房市場(chǎng)還是無(wú)序大幅波動(dòng)，那么市場(chǎng)不但不能創(chuàng )造公平，還會(huì )成為一個(gè)掠奪的場(chǎng)所。
　　抽象地看，房?jì)r(jià)持續上漲的原因只能有兩個(gè)：一是人口結構變化、城市化、供給不足這些基本面因素，二是住房金融化，出現了有利于投資和投機的貨幣信貸環(huán)境。盡管用基本面因素來(lái)解釋房?jì)r(jià)上漲的大有人在，但沒(méi)有任何數據支持近七八年來(lái)的房?jì)r(jià)失控性上漲是因為基本面因素的推動(dòng)，事實(shí)上，貨幣面因素才是根本原因，這些年住房泡沫的形成，根本原因就在于房子大量賣(mài)給了不需要的人。
　　在一個(gè)投機被禁止、投資受限制的環(huán)境下，住房將回歸到居住屬性，那么，決定其價(jià)格波動(dòng)的就只有基本面的供給和需求了，房?jì)r(jià)也就會(huì )根據基本面，在絕大多數人能夠負擔的合理范圍內波動(dòng)。因此，由市場(chǎng)來(lái)解決大部分人擁有自己住房這個(gè)夢(mèng)想，絕對不能建立在投機充斥的市場(chǎng)上。應該通過(guò)立法，將住房定位于居住功能上升為基本國策，甚至可以將這一條寫(xiě)進(jìn)憲法，以讓國民永絕房地產(chǎn)投機，永絕高房?jì)r(jià)之苦。
　　目前限購實(shí)施一段時(shí)間收到效果說(shuō)明，如果只有“剛需”，房?jì)r(jià)絕對會(huì )逐步走向合理。當然，限購是一種過(guò)于粗暴的政策，更合理的做法是通過(guò)稅收來(lái)引導。應該限定每一個(gè)中國人只能免稅擁有一定面積的住房，超過(guò)這一面積后，實(shí)行累進(jìn)性稅收，稅率開(kāi)始應該平緩上升，以允許有一定的投資面積，從而有利于形成一個(gè)私人租賃市場(chǎng)。超過(guò)這個(gè)面積后稅率應該大幅上升，起到事實(shí)上的禁止目的。同時(shí)，交易環(huán)節的稅收應該取消，以便利人們買(mǎi)賣(mài)，滿(mǎn)足人們復雜而具體的需求。