近來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格下降及其效果的人多了，角度也很廣泛，但歸納起來(lái)基本有三個(gè)方向：第一金融，第二地方財政，第三圍繞著(zhù)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。
　　第一，說(shuō)到金融，主要是從金融安全角度說(shuō)的，認為房地產(chǎn)價(jià)格下降會(huì )造成銀行出現大面積壞賬，從而影響金融安全。這甚至有極端的量化標準，比如有很多人假設價(jià)格下降50%，商業(yè)銀行將會(huì )如何？不知道應該怎么分析這樣的預期標準，因為中國價(jià)格是否會(huì )下降到50%，我們不得而知。即使下降這個(gè)幅度，對商業(yè)銀行的沖擊會(huì )產(chǎn)生什么效果，能壞到什么程度？好像也未必可以在此時(shí)確定。
　　因為市場(chǎng)波動(dòng)的真實(shí)數據不是那么容易統計的。首先各種統計口徑不一樣，其次地區的差別也很大，更為重要的是，如何判斷房?jì)r(jià)是否真的進(jìn)入了下降通道，可能比了解房?jì)r(jià)下降了多少還要難。因為這涉及資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)商業(yè)周期的分析。而眾所周知，直到目前為止，中國地產(chǎn)市場(chǎng)也不是一個(gè)純粹的和充分競爭的市場(chǎng)（土地交易就不是市場(chǎng)化的），要對這樣的市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格波動(dòng)分析，無(wú)論定性，還是定量，都是比較難的。
　　比如房?jì)r(jià)的定性，就受到不同土地性質(zhì)的制約。一路之隔，工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大。比如某地的工業(yè)園地可以不到100萬(wàn)元一畝，而臨近馬路上的商業(yè)住宅用地，卻可以高達2000萬(wàn)元一畝。土地性質(zhì)不同造成的土地價(jià)格相差巨大，想在房?jì)r(jià)的周期波動(dòng)之中，準確記錄價(jià)格波動(dòng)都難，分析趨勢就更不容易了。因為這種土地價(jià)格的管理是以行政手段為核心，而市場(chǎng)經(jīng)濟無(wú)論怎么發(fā)展，都不可能對行政手段進(jìn)行價(jià)格統計，遑論價(jià)格趨勢分析？
　　在這種情況下，談房地產(chǎn)價(jià)格下降和金融的安全關(guān)系，是缺乏實(shí)證基礎的。與其說(shuō)在此時(shí)做不靠譜的定性定量總結，還不如放棄這種極端的，且總是放大效果的預期，比如想一想常規狀態(tài)的商業(yè)銀行怎么為如今這么大的地產(chǎn)市場(chǎng)提供正常的金融服務(wù)，不能說(shuō)宏觀(guān)調控了，就不提對地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者、消費者和投資人進(jìn)行金融服務(wù)了。
　　金融業(yè)的地位雖然高到云端，但它和任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系都是商業(yè)利益的關(guān)系，這種利益關(guān)系，是建立在金融業(yè)會(huì )提供合適而準確定位的服務(wù)基礎上的。不會(huì )服務(wù)的金融業(yè)，是盲人騎瞎馬，不知道安全性的重要，不知道如何規避風(fēng)險，更不知道某一個(gè)曾經(jīng)主宰市場(chǎng)的行業(yè)，其興衰周期和自己的利益及安全關(guān)系。
　　第二條，和財政的關(guān)系，其實(shí)就是地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財政的關(guān)系。有個(gè)說(shuō)法叫“土地財政”。如今這也不是什么秘密了，賣(mài)地的地方政府取得一次性的財政來(lái)源，假如地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，地賣(mài)不出去，地方政府的運作何以維系？這眼下是個(gè)大問(wèn)題，想一下子找出土地之外的財政餡餅，估計不那么容易。罵土地財政容易，補缺卻不容易。這可是比金融安全還要讓人憂(yōu)慮的事情，且想不出好辦法。指望財政細化和透明，有較強的預算約束，不是三天兩頭就可以立竿見(jiàn)影的事情。
