住房是否是商品？保障房是否是公共住房？這個(gè)關(guān)于住房屬性的二元追問(wèn)，其重要性正如真理標準大討論對改革開(kāi)放、思想解放的意義一樣，事關(guān)二次房改的方向以及新住房體制構建目標的科學(xué)性。
　　一次房改期間，批評公房低租金行政化分配的舊住房體制從而頌揚住房市場(chǎng)化改革的一個(gè)最常見(jiàn)話(huà)語(yǔ)往往從“還住房是商品的本來(lái)面目”或“承認住房是商品”開(kāi)始，因而，此后住房似乎披上了完全商品化的外衣，這從很大程度上導致“一次房改”后整個(gè)住房體制長(cháng)期陷入“商保失調”的另一個(gè)極端狀態(tài)，進(jìn)一步造成房困問(wèn)題難破解并影響宏觀(guān)經(jīng)濟平穩較快發(fā)展。時(shí)至今日，特別是在近期舉辦的“首屆中國保障性住房發(fā)展高峰論壇”后，官產(chǎn)學(xué)研各界已普遍開(kāi)始按商品房、保障房的“兩板塊結構”來(lái)理解整個(gè)住房物品體系(簡(jiǎn)稱(chēng)住房體系)的“雙軌式”發(fā)展機制，這等于沖破了“住房是商品”的偏誤性的思想束縛，從而為繼續深化房改、建立“商保協(xié)調”的新住房體制革新了理念。
　　然而，僅停留在“住房是商品”具有偏誤的理論認識層面，對于科學(xué)指導整個(gè)新住房體制構建并牢牢把握改革方向尚顯不足。理由是：其一，相關(guān)的經(jīng)濟學(xué)科對商品內涵和根本屬性的表述上存在差異，因而理論界和實(shí)務(wù)界仍需對此加以明晰并取得共識，以透徹地領(lǐng)悟“住房是商品”具有偏誤性以及“住房不是商品”同樣具有偏誤性的深層原因；其二，即使推進(jìn)到住房“兩板塊結構”層面從而獲得對住房物品屬性的整體把握，當前公眾仍普遍存在著(zhù)“保障房是公共產(chǎn)品”或“保障房是公共住房”的偏誤認識。因而，需從學(xué)理上全面深入地考察住房結構及其屬性，為分類(lèi)推進(jìn)住房體制改革徹底地掃清思想障礙。

首先要科學(xué)認識住房的商品內涵及屬性

　　什么是商品？具備什么樣條件的物品可稱(chēng)為商品？西方經(jīng)濟學(xué)和政治經(jīng)濟學(xué)對此的理解上是存在差別的。經(jīng)典的政治經(jīng)濟學(xué)理論將商品界定為“用來(lái)交換的勞動(dòng)產(chǎn)品”或“為交換而生產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品”，以與那些“供自己消費”或“雖為他人生產(chǎn)但不經(jīng)過(guò)交換的”的勞動(dòng)產(chǎn)品區分開(kāi)來(lái)，顯然，這里的交換是有特定含義的，即以市場(chǎng)為媒介、以獲取利潤為首要目標和根本目標的自由交換。西方經(jīng)濟學(xué)理論則根據物品在消費過(guò)程中具有“排他性”和“競爭性”元素的不同組合來(lái)劃分物品類(lèi)別，相應地，只有同時(shí)具備消費上的競爭性和排他性的物品才是商品或私有性商品，完全不具備競爭性和排他性的物品則屬于公共品，部分地具有消費上的競爭性和排他性的物品則被稱(chēng)為混合品。由于在整個(gè)住房體系中，供給中高收入群體的住房可以經(jīng)由市場(chǎng)機制自由交換且具備消費上的競爭性和排他性，因而該類(lèi)住房是完全的私有性商品房；而供給中低收入群體的保障房并不同時(shí)具備消費上的競爭性和排他性，也不能以市場(chǎng)為媒介、以獲取利潤為首要目標和根本目標而自由交換，故不能稱(chēng)為商品房。

