隨著(zhù)溫家寶總理、李克強副總理先后強調房地產(chǎn)調控會(huì )持續下去，房?jì)r(jià)下跌局面在逐步擴大，但也出現了一些不理性的說(shuō)法，認為房?jì)r(jià)會(huì )就此大跌或崩盤(pán)。
首先，2005年和2008年也都出現過(guò)類(lèi)似的說(shuō)法，事實(shí)卻剛好相反；其次，未來(lái)10-15年，中國經(jīng)濟和城市化仍將高速運行，僅這兩點(diǎn)，就會(huì )為住房市場(chǎng)提供巨大的新增需求體量和需求能量。所以只要房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的趨勢難以改變，那么政府長(cháng)期保持對房地產(chǎn)調控的趨勢也就不會(huì )改變。這才是合理的理解。
| |
高鐵、高速公路停工，導致短期房?jì)r(jià)超跌 |
今年上半年和下半年，作為本輪經(jīng)濟高低谷的轉折點(diǎn)，本來(lái)就會(huì )出現物價(jià)高位回調，房?jì)r(jià)高位回調局面。10月份開(kāi)始突然有大量的樓盤(pán)出現20%～30%的超跌，主要原因，是在建規模過(guò)萬(wàn)億元的高鐵和大量的高速公路項目突然停工，導致市場(chǎng)上的資金面出現大量虧空。
10月份開(kāi)始股市突然大跌，最后靠保險和社保等資金及時(shí)入市，穩住了股市。而8月份后，北京、上海、深圳三個(gè)一線(xiàn)城市樓市的成交量出現持續的下跌，上海5-7月，一手商品住宅的成交量從82萬(wàn)、79萬(wàn)和77萬(wàn)平方米，分別下降到8-10月份的57萬(wàn)、56萬(wàn)和46萬(wàn)平方米；深圳從5-7月的25萬(wàn)、27萬(wàn)和34萬(wàn)平方米的成交量，分別下降到8-10月的17萬(wàn)、19萬(wàn)和19萬(wàn)平方米。這促使以現金流為生命線(xiàn)的大開(kāi)發(fā)商集體降價(jià)，排名全國前30強的大開(kāi)發(fā)商中，超過(guò)一半都在大幅降價(jià)——他們每個(gè)月幾十億元的銷(xiāo)售收入背后，同樣有幾十億元的銷(xiāo)售支出，而成交量突然大幅下滑三個(gè)月，就會(huì )導致他們的資金出現巨大虧空——調控和資本市場(chǎng)同樣出現問(wèn)題，通過(guò)股市、債市再融資獲資金補貼幾乎不可能，從其他融資渠道不可能融到這么多的錢(qián)，通過(guò)大幅降價(jià)賣(mài)房是唯一的希望。
降價(jià)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì )減少拿地、開(kāi)工的資金支出，所以經(jīng)過(guò)短期調整后，開(kāi)發(fā)商的現金流會(huì )重新回到平衡狀態(tài)，房?jì)r(jià)超跌的局面可能將結束。
| |
經(jīng)濟高增長(cháng)下，住房有理財功能，房?jì)r(jià)將長(cháng)期保持高位 |
房產(chǎn)作為流通性極強的產(chǎn)品，除了居住功能，還有極高的理財價(jià)值，它會(huì )隨著(zhù)人們收入的波動(dòng)產(chǎn)生波動(dòng)。在我國經(jīng)濟和收入高增長(cháng)的情況下，房?jì)r(jià)一般存在高增長(cháng)的空間，但在這個(gè)趨勢中，會(huì )因為投資收益的差異而出現大幅波動(dòng)。
比如，今年GDP在8%左右，但是房貸基準利息已經(jīng)達到7%，如果5年內交易一套房子稅費差不多在10%～12%之間，平攤下來(lái)每年在2%～2.4%，這就意味著(zhù)，今年貸款買(mǎi)房，在5年內賣(mài)出，平均每年虧1%，所以房?jì)r(jià)會(huì )下跌。
相比2009年，當時(shí)房貸利率只有5.94%，打7折后只有4.16%，經(jīng)濟增長(cháng)最快時(shí)達到11.9%，減去2%～2.4%的轉讓費后，貸款買(mǎi)房的收益率達到5.54%～5.74%。加上當時(shí)基本上都可以申請到二成首付，相當于5倍的投資杠桿后，年回報率達到27.7%～28.7%。如此之高的回報及回報預期，推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，當年房?jì)r(jià)平均上漲接近50%，出現了較大泡沫。
