印鈔=房?jì)r(jià)上漲?
2011-12-09   作者:伯涵  來(lái)源:證券時(shí)報
 
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  筆者在香港的報紙上看到了一篇文章,作者的基本觀(guān)點(diǎn)是:在歐債危機日益惡化的形勢下,歐洲以及其他地區和國家的央行可能會(huì )大量印刷鈔票應對,由此會(huì )形成熱錢(qián)新一輪的泛濫。由于現時(shí)實(shí)體經(jīng)濟仍在繼續惡化,新的熱錢(qián)會(huì )大量流入虛擬經(jīng)濟體并將繼續推高諸如房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。作者因此建議投資者現在應該繼續買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)。筆者基本贊同該文對經(jīng)濟形勢的分析,但是不敢茍同其投資結論。
  房?jì)r(jià)的確是一種貨幣現象。與人們通常所理解的不同,筆者認為房?jì)r(jià)是一種綜合的貨幣現象,而不僅僅是由單一貨幣發(fā)行量所決定的。習慣上人們會(huì )認為隨著(zhù)央行印刷鈔票數量的大幅增加,房?jì)r(jià)就應該上升。但是實(shí)際情況又如何呢?
  我們看到,過(guò)去二十年里日本中央銀行印刷了無(wú)數的鈔票并投入到經(jīng)濟中,但是日本的房?jì)r(jià)卻一直保持著(zhù)下滑的態(tài)勢,而且仍在續創(chuàng )新低!2008年危機爆發(fā)至今,美聯(lián)儲力推兩輪量化寬松,結果是人們看到美國的房?jì)r(jià)還在下滑。為什么會(huì )出現這種央行大量印發(fā)鈔票,而房?jì)r(jià)卻始終不給力的現象呢?筆者認為:房?jì)r(jià)除了受貨幣發(fā)行量的影響以外,還會(huì )受到一個(gè)重要因素的影響,那就是貨幣流通速度,換言之,在一個(gè)正常經(jīng)濟體里,房?jì)r(jià)由該經(jīng)濟體內的流通貨幣總量(亦即貨幣發(fā)行量乘以貨幣流通速度)來(lái)決定,而不是單一地由貨幣發(fā)行量決定的。當經(jīng)濟體內的貨幣發(fā)行量大幅度上升而且貨幣流通速度保持高位時(shí),資產(chǎn)價(jià)格會(huì )大幅度快速地上升,過(guò)去三年里中國房?jì)r(jià)的飆升就是很好的例證;一旦貨幣流通因為各種原因失速時(shí),很多資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格將會(huì )出現大幅度的下滑,1997年和2008年香港的房?jì)r(jià)就是明顯的例子。
  日本泡沫經(jīng)濟破裂后,盡管日本央行毫不懈怠地實(shí)施量化寬松政策,但是各種問(wèn)題的長(cháng)期并存造成了其經(jīng)濟持續下滑的態(tài)勢,并致使其貨幣的流通速度始終難以高企,從而在很大程度上制約了其房?jì)r(jià)的恢復。美國次貸危機爆發(fā)后,伯南克辛勤操縱的量化寬松,實(shí)質(zhì)上就是試圖通過(guò)大發(fā)貨幣以彌補去杠桿化所導致的貨幣流通速度的下降,無(wú)奈人算不如天算,大量美鈔沒(méi)能擋住美國經(jīng)濟中去杠桿化的大趨勢,折騰了三年之后,美國的房?jì)r(jià)至今仍然處于半死不活的狀態(tài)。頗具諷刺意味的是,濫發(fā)的鈔票里有相當一部分流入到新興市場(chǎng)經(jīng)濟體去興風(fēng)作浪,并炒高了后者各種資產(chǎn)的價(jià)格,例如香港房?jì)r(jià)在過(guò)去三年里已經(jīng)被炒到了超過(guò)1997年的天價(jià)水平。
  回到開(kāi)頭提到的那篇文章,假如歐債危機最終失控并且爆發(fā),屆時(shí)人們將會(huì )看到殺傷力遠遠超過(guò)2008年次貸危機的新一輪海嘯,全球金融市場(chǎng)的流動(dòng)性將降至冰點(diǎn)!為了便于理解,筆者建議讀者做個(gè)簡(jiǎn)單的心算:假設現在的貨幣發(fā)行量乘以貨幣流通速度等于n,一旦歐債危機爆發(fā),貨幣流通速度將迅速逼近于零,央行必須在短期內印刷出多少鈔票才有可能填補由于貨幣流通速度突然消失所留下的缺口,從而維持目前的n不至于大幅度下滑呢?如果我們回憶一下2008年的次貸危機,應該不難想象出:屆時(shí)即使各家央行的印鈔機一齊夜以繼日地加班,也將難以彌補突然消失的流動(dòng)性,房?jì)r(jià)大跌將會(huì )成為必然的結果!
  而且,央行未來(lái)印刷鈔票的刺激效應也將大不如從前,一個(gè)重要的原因在于:2008年西方次貸危機爆發(fā)時(shí),新興市場(chǎng)經(jīng)濟體的總體負債水平仍較為健康,但在過(guò)去三年里令人不安的是,新興市場(chǎng)經(jīng)濟體國家的通貨膨脹水平被大幅度推升的過(guò)程中,相關(guān)國家在政府、企業(yè)和個(gè)人層面上的負債水平也創(chuàng )出新高!筆者在各種場(chǎng)合演講時(shí)將此現象稱(chēng)之為:中國老太太已經(jīng)追上了美國老太太!意思是在過(guò)去的幾年里,中國老太太出于強烈的通貨膨脹預期改變了其傳統的儲蓄買(mǎi)房的習慣,轉而通過(guò)負債的途徑迅速地搬進(jìn)了新房,從而追上了同樣是借錢(qián)買(mǎi)房的美國老太太!只是美國老太太已經(jīng)開(kāi)始節衣縮食還債了,而中國老太太則開(kāi)始砸售樓處了!
  筆者建議那篇港報文章的結論不妨修改為:一旦歐債危機失控并爆發(fā),房?jì)r(jià)將會(huì )經(jīng)歷一個(gè)大跌的過(guò)程,而且何時(shí)能夠重新回到今天的水平將是一個(gè)遙遠的未知數,因此,在目前全球經(jīng)濟走勢日趨詭異、金融市場(chǎng)波動(dòng)異常劇烈的形勢下,投資者還是謹慎為宜。巧合的是另外一條新聞:某人幾年前投資的商鋪逆市下跌,該人為了改變負資產(chǎn)的狀況,拼命開(kāi)出租車(chē)還債,結果累死在出租車(chē)里!該人的悲劇其實(shí)與歐債危機本質(zhì)上一樣:過(guò)度負債,一旦資金來(lái)源出現斷流,悲劇必將發(fā)生。筆者謹借此文衷心地祝愿那些中、美老太太們在未來(lái)的歐債風(fēng)浪中能夠穩坐釣魚(yú)臺!
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