在經(jīng)過(guò)一年多的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，在供求雙方持續僵持較量，房地產(chǎn)交易量大大萎縮后，開(kāi)始出現房地產(chǎn)價(jià)格松動(dòng)，房?jì)r(jià)上漲勢頭得到遏制的情況，拐頭向下可能性增大，房?jì)r(jià)由升轉降拐點(diǎn)初露端倪。
看來(lái)，房?jì)r(jià)盡在政府的掌控之中：只要堅持實(shí)質(zhì)性調控，房?jì)r(jià)由漲轉跌，回歸合理水平值得期待；如果放松調控，或者是無(wú)實(shí)質(zhì)內容的“空調”，房?jì)r(jià)再由跌轉漲，漲幅無(wú)限也不是沒(méi)有可能。
在我國經(jīng)濟中，近年來(lái)出現了三大趨勢性怪異現象，可以稱(chēng)為經(jīng)濟上的“三大怪”，一是土地拍賣(mài)越拍越貴，二是房?jì)r(jià)調控越控越高，三是稅收改革越改越多。我們認為，房?jì)r(jià)高、土地貴、稅收多存在緊密內在聯(lián)系，因為房?jì)r(jià)上漲利益最大的是地方政府，而房?jì)r(jià)下跌損失最大的也是地方政府，土地財政首當其沖。早在2009年“兩會(huì )”期間，全國工商聯(lián)就向全國政協(xié)遞交了一份名為《我國房?jì)r(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總費用支出一半流向政府》的大會(huì )發(fā)言稿稱(chēng)，全國9城市房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費用的調查顯示，在總費用支出中，流向政府部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。
事實(shí)上，地方政府的土地財政包括兩大部分內容：一是有關(guān)房地產(chǎn)稅收；二是有關(guān)房地產(chǎn)非稅收入，主要是土地出讓金。那么，全國工商聯(lián)的結論和觀(guān)點(diǎn)是否符合實(shí)際呢？我們以總價(jià)100萬(wàn)元的商品房為樣本，計算其構成。假定一套商品房銷(xiāo)售價(jià)格100萬(wàn)元、扣除60萬(wàn)元（其中：土地成本30萬(wàn)元、其他開(kāi)發(fā)成本30萬(wàn)元），計算可得出相關(guān)稅收：營(yíng)業(yè)稅和附加稅=100萬(wàn)×5.5%=5.5萬(wàn)元；土地交易契稅=30萬(wàn)×3%=0.9萬(wàn)元；土地增值稅=100萬(wàn)×5%=5萬(wàn)元；企業(yè)所得稅=100萬(wàn)×5%=5萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)成本綜合稅=30萬(wàn)×15%=4.5萬(wàn)元；購房契稅=100萬(wàn)×3%=3萬(wàn)元；房地產(chǎn)稅收合計23.9萬(wàn)元。加上土地成本30萬(wàn)元，合計流向政府53.9萬(wàn)元。
我們進(jìn)一步分析還會(huì )發(fā)現，如果房?jì)r(jià)上漲，漲價(jià)部分50%將流入政府。假定房?jì)r(jià)100萬(wàn)元，預計漲價(jià)10%為110萬(wàn)元，由于售價(jià)提高后土地和開(kāi)發(fā)成本基本不變。增加相關(guān)稅收為：營(yíng)業(yè)稅和附加稅=10萬(wàn)×5.5%=0.55萬(wàn)元；土地增值稅=10萬(wàn)×（1%～5.5%）×30%=2.835萬(wàn)元；企業(yè)所得稅=（10萬(wàn)-0.55萬(wàn)-2.835萬(wàn)）×25%=1.654萬(wàn)元；不動(dòng)產(chǎn)交易契稅=10萬(wàn)×3%=0.3萬(wàn)元；合計稅收5.339萬(wàn)元，占漲價(jià)的50%以上。從上述房地產(chǎn)價(jià)格與地方政府土地財政關(guān)系看，當房?jì)r(jià)上漲時(shí)，土地財政呈加速度增長(cháng)。近年來(lái)，由于我國房地產(chǎn)價(jià)格總體上升，已形成了地方政府對土地財政的依賴(lài)性，并已成為很難打破的思維定勢。
那么，如果房?jì)r(jià)出現下跌，情況又會(huì )如何呢？結果應該與房?jì)r(jià)上漲情況相反，房?jì)r(jià)下跌相當于房?jì)r(jià)下跌部分的50%的稅收將不再流向政府。房?jì)r(jià)下跌不但使稅收減少，土地收入也會(huì )減少，主要是因為土地拍賣(mài)流拍會(huì )增多、土地拍賣(mài)價(jià)格會(huì )下跌。如果說(shuō)房?jì)r(jià)上漲將使地方土地財政收入加速度增長(cháng)，那么房?jì)r(jià)下跌也將使地方土地財政收入加速度減少。
除此以外，我國保障房建設正在較大規模地分流地方土地財政：一是保障房土地由政府劃撥時(shí)，政府不收土地出讓金，使土地出讓收入減少；二是保障房一般不征土地增值稅、企業(yè)所得稅預征率較低，使房地產(chǎn)稅收減少。隨著(zhù)保障房建設規模擴大，分流的土地出讓金和稅收會(huì )進(jìn)一步增多。根據中房指數對北京、上海、天津等十大城市2011年前三季度土地市場(chǎng)的運行情況所進(jìn)行的分析，十大城市前三季度土地供應量同比降幅達23%，土地成交量同比降幅高達25%。北京、上海、廣州、深圳四大城市土地出讓金比去年同期下降8%，與2010年土地收入大幅增長(cháng)情況形成較大反差。如果房?jì)r(jià)下跌拐點(diǎn)趨勢成立，保障房建設增多，結果是地方土地財政加速度減少，土地財政危機突現。
