我國住房改革以來(lái)，樓市一直是萬(wàn)眾矚目的場(chǎng)所。時(shí)至今日，樓市的走勢更是牽動(dòng)億萬(wàn)上上下下國人的心弦。這方面的利益博弈、觀(guān)念交鋒趨于白熱化。據此我們選擇了樓市里幾個(gè)較為有代表性的問(wèn)題，對之進(jìn)行剖析。
1.調控政策會(huì )持續嗎？
基于目前的形勢，我們認為以限購限貸為標志的樓市調控政策還將持續較長(cháng)一段時(shí)期。因為國內通脹壓力有所緩解，但危險還未完全消除，人民幣升值壓力一直存在，分配機制失衡，導致不少?lài)裼休^強的房產(chǎn)投資能力，產(chǎn)業(yè)空心化的趨勢還未得到有效扭轉，金融行業(yè)蘊含的風(fēng)險未見(jiàn)顯著(zhù)下降，而更重要的是，房?jì)r(jià)超過(guò)大多數城鎮居民購買(mǎi)能力的狀況還基本沒(méi)有改變。在這種情況下，保持政策的延續性和嚴肅性，顯得十分必要。唯如此，才能實(shí)現樓市的“軟著(zhù)陸”，從而避免“硬著(zhù)陸”引起的系統性風(fēng)險。
2.房產(chǎn)稅會(huì )開(kāi)征嗎？
從政策類(lèi)別角度來(lái)看，限購限貸政策畢竟是行政性的，終究是要取消的。取而代之的，是較為長(cháng)期的規范性政策，房產(chǎn)稅就是其中之一。目前正在試點(diǎn)的滬渝版房產(chǎn)稅，除了一定的象征意義，更多是起到醞釀今后樓市調控的儲備性政策之作用。一旦時(shí)機成熟，它將成為今后樓市長(cháng)期穩定的政策，屆時(shí)這也將體現出樓市政策的務(wù)實(shí)和理性。而與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅也將成為樓市價(jià)值在社會(huì )分配體系的轉移支付，體現出房地產(chǎn)稅的真正作用。三類(lèi)政策執行都會(huì )比較謹慎，限購政策在年底進(jìn)行評估之后，可能會(huì )出現不同城市量級、不同調控反饋效果下的限購政策的分化執行；房產(chǎn)稅收政策全國范圍的推出還不現實(shí)；貨幣政策會(huì )在現有基礎上好轉，但不會(huì )逆轉。
3.保障房的建設發(fā)展趨勢如何？
保障房的建設將會(huì )遇到許多困難，但是它將會(huì )迎來(lái)蓬勃的發(fā)展時(shí)期。近年來(lái)，中央政府一直致力于建立保障房與商品房的雙軌體系，力圖做到住宅市場(chǎng)兩條腿走路，以彌補此前的不足。保障房建設力度非常大，2008年、2009年分別為100多萬(wàn)套和300多萬(wàn)套，2010年580萬(wàn)套，2011年要開(kāi)建1000萬(wàn)套，“十二五”期間將達到3600萬(wàn)套的建設規模。雖然目前其在資金的籌措、土地的供給、開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與方面都存在不少的問(wèn)題，但是在中央政府的強力介入下，今后保障房的建設不但會(huì )還上往年舊賬，而且會(huì )使住房供給雙軌體系逐步完善。3600萬(wàn)套的建設量放在從2003年開(kāi)始的10年周期來(lái)看，每年360萬(wàn)套是合理的規劃。
4.房企今后的生存發(fā)展空間如何？
保持國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩定，對于當前和今后的一段時(shí)期而言，都是十分必要的，于國于民都大有裨益。這是中央調控的基調，也是存在異議不多的看法。我國經(jīng)濟發(fā)展長(cháng)期向好、國內城市化方興未艾，將是短期內難以改變的大環(huán)境。因此，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還將會(huì )面臨著(zhù)較大的市場(chǎng)容量和較多的發(fā)展機遇。但是，與以往不同的是，同行之間的競爭將會(huì )更為激烈，全行業(yè)的相關(guān)企業(yè)會(huì )重新整合。持續的調控，將加速房地產(chǎn)行業(yè)內企業(yè)的分化，最終會(huì )導致全行業(yè)洗牌。資金實(shí)力不強、品牌效應不大、經(jīng)營(yíng)理念不明、產(chǎn)品競爭力弱小的企業(yè)將會(huì )漸漸被淘汰。而目前各方面基礎較好的企業(yè)，會(huì )較為順利地渡過(guò)難關(guān)，并能夠發(fā)展壯大。同時(shí)，房地產(chǎn)與其他行業(yè)間的利潤率將有平均化的趨勢。于此將進(jìn)入以房地產(chǎn)為經(jīng)濟載體（商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)、新興園區地產(chǎn)），凸顯房產(chǎn)使用價(jià)值的白銀十年。
