據報道，針對一些地方限購令即將到期的情況，住建部近日發(fā)出了要求地方限購政策延期的通知。在房市調控不進(jìn)則退的關(guān)鍵時(shí)期，住建部的表態(tài)具有很強的針對性，可看作是為接下來(lái)一段時(shí)間的政策走向定下了基調。
　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策主導的市場(chǎng)。為此，各地限購政策陸續出臺以來(lái)，社會(huì )各界一直熱議的話(huà)題就是：限購政策會(huì )不會(huì )長(cháng)期化？如果會(huì )，制度化的限購政策將如何與經(jīng)濟社會(huì )的總體發(fā)展戰略相兼容？如果不會(huì )，限購政策的調整窗口將如何打開(kāi)？
　　從之前情況看，既有個(gè)別城市號稱(chēng)要將限購政策長(cháng)期化、制度化，也有一些城市將其限購政策的有效期設定為今年年末。但這兩種現象都不能作為判斷限購會(huì )不會(huì )長(cháng)期化的有效論據。
　　從政治經(jīng)濟學(xué)的角度看，限購政策會(huì )不會(huì )長(cháng)期化的問(wèn)題可以細分為決策者愿不愿限購政策長(cháng)期化（決策意愿）和限購政策能不能長(cháng)期化（決策能力）等兩個(gè)方面。
　　有關(guān)前者，在年初頒發(fā)的“國八條”中的第六條明確寫(xiě)道：“在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施�！边@個(gè)“一定時(shí)期”較為模糊，留下了彈性運作的空間，這種空間是一個(gè)供各種力量相互博弈的舞臺。
　　至于后者，限購政策能否長(cháng)期化，取決于宏觀(guān)經(jīng)濟運行、政治決策程序、相關(guān)團體的游說(shuō)力量以及政策正反效應的評價(jià)等因素。但總體上，可以認為決策層面目前尚未做出將限購政策長(cháng)期化的判斷。
　　那么，在住建部表態(tài)之后，限購政策將會(huì )呈現怎樣的走勢？回答這個(gè)問(wèn)題需要考慮幾個(gè)方面的因素。
　　政策調整或者是因為外因突變，使現有政策與外部環(huán)境不匹配，或者是由于內因起作用，使現有政策難以執行。限購政策調整的外因主要有國際經(jīng)濟環(huán)境和國內宏觀(guān)經(jīng)濟走勢。
　　從國際背景看，盡管歐美債務(wù)危機依然陰霾不散，以美國為首的國際力量不斷向中國施壓，試圖讓中國承擔更多國際經(jīng)濟調整責任，但這對快速崛起的中國而言，只會(huì )是常態(tài)；即便沒(méi)有債務(wù)危機，歐美國家也會(huì )有其他策略向中國施壓。
　　從國內情形看，盡管年初預定的通脹控制指標難以實(shí)現，但較高的增長(cháng)率仍然能維持，而且就業(yè)狀況和經(jīng)濟運行的各種效益也還不錯。所以，就限購政策調整而言，目前國際環(huán)境和國內宏觀(guān)經(jīng)濟狀況方面的影響不會(huì )太大。
　　不過(guò)，深入到限購政策的內在運行體制中，就會(huì )發(fā)現情況不一樣了。作為政策執行主體的地方政府目前承受著(zhù)很大的壓力。一方面，融資平臺歷年運行所積累的成本壓力很大；另一方面，換屆年的增長(cháng)壓力也不小。在目前的體制框架中，各級“兩會(huì )”是各類(lèi)訴求表達最為集中的場(chǎng)合�？梢灶A測，明年全國“兩會(huì )”期間，包括地方政府、房企高層以及其他人士將會(huì )向決策層集中表達訴求。
　　就房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展而言，最理想的狀態(tài)是：通過(guò)結構調整，實(shí)現限購政策的平穩過(guò)渡。在理想狀態(tài)下，一方面是商品化住房均價(jià)在實(shí)行一定時(shí)期的限購后漲幅回落，保障性住房的供應比重不斷上升，從而既緩解住房困難群眾的居住問(wèn)題，又實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的目標；另一方面，產(chǎn)業(yè)結構調整取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，使實(shí)業(yè)投資有更大的吸引力，從源頭上抑制房地產(chǎn)的投機性需求。
　　但從目前來(lái)看，現實(shí)情況與理想狀態(tài)尚有不少差距。首先，產(chǎn)業(yè)結構調整尚在陣痛之中，不僅出口的優(yōu)勢不斷縮減，而且內需啟動(dòng)也面臨缺乏抓手的困境。其次，保障性住房的建設雖然如火如荼，但從一些地方的供應情況來(lái)看，保障性住房相比商品化住房的吸引力較顯不足，其中尤其是保障性租賃住房。再次，不能忽略一種政策學(xué)習效應。即無(wú)論是地方政府還是社會(huì )公眾，都會(huì )由于目前的體驗而形成一種限購政策可能周期性出現的擔憂(yōu)，于是一旦限購放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能遭遇過(guò)度反彈。
　　有鑒于這種現狀，在面臨各種壓力時(shí)，決策層面明確取消限購政策的可能性不大，但操作方式微調的可能性是較大的。也有可能沿襲“摸著(zhù)石頭過(guò)河”的探索模式，先默認少數城市的舉措，之后其他城市再學(xué)習、借鑒，然后推廣。但無(wú)論如何，“限購令”面臨一種“退出難題”，既要考量其繼續執行所帶來(lái)的潛在政治經(jīng)濟影響，又要防范退出之后對房地產(chǎn)市場(chǎng)的擾動(dòng)。