如果我們已把房?jì)r(jià)調控目標定位于民眾可接受的合理價(jià)格水平，同時(shí)將保障房建設目標定位與商品房并駕齊驅發(fā)展，地方政府賴(lài)以生存的土地財政危機將不可避免，而走出土地財政危機困局在于思變。
一是改變地方財政超常發(fā)展方式。我國地方財政收入可分為以稅收為主的預算收入、以土地出讓金為主的基金收入和債務(wù)收入三類(lèi)，近年來(lái)三類(lèi)收入均出現了突飛猛進(jìn)式增長(cháng)。2010年，地方本級預算收入40613億元，比上年度增長(cháng)24.57%，其中“九五”期間增長(cháng)年均18.71%、“十五”期間增長(cháng)年均21.88%。2010年，全國地方土地出讓收入29398億元，比上年增長(cháng)106.2%。根據國家審計署審計報告，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額107175億元，相當于當年地方財政收入的2.64倍。
地方財政收入如此增長(cháng)，已留下了不可持續的極大隱患。在我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉變時(shí)，理應轉變地方政府財政發(fā)展方式，收入由爆發(fā)式超常增長(cháng)向穩健可持續增長(cháng)轉變，由重收入輕支出向既重收入更重支出轉變，轉變政府職能、緊縮政府開(kāi)支、節約政府支出，使政府收入與企業(yè)利潤、個(gè)人收入基本保持同步增長(cháng)，和諧相處，共享發(fā)展成果。
二是改變地方依托土地財政模式。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，土地財政對地方政府的財政貢獻越來(lái)越大。2010年，全國土地出讓金收入達到2.9萬(wàn)億元，接近財政收入的三分之一，為地方財政收入的三分之二以上�！笆晃濉睍r(shí)期全國土地出讓成交總價(jià)款累計超過(guò)7萬(wàn)億元，地方財政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，增長(cháng)到2010年的65.9%，表明地方政府對土地財政的依賴(lài)越來(lái)越大。
事實(shí)上，在我國城鎮化進(jìn)程中，地方政府通過(guò)高價(jià)出讓土地來(lái)維持財政支出的做法已產(chǎn)生出許多弊端。依賴(lài)土地財政必然導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加，影響房?jì)r(jià)合理價(jià)位實(shí)現；房地產(chǎn)價(jià)格上漲使商務(wù)成本全面上升，進(jìn)而惡化我國經(jīng)濟結構，給未來(lái)我國經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患；房地產(chǎn)價(jià)格上漲，使居民生活成本大幅度上漲，民眾已無(wú)法承受房?jì)r(jià)之痛，房?jì)r(jià)正對和諧社會(huì )建設構成極大威脅。土地財政不可持續，土地財政已走到盡頭，房地產(chǎn)調控下的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)，劍指土地財政，地方政府唯有順大勢、顧大局、識大體，痛下決心，當機立斷，與土地財政決裂，改變地方政府過(guò)于依托土地財政發(fā)展地方經(jīng)濟模式，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，才能早日走出土地財政危機困局。
三是改變地方財政拓展財源思路。地方政府患上嚴重的土地財政依賴(lài)癥，病在地方，根在體制，因此，治理地方土地財政依賴(lài)癥須從體制入手。首先，治理關(guān)鍵在于理順中央與地方事權與財權關(guān)系。由于近年來(lái)在處理中央與地方財政關(guān)系時(shí)，事權在下移，而財權在上移，財權與事權不相匹配，導致地方政府體制內財力嚴重不足，只有從體制外尋找支持，正好遇上房地產(chǎn)發(fā)展好時(shí)光，從而走上了土地財政不歸路。因此，讓地方政府財權與事權相匹配，堵體制外后門(mén)，走體制內前門(mén)，為地方政府走出土地財政困局提供出口。
其次,體制正門(mén)要從健全地方稅收體系入手。在中央統一稅政的前提下，賦予省級政府適當稅政管理權限。加快推進(jìn)地方資源稅改革、開(kāi)征環(huán)境保護稅，擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，通過(guò)擴大征稅范圍、提高稅率，調整計稅依據，強化征收管理，把其逐步培育成為地方財政潛在稅收支柱，來(lái)分擔和替代部分地方土地財政功能。
另外，體制邊門(mén)要從發(fā)展資本市場(chǎng)入手。在削弱和切割土地財政的來(lái)源后，通過(guò)發(fā)展資本市場(chǎng)，利用公共投資基金方式，發(fā)行地方建設債券，鼓勵民間集資，以發(fā)展資本市場(chǎng)來(lái)解決中國城鎮化過(guò)程中公用事業(yè)資金來(lái)源問(wèn)題。
最后，土地資金規范使用。加大對地方土地收入規范使用，規范地方政府須從土地出讓凈收益中提取規定比例，用于保障房建設、教育投入、水利建設、農業(yè)土地開(kāi)發(fā)，來(lái)提高土地資金使用效果，讓土地資金公共受益。