5.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？
商業(yè)地產(chǎn)是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)領(lǐng)域，國內經(jīng)濟持續高速增長(cháng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高、近年來(lái)住宅市場(chǎng)頻遭調控，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展備受關(guān)注。從當前發(fā)展情況看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有兩個(gè)方面的特點(diǎn)，一是總量上供大于求，考慮到人均商業(yè)面積的承受范圍這個(gè)約束條件，預計未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在總量上難有大的跳躍式發(fā)展；但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境會(huì )明顯優(yōu)化。一個(gè)標志是。越來(lái)越多的大型房企加入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅出現了萬(wàn)達、中糧置業(yè)、SOHO中國等專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企，華潤、世茂、中海、保利等知名企業(yè)也持續提升商業(yè)地產(chǎn)比例，乃至萬(wàn)科、龍湖等原來(lái)集中住宅的房企也開(kāi)始試水商業(yè)地產(chǎn)，并且隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)比例上升，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平肯定會(huì )提高，運營(yíng)水平也會(huì )相應提升，商業(yè)地產(chǎn)的融資-開(kāi)發(fā)-招商-運營(yíng)的產(chǎn)業(yè)鏈趨于完善，各個(gè)環(huán)節上將形成專(zhuān)業(yè)分工，從而改變當前商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)序發(fā)展和重開(kāi)發(fā)輕經(jīng)營(yíng)的現狀。以質(zhì)取勝將成為成功之道。
6.房地產(chǎn)未來(lái)競爭的主戰場(chǎng)何在？
一線(xiàn)城市處于“高處不勝寒”的境地，二三線(xiàn)城市將會(huì )成為未來(lái)房地產(chǎn)競爭的主戰場(chǎng)�？疾旖诘臉鞘行星�，嚴厲的限購限貸調控，使得一線(xiàn)城市的投資投機性購買(mǎi)日漸式微。一線(xiàn)城市由于經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)先期發(fā)展較為充分，原先蘊藏的各類(lèi)需求釋放較多，加上實(shí)施限購，因而今后的一段時(shí)期，市場(chǎng)運行將會(huì )處于低位狀態(tài)。而二三線(xiàn)城市尤其是中西部的二三線(xiàn)城市，今后將會(huì )成為市場(chǎng)競爭的重要地域。因為：一是中國經(jīng)濟終究會(huì )走向以?xún)刃铻橹鞯恼壈l(fā)展道路；二是產(chǎn)業(yè)在地域上的梯度轉移；三是城市化進(jìn)程的接力。同時(shí)，基于分散化布局戰略，大型房企會(huì )在不同檔次的城市進(jìn)行運作，而中小型房企出于運營(yíng)的收益性和安全性考慮，會(huì )更多偏向二三線(xiàn)城市。2008年，十大開(kāi)發(fā)商的土地儲備二三線(xiàn)城市占比不到8%，但目前已經(jīng)到39%，就是重要例證。
7.房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將會(huì )怎樣演變？
