最近幾則新聞放在一起看很有意思。一是去年飆升的姜價(jià)今年大“跳水”，產(chǎn)地批發(fā)價(jià)從9.60元/公斤暴跌至0.70元/公斤，為近十年最低。二是受供應短缺影響，豬肉價(jià)格年內一度升至歷史高位，但自9月中旬以來(lái)已累計下跌6.4%。三是2009年上海誕生了全國一半“地王”，現在隨著(zhù)危機爆發(fā)，豪氣吞下“地王”的開(kāi)發(fā)商發(fā)現，“地王”已成燙手山芋。
　　房地產(chǎn)、豬肉與生姜，看似風(fēng)馬牛不相及，但都反映市場(chǎng)價(jià)格的周期性。農產(chǎn)品市場(chǎng)周期較短，一般二三年。地產(chǎn)市場(chǎng)周期較長(cháng)，一般10年左右，泡沫嚴重的還會(huì )超過(guò)20年，比如1995年后的日本以及今天的美國。
　　如何解決周期性波動(dòng)導致的嚴重投資浪費？一般有兩種方案：政府主導或市場(chǎng)主導。上述周期性波動(dòng)看上去似乎完全是由市場(chǎng)導致：消費者根據價(jià)格預期決定需求，生產(chǎn)商根據市場(chǎng)價(jià)格決定生產(chǎn)，市場(chǎng)根據需供決定價(jià)格。那么問(wèn)題的出現一定是市場(chǎng)失靈了！于是，政府出面引導調控經(jīng)濟，事無(wú)巨細一手包辦，然而其效果如何，已在前蘇聯(lián)或改革開(kāi)放前的中國都有例證。
　　可行的辦法還是引入連接商品與金融的大宗商品期貨市場(chǎng)。像美國芝加哥期貨交易所，提供各類(lèi)農產(chǎn)品、金融及金屬的期貨和期權交易，大大降低了消費者和生產(chǎn)者對未來(lái)預期的不確定性。不過(guò)，相對于農產(chǎn)品期貨的成功，芝加哥交易所的房地產(chǎn)指數期貨目前還在起步階段，參與者較少，成交量也低。原因很多：一是房地產(chǎn)不像農產(chǎn)品，沒(méi)有較高同質(zhì)性，難以用標準標的物對合同避險。二是房地產(chǎn)不像農產(chǎn)品有天然的買(mǎi)方（食品加工廠(chǎng)商）和賣(mài)方（農場(chǎng)主），所以缺乏期貨合同的空方和多方。三是房地產(chǎn)交易成本高，流動(dòng)性小，價(jià)格不夠透明公開(kāi)，房地產(chǎn)指數難以準確跟住實(shí)體交易情況。此外，除指數期貨，投資者還有股票、期權或信用違約掉期（CDS）等投資品可選擇，均可達到做空房地產(chǎn)的同樣目的。
　　在嚴厲的限購、限貸、限價(jià)等行政措施下，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是投資客，都沒(méi)有把重點(diǎn)放在研究房地產(chǎn)基本面上，而是放在猜測政府意圖上了：何時(shí)限購會(huì )取消？何時(shí)信貸會(huì )放寬？這對建立長(cháng)期、健康、穩定的房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑害處多多：政策輕微變化會(huì )使市場(chǎng)大幅波動(dòng)；政策變化所帶來(lái)的巨大利益極易造成尋租空間；與政策捆綁在一起的銀行，無(wú)法對信貸風(fēng)險作出獨立評估和定價(jià)等等。
　　中國房地產(chǎn)現在需解決的問(wèn)題，首先是給市場(chǎng)一個(gè)明確預期。類(lèi)似限購的行政手段短期對控制房?jì)r(jià)有效，但長(cháng)期上稅收和貨幣政策才是健康的管理手段。其次，要盡量給市場(chǎng)準確信息。現在中國缺乏如住房自有率、住房空置率、平均每戶(hù)家庭擁有住房數等基本數據。沒(méi)有這些數據，怎知道市場(chǎng)是否飽和，有多少剛性需求或投資需求？建立公正可信的房地產(chǎn)指數也是非常必要的，目前中國使用的中位價(jià)格指數不夠嚴謹，不能體現同質(zhì)性房產(chǎn)的真正價(jià)格變化。
　　當然，即便在一個(gè)純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟國度，房地產(chǎn)市場(chǎng)也很難找到有效的周期性波動(dòng)解決方案。不過(guò)，在資源配置效率方面，透明、公開(kāi)的商品市場(chǎng)輔以發(fā)達的金融市場(chǎng)，仍?xún)?yōu)于計劃經(jīng)濟的行政調控手段。如果只因金融衍生物的風(fēng)險而阻礙金融市場(chǎng)的現代化，無(wú)疑是因噎廢食，實(shí)不可取。（本文摘編自2011年第46期《新世紀》，原題為“開(kāi)發(fā)商、豬肉與生姜”，作者為約翰·霍普金斯大學(xué)金融學(xué)及房地產(chǎn)學(xué)兼職教授）