房地產(chǎn)關(guān)乎民生，更是當下中國老百姓最為關(guān)心的頭等大事，各種媒體上只要涉及房地產(chǎn)的話(huà)題總是能吸引幾乎所有人的眼球。作為住房和城鄉建設部研究中心主任，陳淮的一言一行總能引起社會(huì )的廣泛關(guān)注。最近中國發(fā)展出版社出版了陳淮的新書(shū)《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)ABC》，新書(shū)甫一面市，很快便成為暢銷(xiāo)書(shū)，網(wǎng)上一片熱評，一些網(wǎng)友甚至稱(chēng)其為“最火爆的房地產(chǎn)解讀”。應《經(jīng)濟參考報》記者的要求，日前陳淮從一個(gè)學(xué)者的角度談了他對有關(guān)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的幾個(gè)核心問(wèn)題的看法：房?jì)r(jià)何時(shí)會(huì )出現拐點(diǎn)？開(kāi)發(fā)商利潤減少是否可以達到降價(jià)的目的？房子蓋得多房?jì)r(jià)是否會(huì )大幅下降？稅收對房地產(chǎn)調控到底有多大作用？
| |
開(kāi)發(fā)商利潤少了房?jì)r(jià)也不會(huì )降 |
《經(jīng)濟參考報》：在目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多人相信，房子之所以貴，房?jì)r(jià)之所以高，基本原因之一在于開(kāi)發(fā)商謀取暴利。因此，很多人把房?jì)r(jià)下降的希望寄托于對開(kāi)發(fā)商利潤的抑制政策上。您認為，減少開(kāi)發(fā)商的利潤是否可以達到降房?jì)r(jià)的目的？
陳淮：開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有“暴利”？確實(shí)有。但是，暴利未必有降價(jià)空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建筑材料、人工、管理費用等。房子蓋好后，開(kāi)發(fā)商以每平方米11000元的價(jià)格銷(xiāo)售。也就是說(shuō)，在這個(gè)例子中開(kāi)發(fā)商的毛利率只有10%；換言之，這個(gè)房子的降價(jià)空間最多只有1000元。秘密在于，蓋房子的成本并非全是開(kāi)發(fā)商出的。在這個(gè)例子中，在10000元的成本中開(kāi)發(fā)商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來(lái)自銀行貸款，5000元來(lái)自從購房人的預售款。事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商連2000元的“本錢(qián)”都不用出，在銷(xiāo)售旺盛季節，他們經(jīng)�！巴妗钡氖恰拔鍌�(gè)鍋三個(gè)蓋”的游戲。這個(gè)項目一期的預售款可能會(huì )被用來(lái)蓋上一個(gè)項目的四期，以此進(jìn)一步提高資金的利潤率和周轉速度。在經(jīng)濟學(xué)意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來(lái)自資金利潤率，而降價(jià)空間只取決于成本利潤率。按照我們的上述假定，開(kāi)發(fā)商的利潤率達到了50%，而降價(jià)空間最多只有10%。所以說(shuō)，有暴利未必有降價(jià)空間。
《經(jīng)濟參考報》：近一段時(shí)間以來(lái)，各地紛紛出現開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)的活動(dòng)，不僅在一線(xiàn)城市，而且已經(jīng)蔓延到二、三線(xiàn)城市，于是人們都在議論中國樓市的“拐點(diǎn)”就要來(lái)了，您怎樣看這個(gè)問(wèn)題？
陳淮：房?jì)r(jià)由升轉降，或者由降轉升的變化是一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)程中必定會(huì )出現的現象。而且只要市場(chǎng)存在，這個(gè)現象就永遠不會(huì )完結。但這里格外強調的是，在價(jià)格曲線(xiàn)上，由升轉降、或者由降轉升的那一點(diǎn)，不叫“拐點(diǎn)”，而叫做“極值點(diǎn)”，或者叫“頂點(diǎn)”。