其次，認識保障房準公共性屬性

　　正如前面所闡述的，國內的住房體系由商品房和保障房?jì)纱蟀鍓K構成，商品房是商品這是無(wú)可置疑的，那么是否可斷言保障房是公共品？深究下去可見(jiàn)，同樣不能簡(jiǎn)單地將保障房認定為公共品，而仍需沿用“分類(lèi)認識”的方法論逐一剖明保障房旗下各“住房成員”的物品屬性，在此基礎上獲得對保障房這一板塊整體屬性的科學(xué)把握。
　　認清公租房、經(jīng)適房等各成員的物品屬性，是科學(xué)把握與描述保障房板塊整體屬性的基礎。作為住房體系的一大板塊，保障房本身又包括幾個(gè)小板塊：公共租賃房(簡(jiǎn)稱(chēng)公租房)、經(jīng)適房和限價(jià)房等。在其體系內，公租房(或政策性租賃房)因不能通過(guò)商業(yè)性市場(chǎng)自由交易且不同時(shí)具有消費上的排他性和競爭性，所以不屬于商品，故可歸屬為公共住房(publichousing)；至于經(jīng)適房和限價(jià)房，一方面因對其上市交易有一定的限制(如五年后上市交易，收益比例分配也有一些規定)而具有公共品的特征，另一方面，兩者又都具有一定的商業(yè)性特征，故可統稱(chēng)其為“混合物品”。再推展下去，限價(jià)房因在消費的排他性和競爭性特征方面均比較強烈又被稱(chēng)為“限價(jià)普通商品住房”，更準確地說(shuō)其又可歸屬到“準私有性商品”序列，經(jīng)適房則可歸屬到“準公共品”序列�？梢�(jiàn)，正如不能簡(jiǎn)單籠統地探討住房是否商品一樣，也不能簡(jiǎn)單籠統地斷言保障房是否是公共品，而需要對其框架內的“成員”分類(lèi)予以具體研判，反之，同樣在方法論上犯錯誤而難得結論。多年以來(lái)，正是由于對住房屬性以及保障房屬性的理解出現偏差，直接導致住房制度改革方向產(chǎn)生或左或右的偏導，進(jìn)而引發(fā)住房調控政策在諸多層面的效果不盡如人意，并由此飽受公眾的質(zhì)疑。
　　科學(xué)把握與描述保障房板塊的整體屬性，還需運用經(jīng)濟學(xué)、政治學(xué)和社會(huì )學(xué)基本原理透徹理解保障房與公共住房、準公共住房的關(guān)系，領(lǐng)會(huì )三個(gè)學(xué)科對相似內容有差異的表述方式。保障房是中國式術(shù)語(yǔ)，其稱(chēng)謂的產(chǎn)生有特定的學(xué)科背景和國別習慣，與其相對應的國外稱(chēng)謂有新加坡的公共組屋、日本的公營(yíng)住房和公團住房、英國的市(郡)議會(huì )住房和合作住房、美國和瑞典的公共住房等，從保障社會(huì )成員最基本的居住權和生存條件來(lái)看，這類(lèi)住房有利于促進(jìn)居住公平、縮小居住條件差距并維護社會(huì )穩定，因而社會(huì )學(xué)理論稱(chēng)其為保障房，而從這類(lèi)住房應由公共部門(mén)或政府部門(mén)主導運營(yíng)以破解房困的視角來(lái)看，政治學(xué)理論稱(chēng)其為“公共住房”，但嚴格地講，正如前面對國內保障房旗下的公租房、經(jīng)適房和限價(jià)房屬性的分析，這類(lèi)住房整體上的使用屬性不同于博物館、廣場(chǎng)等公共建筑，即幾乎不具備純公共性而往往具有消費上的排他性和非競爭性，經(jīng)典的經(jīng)濟學(xué)理論往往稱(chēng)其為“準公共住房”(馬先標，2009)�？梢�(jiàn)，國內的保障房與國外的公共住房并不完全對等，在內涵和外延上稱(chēng)之為“準公共住房”更為貼切。
　　在上述關(guān)于分類(lèi)解讀保障房旗下成員的屬性以及分學(xué)科明晰保障房、公共住房、準公共住房之間關(guān)系的復合式認知模式下，保障房是否是公共品的問(wèn)題及對其屬性的科學(xué)描述就有了清晰完整的答案：即我國的保障房基本可稱(chēng)為準公共住房，而不能說(shuō)國內的保障房是公共住房或具有公共性。
　　需要指出，在前一次房改的特定氛圍下“住房”所指對象往往為“商品房”，因而一些政策文件出現“住房是商品”是可以理解的，在當前新住房體制構建過(guò)程中，我們不能脫離具體的歷史情境一味地對此給予“事后諸葛亮”式的指責。

最后，從住房二元屬性入手促進(jìn)房困破解

　　概覽已經(jīng)走過(guò)的房改之路，一次房改及其后較長(cháng)一段時(shí)期，由于未從“住房?jì)砂鍓K”結構和“保障房多板塊”結構出發(fā)分類(lèi)追問(wèn)住房屬性、保障房屬性，導致改革出現誤區和理解偏差：如僅將住房視為商品，從而認為住房體制改革只是經(jīng)濟體制改革的一部分而未將其與社會(huì )保障體制改革協(xié)同推進(jìn)；近來(lái)，又有僅將保障房視為公共住房從而完全將其納入到社會(huì )保障體制改革框架中的趨向，忽略其中的限價(jià)房、經(jīng)適房改革與經(jīng)濟體制層面改革的對接，這都致使體制改革出現錯位和縫隙，不斷衍生或惡化種種形式的“商保失調”效應。而住房二元屬性的科學(xué)追問(wèn)無(wú)疑為繼續深化房改并消弭這些負效應提供了總的指導原則：即按“住房?jì)砂鍓K”和“保障房多板塊”結構分類(lèi)構建保障房體制和商品房體制，并與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制和社會(huì )保障體制改革無(wú)縫隙對接。
　　其一，應充分認識到商品房體制的直接功能在于促進(jìn)商業(yè)性住房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，間接功能在于促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟平穩較快發(fā)展；分項功能反映在商品房體制改革取向上，應形成適應商業(yè)性住房產(chǎn)業(yè)化的商品房體制改革直接目標和適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的商品房體制改革間接目標，兩者構成商品房新體制改革目標。
　　其二，應充分認識到保障房體制的直接功能主要在于促進(jìn)房困破解，其間接功能在于有利于居住公平，保證社會(huì )穩定、政治安定。分項功能反映在保障房體制改革取向上，應形成適應房困破解的保障房體制改革直接目標和適應社會(huì )保障體制或政府公共服務(wù)體制的保障房體制改革間接目標，兩者構成保障房新體制改革目標。
　　其三，就“保障房板塊”而言，公租房、經(jīng)適房和限價(jià)房等性質(zhì)差異較大，故而其融投資、土地規劃等建設中的制度安排應有所區分。而在商品房體制改革中，普通商品房和高級、奢華的商品房其體制改革的細部特征也應有所差別。
　　在此基礎上，統籌“兩房”改革目標，建立適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制和社會(huì )保障體制的“兩房協(xié)調”的新住房體制。