經(jīng)過(guò)一年多來(lái)的宏觀(guān)調控，全國房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)在10月終結。從國家統計局公布的數據來(lái)看，10月70大中城市的平均房?jì)r(jià)，出現1998年房改以來(lái)的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房?jì)r(jià)格下跌的城市增加到34個(gè)，二手房?jì)r(jià)格下跌的城市達38個(gè)。2010年以來(lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現巨大變化。
隨之而來(lái)的是，抵抗房?jì)r(jià)下跌的各種博弈也層出不窮。比如荒唐的“房鬧”、房企股權交易增多、中小房企面臨資金鏈斷裂、土地財政告急，還有房?jì)r(jià)下跌過(guò)大所造成的負面影響比房?jì)r(jià)上漲的負面影響更大等言論風(fēng)生水起，要求放松對國內房地產(chǎn)調控呼聲又開(kāi)始出現。盡管當前中央政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是堅決的，但要使市場(chǎng)各方保持清醒的頭腦，實(shí)非易事。
可以說(shuō)，從2010年國十條開(kāi)始，中央政府對以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可持續性的共識越來(lái)越清晰，調控態(tài)度越來(lái)越堅決，所要達到目標及所采取的政策工具越來(lái)越具體與細化。比如，溫家寶總理近日就房地產(chǎn)調控發(fā)表的講話(huà)，就第一次把住房?jì)r(jià)格下降重申為國家的基本政策，而房?jì)r(jià)回歸理性，就得讓絕大多數居民可接受，或可解決為有支付能力購買(mǎi)。所以說(shuō)，這既是當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的短期目標也是底線(xiàn)，同時(shí)也是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展的基礎。因此，這條底線(xiàn)必須堅守，決不動(dòng)搖。
當前房地產(chǎn)市場(chǎng)最有迷惑性或最可能讓調控政策逆轉的觀(guān)點(diǎn)就是，由于“房地產(chǎn)業(yè)支柱性”，房?jì)r(jià)下跌將導致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)數十個(gè)產(chǎn)業(yè)的衰退，以至于減緩中國經(jīng)濟增長(cháng)。這種論調，就是我早幾年提出的“房地產(chǎn)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟”。其實(shí)，這有以下幾個(gè)層次的問(wèn)題。一，當房地產(chǎn)的發(fā)展已不可持續時(shí)，不僅不支持經(jīng)濟增長(cháng)，反之會(huì )摧毀經(jīng)濟增長(cháng)；二，房地產(chǎn)“支柱性”或房地產(chǎn)經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)力，只能建立在民生基礎之上。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才是帶動(dòng)社會(huì )經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力，以投機炒作為主導的房地產(chǎn)帶給社會(huì )經(jīng)濟的只能是系統性風(fēng)險。三，既然房地產(chǎn)的支柱性建立在民生的基礎上，那房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就得回歸理性，絕大多數居民有能力購買(mǎi)。當房?jì)r(jià)大大高于這種水平時(shí)，下降就是必然，否則房地產(chǎn)支柱性不僅不存在而且失去意義。當以住房投資為主導的市場(chǎng)向消費為主導市場(chǎng)轉型時(shí)，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的向下調整期，承擔一定成本與代價(jià)不可能避免。四，以消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱性，不僅在于中國有無(wú)限大的市場(chǎng)，而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續穩健發(fā)展。
從上述分析可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯，正說(shuō)明投機炒作主導性。有房地產(chǎn)中介告訴筆者，2010年北京住房有近40%是外地居民購買(mǎi)，三亞80%以上的住房是外地居民購買(mǎi)�？梢�(jiàn)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作的嚴重性。這樣的市場(chǎng)，調整是必然，相比房地產(chǎn)泡沫自動(dòng)破滅，政府宏觀(guān)調控的代價(jià)要小得多。因此，當前的諸多困難，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型不能不付出的代價(jià)。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)只有盡早從投機炒作為主導向消費為主導轉型，才能最終柳暗花明。
那么，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向哪里？重慶市市長(cháng)黃奇帆最近給出了一個(gè)說(shuō)法。他說(shuō)，無(wú)論國內國外，理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標，是這個(gè)國家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購買(mǎi)一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么樣才能實(shí)現這個(gè)目標呢？總體上說(shuō)，是要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個(gè)房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵環(huán)節。宏觀(guān)上，如果這五個(gè)環(huán)節的頂層設計都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì )大起大落，就能實(shí)現健康平穩發(fā)展。對于黃市長(cháng)的這個(gè)方案，盡管還有一些需要完善的地方，但可以肯定地說(shuō)，是攻克當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)難題的清晰思路。
在黃市長(cháng)看來(lái)，解決當前的房地產(chǎn)難題并非難事，要害是界定房地產(chǎn)市場(chǎng)功能或市場(chǎng)定位。如果住房市場(chǎng)是以消費為主導的，那么政府就可以圍繞這個(gè)宗旨，通過(guò)土地、稅收、信貸及保障性住房等政策讓這個(gè)市場(chǎng)走向健康之路。因此，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題就在于給出市場(chǎng)清楚定位，并在此基礎上出臺相應的政策。當前的房地產(chǎn)，就因為市場(chǎng)定位還存在不少模糊性，從而使得不少人仍心存幻想，以為當前的調控政策只是臨時(shí)性的，一旦市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)，政策又會(huì )逆轉。因此，中央政府理應進(jìn)一步強化房地產(chǎn)市場(chǎng)消費性功能定位，以當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌之契機，加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉型。