什么叫“拐點(diǎn)”呢？在高等數學(xué)上，拐點(diǎn)是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速，或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c(diǎn)。在拐點(diǎn)兩邊，曲線(xiàn)的方向并未出現轉折。變化的是曲線(xiàn)不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。
實(shí)際上，就嚴格的“拐點(diǎn)”意義說(shuō)，不管房?jì)r(jià)是否出現過(guò)下降，我國房?jì)r(jià)變化曲線(xiàn)已經(jīng)出現過(guò)很多次“拐點(diǎn)”了。這其中至少有2008年由加速轉為減速的拐點(diǎn)，也有2009年由減速轉為加速的拐點(diǎn)，還有2010年再由加速轉為減速的拐點(diǎn)。
從房?jì)r(jià)變動(dòng)意義上說(shuō)，政策確實(shí)可以制造出速率變化的“拐點(diǎn)”以至方向變化的“極值點(diǎn)”，但這些“拐點(diǎn)”或者“極值點(diǎn)”的意義只是調整房?jì)r(jià)波動(dòng)的幅度和頻率，并不能根本改變由市場(chǎng)規律、供求關(guān)系、中國國情決定的長(cháng)期房?jì)r(jià)變動(dòng)趨勢。中國房地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍將會(huì )持續20至30年。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場(chǎng)價(jià)格的認識，其實(shí)是過(guò)分夸大了人的主觀(guān)意志對客觀(guān)規律的影響作用，實(shí)際上是不可能取得預期效果的。
《經(jīng)濟參考報》：您在書(shū)中談到，房子蓋得越多越漲價(jià)，這讓人感到很疑惑，按說(shuō)供給越多價(jià)格應該越低才對，請您給我們解釋一下。
陳淮：市場(chǎng)經(jīng)濟下價(jià)格變動(dòng)的基本規律是，供給增加，價(jià)格就下降。衣服、汽車(chē)、鋼材等，莫不如此。偏偏房子的價(jià)格不一樣。很多人認為，中國一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，主要原因是兩部分人太壞。一個(gè)是地方政府，他們以地生財，大搞“土地財政”；另一部分是開(kāi)發(fā)商，他們謀取暴利，哄抬房?jì)r(jià)。
在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上這兩個(gè)因素確實(shí)明顯存在�？鄢@兩個(gè)因素，房?jì)r(jià)還會(huì )不會(huì )漲？
我們假定，以后給老百姓建房，土地不要錢(qián)；開(kāi)發(fā)商也不謀取利潤。房?jì)r(jià)中扣除了土地成本、開(kāi)發(fā)商利潤后還剩下什么了？建房子本身的成本，行業(yè)術(shù)語(yǔ)叫“建安成本”。
假定，我們在北京市的二環(huán)路以?xún)冉ㄟ@樣的房子；就按每平方米2000元的成本建，按2000元單價(jià)賣(mài)。接著(zhù)的問(wèn)題是，二環(huán)路以?xún)冉M(mǎn)了、賣(mài)完了，還有人要搬到北京，怎么辦？咱們是不是得在三環(huán)路的地方建？在三環(huán)路建設同樣的房子，其成本也是每平方米2000元。
問(wèn)題就出在下一步。如果北京三環(huán)路的房子單價(jià)也是2000元，那可能會(huì )有一戶(hù)居民和二環(huán)路的某戶(hù)居民商量?jì)杉一Q，一模一樣的房子，我每平方米補貼你1000元。一旦有一戶(hù)居民換成，意味著(zhù)北京二環(huán)路以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)就上漲到每平方米3000元。很容易以此推論，如果北京的房子蓋到七環(huán)、八環(huán)路，北京二環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)就會(huì )漲到每平方米30000元！也就是說(shuō)，即使沒(méi)有地價(jià)上漲、開(kāi)發(fā)商利潤，隨著(zhù)城市規模的擴大，房?jì)r(jià)也必漲無(wú)疑。這就是“房子蓋得越多越漲價(jià)”的道理。