隨著(zhù)一系列的調控，如今出現負利率，房?jì)r(jià)必然下跌。2009-2011年的經(jīng)濟增速分別為9.2%、10.3%和9.2%，3年復合增長(cháng)率為31.5%。也就是說(shuō)，過(guò)去3年，房產(chǎn)的內在價(jià)值只上漲31.5%，而房?jì)r(jià)卻上漲了50%，中間有20%左右的泡沫。雖然，從個(gè)別樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，會(huì )一下子跌20%，但整個(gè)樓市會(huì )緩慢下跌，到一定時(shí)候跌到底，所以房?jì)r(jià)在短期超跌之后會(huì )觸底，然后再穩步上漲。
所以，房產(chǎn)的內在價(jià)值是會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)而上升，但是售價(jià)受到收益率的影響，會(huì )出現較大波動(dòng)。
| |
從德國房?jì)r(jià)看未來(lái)房?jì)r(jià)趨勢 |
德國以低房?jì)r(jià)聞名世界，其主要原因，是其實(shí)行高房產(chǎn)稅，以及以嚴格的法律保護租房者。對于房產(chǎn)擁有者來(lái)說(shuō)，每年要交1%的房產(chǎn)稅，而德國的經(jīng)濟增長(cháng)率減去房貸利息、房產(chǎn)交易稅費和房產(chǎn)稅以后，基本上沒(méi)有多大收益空間。對于房屋出租人來(lái)說(shuō)，德國法律保護租房者，只要他們租住在這個(gè)房子里，就可以不搬出去，那么房租也就很難上漲。另外，在早期德國城市化和城市人口上升時(shí)，他們是通過(guò)調動(dòng)全社會(huì )資源大量建房的方式來(lái)應對的。
盡管德國很好地控制住了房?jì)r(jià)，但過(guò)去15年里，房?jì)r(jià)還是上漲了60%。其中，郊區的大房子價(jià)格比15年前還有所下跌，因為他們的人口在相對減少。但市區中的房子上漲了2倍，因為大量的年輕人希望住到生活更加便利的城市中心，同時(shí)由于油價(jià)的上漲，交通成本也在上升。
從以上狀況可以看出，德國是通過(guò)社會(huì )大量建房的方式來(lái)滿(mǎn)足城市化時(shí)代的住房需求，通過(guò)高房產(chǎn)稅和控制房租來(lái)控制房?jì)r(jià)，使房產(chǎn)不具有理財功能，所以房產(chǎn)只相當于消費品。
但美國、英國、法國、日本、中國香港、新加坡等世界上絕大多數國家和地區和我們一樣，都采用市場(chǎng)化房地產(chǎn)政策。房?jì)r(jià)都非常高，就是因為商品房具有較好的保值增值功能（除日本因為經(jīng)濟滯脹、人口下降而出現房?jì)r(jià)滯漲外）。但這些國家都出現很多沒(méi)有資產(chǎn)能力的人買(mǎi)不起住房。國家于是建設大量的保障性住房，供給收入相對較低的家庭，而他們所擁有或居住的房產(chǎn)，不會(huì )獲得與社會(huì )經(jīng)濟增長(cháng)相同的收益。
如上所述，中央在較長(cháng)時(shí)間內都仍將對樓市保持高壓的調控政策。對于投資投機性需求來(lái)說(shuō)，區別的房貸政策和有條件的限制購房政策還將長(cháng)期存在。不過(guò)，隨著(zhù)房產(chǎn)信息系統和戶(hù)口制度的改革，對非本地戶(hù)籍人士的限購政策可能會(huì )進(jìn)一步從嚴調整。
另外，由于高房?jì)r(jià)是長(cháng)期趨勢，政府的保障房政策和針對中低收入購房者的支持政策需要大幅提升。從2005年提出建設保障房至今，雖然解決了土地供應、大量房源開(kāi)工，并有部分保障房源開(kāi)始供應，也解決了保障房建設的監管制度，但是保障房建設的資金問(wèn)題，特別是公租房的資金問(wèn)題還沒(méi)得到很好的解決，保障房各層次的準入和退出政策還很不完善。這些政策都還有很大的改善空間。預期未來(lái)幾年，隨著(zhù)這些政策的突破，保障房的供應會(huì )大幅增加。
針對商品房購買(mǎi)能力相對較低的部分，政府在契稅和公積金方面等都有所設計。例如，北京把普通商品住宅的總價(jià)限制就從120萬(wàn)元提高到162萬(wàn)元（普通商品住宅的契稅為1%，非普通商品住宅的契稅為3%），南京公積金貸款限額也從20萬(wàn)元重新調回到30萬(wàn)元。由于前期房?jì)r(jià)的高漲，這些政策的調整，也一直比較滯后。例如，上海外環(huán)外多數區域的房?jì)r(jià)達到150萬(wàn)元以上，但是外環(huán)外非普通住宅的價(jià)格標準為98萬(wàn)元，公積金限額為30萬(wàn)元，對眾多中低收入購房者不利，有提高標準的需要。
