近期，國內部分城市個(gè)別樓盤(pán)房?jì)r(jià)出現突發(fā)性下挫，引起國內外媒體的極大關(guān)注。在筆者看來(lái)，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，嘗試“試盤(pán)”降價(jià)自救，可能是引發(fā)這一現象的重要原因之一。這預示了當前國內房?jì)r(jià)下調的“拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨。
　　當前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈很緊張，主要是因為國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自籌資金壓力正在不斷上升。根據國家統計局發(fā)布的1-10月份固定資產(chǎn)投資數據顯示，1-10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源約為6.8萬(wàn)億元，其中來(lái)自國內貸款比重約占15%（同比增長(cháng)1%），企業(yè)自籌資金占比約為41%（同比增長(cháng)30.8%），其他資金（包括定金及預收款和個(gè)人按揭貸款）占比約為42%（同比增長(cháng)18.8%）。
　　這表明，受當前房地產(chǎn)調控及貨幣緊縮的雙重影響，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要資金來(lái)源之一的銀行信貸增長(cháng)及占比已大幅收縮�？紤]到定金及預收款和個(gè)人按揭貸款等其他資金來(lái)源極其不穩定，目前企業(yè)自籌資金已上升為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源。當前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源結構也顯示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資壓力將有增無(wú)減。
　　問(wèn)題是國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況并不樂(lè )觀(guān)。Wind資訊統計數據顯示，截至三季度末，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負債率為63%，其中15家公司的負債高于80%，高資產(chǎn)負債率特征尤為明顯。同時(shí)，除了少數龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營(yíng)性現金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經(jīng)營(yíng)性現金流告負。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨總量繼續增長(cháng)，預計目前存貨量已超過(guò)1萬(wàn)億。這些數據都說(shuō)明，日趨惡化的財務(wù)狀況在一定程度上阻礙了未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拓展融資渠道的潛在可能性。
　　事實(shí)上，資本市場(chǎng)的再融資大門(mén)對這些A股房地產(chǎn)上市公司早已關(guān)閉，因為有關(guān)部門(mén)出臺了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”等政策措施。另外，受?chē)绤柗康禺a(chǎn)調控和貨幣緊縮的突出影響，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難從銀行那里獲得大量貸款，這從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行信貸占比日趨萎縮中可見(jiàn)一斑。在此背景下，更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只好轉向房地產(chǎn)信托這一融資渠道。
　　信托融資成了眼下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一根救命稻草。據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )數據統計顯示，截至2011年第3季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達3216.6億元，已超過(guò)去年全年2864億元的發(fā)行總量，目前房地產(chǎn)信托已達到約6797.7億元，占資金信托總規模的17.24%。但是，銀監會(huì )的“窗口指導”等信號暗示了目前政策已逐步收緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行也開(kāi)始受到限制。此外，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟和房?jì)r(jià)下行壓力增大等情況，也促使信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更加謹慎，加上還存在著(zhù)即將到期兌付的房地產(chǎn)信托壓力。這些因素都表明，信托融資渠道未來(lái)也有可能對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)閉其大門(mén)。
　　當面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的一扇扇大門(mén)似已關(guān)閉時(shí)，特別是在目前嚴厲房地產(chǎn)調控基調不變、銷(xiāo)售不暢的情況下，除了少數龍頭企業(yè)還握有充足現金外，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已“彈盡糧絕”。
　　因此，要想避免破產(chǎn)或求得生存，有效緩解當前的資金緊張危局，通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，可能是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尋求自救的次優(yōu)選擇。當年關(guān)日益臨近，特別是當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商短期內難以解決其資金緊張困局時(shí)，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫選擇降價(jià)銷(xiāo)售現象變得相當普遍時(shí)，或將觸動(dòng)國內房?jì)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”如期到來(lái)。從這個(gè)角度分析，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的資金緊張局面，有望成為觸發(fā)當前房?jì)r(jià)下跌“拐點(diǎn)”形成的一根導火索。
　　現在，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在博弈政府可能會(huì )再次出手救它們，這是其力挺高房?jì)r(jià)的主要心理支撐，但現實(shí)的情況是近來(lái)高層多次強調當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控絕不會(huì )有“絲毫動(dòng)搖”，這也就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商唯有靠降價(jià)銷(xiāo)售才能緩解其資金緊張的困局。實(shí)際上也表明，中國房?jì)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”已經(jīng)形成。