　　管理粗放的地方財政有了“土地財政”，到底是地產(chǎn)市場(chǎng)的福音還是禍患？是地方政府的幸運還是不幸？真是糾結得很。但無(wú)論如何，之前依靠土地財政的地方政府，現在到了總結財政結構的時(shí)候了，尤其應該清楚地意識到，土地可以產(chǎn)業(yè)化運作，但財政的來(lái)源卻不能產(chǎn)業(yè)化，更不能依靠政府去做一種產(chǎn)業(yè)，哪怕這種產(chǎn)業(yè)暴利無(wú)比。
　　至于第三，所謂相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的問(wèn)題，可小可大。
　　說(shuō)小，因為玻璃賣(mài)不掉，倒個(gè)把廠(chǎng)子不算什么，它既不像金融問(wèn)題，容易被經(jīng)濟學(xué)精英頭頭是道地拿來(lái)做利率M2增速等宏觀(guān)分析，也不容易讓政務(wù)觀(guān)察者拿來(lái)?yè)�心或嘆息事權和財權的脫離；說(shuō)大，因為中國GDP高速增長(cháng)的基礎，幾乎就是以地產(chǎn)市場(chǎng)興起而帶動(dòng)的。
　　這有數據為證——在中國產(chǎn)值最為龐大的行業(yè)是，中國建筑行業(yè)。今年上半年，中國建筑業(yè)的總產(chǎn)值為4.31萬(wàn)億元，超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值最高的行業(yè)——電力近10倍，超過(guò)汽車(chē)在內的交通運輸設備制造業(yè)13倍，是有色金屬產(chǎn)業(yè)的100倍，是石油和天然氣開(kāi)采業(yè)的46倍，是鐵路運輸業(yè)的18.6倍。假如地產(chǎn)市場(chǎng)不靈了，建筑業(yè)的產(chǎn)值可能就會(huì )出現巨幅下降，GDP的失落在所難免。
　　客觀(guān)地說(shuō)，上述三點(diǎn)宏觀(guān)地總結地產(chǎn)市場(chǎng)，并非沒(méi)有道理。
　　從經(jīng)濟學(xué)的基本常識來(lái)看，地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是最考驗人類(lèi)市場(chǎng)經(jīng)濟能力的一個(gè)專(zhuān)業(yè)而基礎的市場(chǎng)。但對比這個(gè)市場(chǎng)所需的各種配置，中國目前都太粗糙了。因為我們根本不知道地產(chǎn)市場(chǎng)是人類(lèi)最容易犯錯誤的市場(chǎng)，我們只簡(jiǎn)單地看到蓋房子和賣(mài)房子（賣(mài)地），然后獲利，而不知道這個(gè)市場(chǎng)其實(shí)是經(jīng)濟領(lǐng)域里，少有的資本密集和知識密集的市場(chǎng)，是最考驗人類(lèi)市場(chǎng)經(jīng)濟能力的地方。
　　假如地產(chǎn)價(jià)格下降，導致金融、財政和產(chǎn)業(yè)鏈都出現了問(wèn)題，這不是地產(chǎn)市場(chǎng)的錯誤，而是我們的錯誤。因為地產(chǎn)市場(chǎng)本身是不會(huì )有問(wèn)題的，即使出現人類(lèi)從來(lái)無(wú)法回避的系統性風(fēng)險，也從來(lái)不是市場(chǎng)的問(wèn)題，而只是人的問(wèn)題。
　　從這個(gè)角度說(shuō)，目前宏觀(guān)調控地產(chǎn)市場(chǎng)的目標，是要對我們的經(jīng)濟進(jìn)行結構性改造。按照上述金融、地方財政和產(chǎn)業(yè)鏈的角度，可以總結為——
　　首先，改造我們的金融經(jīng)營(yíng)結構，讓它學(xué)會(huì )以提供服務(wù)而生存和發(fā)展；要達到這個(gè)目的，中國的銀行必須是以零售客戶(hù)為主的金融超市，而不是面向機構客戶(hù)的衙門(mén)。
　　其次，改造我們的地方財政，要讓某些地方官員知道，財政體系從來(lái)不能產(chǎn)業(yè)化，依靠一個(gè)行業(yè)的繁榮作為財政的主要來(lái)源更為危險，要達到這個(gè)目的，最終的標志，是土地能在市場(chǎng)中進(jìn)行交易。
　　最后，地產(chǎn)市場(chǎng)雖然聚集產(chǎn)業(yè)鏈比較理想，但不是唯一的業(yè)態(tài)。也許地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化后，可能不再是未來(lái)的經(jīng)濟支柱，但以中國市場(chǎng)之大、之多元，我們會(huì )很快找到合適的產(chǎn)業(yè)替代地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，雖然此時(shí)我們并不知道，但這就像新世紀來(lái)臨之前，我們也未必知道地產(chǎn)是如此泥沙俱下地帶領(lǐng)我們走過(guò)了新世紀最初的十年一樣。