《經(jīng)濟參考報》：近年來(lái)在房地產(chǎn)調控中，有一種或可成為“稅派”的聲音，認為這個(gè)領(lǐng)域的一切問(wèn)題都可以通過(guò)征稅來(lái)解決。他們建議，不僅要對價(jià)格暴漲的房子征收土地增值稅，對短期持有的投機性需求征收營(yíng)業(yè)稅，甚至有人提出，對擁有第二套住房的家庭一律征收高額的“資產(chǎn)稅”。您認為，稅收能否成為調控房地產(chǎn)的手段？
陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過(guò)于天真了。這種動(dòng)輒“以稅治市”的想法，從根子上說(shuō)，是一種指望一個(gè)無(wú)所不能的政府取代市場(chǎng)的想法。其不僅夸大了政府的作用，而且也過(guò)度夸大了稅收的調節、調控職能。
稅收對調控房地產(chǎn)有重要作用，但不能越過(guò)一個(gè)合理邊界去征稅。俗話(huà)說(shuō)，是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”，而且吃錯了、吃多了還會(huì )有很大的不良后果。稅收是政府集中資源的主要途徑。把資源集中在政府手里，在一定范圍內，政府可以更好地提供公共產(chǎn)品，救助、保障低端群體。但政府并非是一個(gè)高效率的資源配置者，離開(kāi)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競爭機制，優(yōu)化和效率是無(wú)法充分實(shí)現的；而且過(guò)度依靠行政權力配置資源，一定會(huì )導致尋租腐敗。房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)肯定有影響。從短期看，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升，可能會(huì )把閑置的房子推向市場(chǎng)。另一方面，房產(chǎn)稅也使一些原準備買(mǎi)大房子的人顧及未來(lái)長(cháng)期納稅的負擔而改為選擇較小的房子，由此而來(lái)，市場(chǎng)需求會(huì )相對縮小。供求關(guān)系的這種變化，當然會(huì )反映到房?jì)r(jià)中。但即使如此，我們也仍要明確無(wú)誤地強調，房產(chǎn)稅不是用來(lái)調控房?jì)r(jià)的稅種。針對不動(dòng)產(chǎn)征收資產(chǎn)稅，這是一項長(cháng)期的制度建設。一旦開(kāi)征，將來(lái)不論房?jì)r(jià)的高低漲落，這項稅都將存在下去。
| |
樓市調控沒(méi)打算讓所有開(kāi)發(fā)商都活下去 |
《經(jīng)濟參考報》：隨著(zhù)各地房?jì)r(jià)或明或暗的下降，近來(lái)，在多個(gè)地區出現了老業(yè)主打砸售樓處，要求退還差價(jià)的現象。從一個(gè)學(xué)者的角度，您認為，應如何看待這一問(wèn)題？
陳淮：從北京、上海發(fā)端，“樓盤(pán)降價(jià)—老業(yè)主抗議—新業(yè)主搶購”似乎已經(jīng)成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)更迭變化的開(kāi)始。房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng )造了住房總量20年翻7倍的奇跡之余，已經(jīng)到了轉型的“關(guān)口”。抑制過(guò)度的購房需求，推動(dòng)樓市的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為迫在眉睫的任務(wù)。
樓市調控沒(méi)打算讓所有開(kāi)發(fā)商都活下去。沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能夠只靠不斷漲價(jià)來(lái)實(shí)現盈利，樓市自然也不能例外。樓市在未來(lái)需要做好準備，迎接政策和現實(shí)的兩大考驗。其中，政策的考驗包括了貨幣政策和利率的規律性調整，以及宏觀(guān)經(jīng)濟反通脹的大環(huán)境；現實(shí)的考驗則是購房者對商品房品質(zhì)和配套的日益挑剔。在這樣的考驗下，勢必會(huì )有一些開(kāi)發(fā)商“掉隊”。
沒(méi)有病弱個(gè)體的不斷淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)就不可能得到提高。就像上世紀名噪一時(shí)的家電品牌到今天已經(jīng)基本絕跡，但并不妨礙中國登上世界家電大國的“寶座”。同樣的，房地產(chǎn)業(yè)也將會(huì )有這樣一個(gè)輪回和蛻變的過(guò)程。