2009年，我國實(shí)施了寬松的貨幣政策，由此引發(fā)了較為明顯的通貨膨脹趨勢，直到現在國內的通脹預期還較為強烈。矯枉過(guò)正，2010年信貸總量控制、準備金比率、利率等政策工具先后施行，加劇了一些企業(yè)的資金壓力，不少房企的資金十分緊張，中小企業(yè)的壓力尤為明顯。在目前的形勢下，國內經(jīng)濟要保持較為良好的增速，流動(dòng)性的問(wèn)題將會(huì )始終存在，因而從緊的貨幣政策難有大的放松，至多只是在局部區域或某階段進(jìn)行微調。房企的融資大環(huán)境短期內不會(huì )有根本好轉。大型開(kāi)發(fā)商會(huì )通過(guò)各種手段保護好自己的資金鏈，尋找優(yōu)質(zhì)股權或者土地，中小型房企的多半會(huì )稀釋股權，提供出大量的并購機會(huì )，1-10月幾大產(chǎn)權交易所房產(chǎn)股權交易達到300億元以上，未來(lái)將是個(gè)常態(tài)化的現象。直接融資和私募房產(chǎn)基金要有發(fā)展機遇。
8.樓市的價(jià)格趨勢將會(huì )怎樣？
價(jià)格走勢一直是樓市的焦點(diǎn)議題。我們認為，在今后較長(cháng)的一段時(shí)間內，房?jì)r(jià)將會(huì )在目前確認的降價(jià)幅度上不斷陰跌，但不會(huì )再度驟降，而是緩降。
為什么會(huì )降？因為在調控政策下，房?jì)r(jià)上升的動(dòng)力消失了。
從企業(yè)方面來(lái)說(shuō)，其采取降價(jià)策略有兩點(diǎn)原因。一是考慮到自身的資金流的狀況。在資金存在壓力且短期內難以有其他辦法的情況下，必須采取以?xún)r(jià)換量的手段應對局面；二是考慮到住宅市場(chǎng)的需求彈性。價(jià)格下調有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速占領(lǐng)和擴大市場(chǎng)，爭取在市場(chǎng)上的主動(dòng)性，并能提升自身的影響力。
從市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，降價(jià)氛圍已經(jīng)形成。首先從目前情況來(lái)看，國家層面的政策調控不會(huì )在短期內放松，市場(chǎng)上供給大于需求的矛盾現期將會(huì )存在且有激化的趨勢。其次今后保障房的大舉入市，必將深刻改變當前的樓市供需格局。由此而來(lái)人們逐漸形成了房?jì)r(jià)下跌的預期。
為什么是緩降？因為驟降會(huì )使各方的利益受到損害。
在政府層面，房?jì)r(jià)下降不是調控的最終目的，促進(jìn)國內經(jīng)濟長(cháng)期穩定健康發(fā)展才是樓市調控的最終目的，房?jì)r(jià)下降只是實(shí)現這一終極目標的衍生產(chǎn)品。但不會(huì )聽(tīng)任房?jì)r(jià)驟降，因為：一是一些地方目前對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)還較大，劇烈的價(jià)格下調會(huì )對經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)較大沖擊；二是短期內替代房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的手段還未培育好；三是促進(jìn)經(jīng)濟長(cháng)期繁榮穩定發(fā)展的根本動(dòng)力如制度創(chuàng )新、技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高等方面尚還未形成；四是持續保持對房地產(chǎn)行業(yè)的調控壓力能夠促進(jìn)地方政府的發(fā)展轉型。這種轉型需要信心，也需要時(shí)間。
在銀行層面，房?jì)r(jià)驟降會(huì )引發(fā)金融風(fēng)險，造成大量的壞賬和呆賬�；诋斍皹鞘挟斨型顿Y、投機性持有還有一定的比例，驀然的房?jì)r(jià)下降會(huì )增加銀行業(yè)的房屋的持有量。在這一點(diǎn)上正反兩個(gè)方面的經(jīng)驗和教訓已有很多。
在開(kāi)發(fā)企業(yè)層面，企業(yè)一般不會(huì )將價(jià)格“一步到位”，這樣做與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的收益性、安全性原則存在沖突，緩降則是較為穩妥的。因為：一是逐步緩慢的下調價(jià)格，可以使市場(chǎng)上不同購買(mǎi)力的需求者分批入市；二是企業(yè)可以采取時(shí)間序列上的價(jià)格歧視策略；三是劇烈的降價(jià)會(huì )產(chǎn)生老業(yè)主的糾紛。
