一、房地產(chǎn)調控已取得積極成效

　　從2010年4月開(kāi)始，針對房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務(wù)院先后出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，對一些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房?jì)r(jià)水平過(guò)高的城市，實(shí)施了限貸、限購等調控措施。如實(shí)行了差別化住房信貸、稅收政策；全國40多個(gè)城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時(shí)，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬(wàn)套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工建設，以解決中低收入群體的住房困難問(wèn)題�？傮w來(lái)看，目前房地產(chǎn)調控已取得積極成效，突出表現在：一是實(shí)施限購城市的投機性需求基本得到抑制，市場(chǎng)交易量明顯下降；二是商品房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲勢頭得到遏制，一些城市房?jì)r(jià)漲幅明顯收縮，部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市房?jì)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。特別是今年下半年以來(lái)，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅回落、持平和價(jià)格環(huán)比下降的城市逐月增加，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的非中心城區房?jì)r(jià)出現下行趨勢；住宅地價(jià)上漲勢頭出現回落；三是住房供應結構明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調控正朝著(zhù)預期方向發(fā)展。

二、當前房地產(chǎn)調控處在關(guān)鍵時(shí)期，調控不能放松

　　在房地產(chǎn)調控成效初顯的同時(shí)，也必須看到，目前調控正處在關(guān)鍵時(shí)期，成果仍不穩固。
　　一是部分城市房?jì)r(jià)偏高的狀況尚未根本改變。依據國際通行的房?jì)r(jià)收入比指標衡量，目前我國一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力，部分城市房?jì)r(jià)仍需向合理水平進(jìn)一步回歸。
　　二是促使房?jì)r(jià)反彈的因素依然存在。目前國內各項人民幣存款已經(jīng)接近80萬(wàn)億元，其中城鄉居民儲蓄存款接近34萬(wàn)億元。由于國內投資渠道相對有限，在通脹的背景下，各類(lèi)資金更熱衷于投向房地產(chǎn)，將其作為資產(chǎn)保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調控，被迫離場(chǎng)的投機資金會(huì )卷土重來(lái)，將引發(fā)房?jì)r(jià)的強烈反彈，進(jìn)而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風(fēng)險。近期，央行三年來(lái)首次下調法定存款準備金率，市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的狀況會(huì )有所改善。只要流動(dòng)性增加，就會(huì )有相當部分資金通過(guò)多種途徑流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，如果再放松調控，勢必有更多資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jì)r(jià)反彈，增大通脹壓力，使調控成果前功盡棄。
　　三是房地產(chǎn)資金過(guò)度聚集、對實(shí)體經(jīng)濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，導致很多企業(yè)、機構和個(gè)人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過(guò)投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅動(dòng)下，大量資金抽離實(shí)體部門(mén)，向房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度集中，對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生“擠出效應”，使得在應對金融危機中艱難復蘇的實(shí)體經(jīng)濟“失血”，給我國經(jīng)濟的良性發(fā)展和實(shí)體經(jīng)濟競爭力的提升帶來(lái)負面影響。目前，這種“擠出效應”的基礎并未完全消除，一旦放松房地產(chǎn)調控，房?jì)r(jià)、地價(jià)出現反彈，必然會(huì )吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成泡沫進(jìn)一步聚集，而實(shí)體經(jīng)濟則會(huì )進(jìn)一步萎縮。這種資源的嚴重錯配，將給我國經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、技術(shù)創(chuàng )新帶來(lái)沖擊。
　　四是房地產(chǎn)行業(yè)調整尚未取得顯著(zhù)進(jìn)展。十幾年來(lái)，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，數量和規模迅速擴張。目前，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)8萬(wàn)家，但多數企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴(lài)貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平不高，行業(yè)秩序仍待治理和規范，行業(yè)調整尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。從發(fā)展階段看，單純依賴(lài)數量擴張的空間已經(jīng)不大，迫切需要逐步提高行業(yè)集中度，優(yōu)化行業(yè)結構，轉變發(fā)展方式，提高行業(yè)競爭能力。
　　五是城市房?jì)r(jià)居高不下，將提高城市化門(mén)檻，抑制城市化進(jìn)程。我國經(jīng)濟可持續發(fā)展要靠擴大內需，而內需最大的潛力在于城市化。房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展密切相關(guān)。如果房地產(chǎn)健康平穩發(fā)展，將成為城市化發(fā)展的重要動(dòng)力，但如果房?jì)r(jià)在一個(gè)時(shí)期過(guò)快上漲，則將大幅提高城市化的門(mén)檻，提高生活和商務(wù)成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實(shí)現和競爭力的提升，影響農業(yè)人口向城市的有序轉移，并進(jìn)而影響到經(jīng)濟的可持續發(fā)展和城市居民生活質(zhì)量的提高。
　　上述分析表明，當前調控正處在關(guān)鍵時(shí)期，應堅持調控不動(dòng)搖。

三、堅持房地產(chǎn)調控有利于經(jīng)濟社會(huì )的持續健康發(fā)展

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的實(shí)施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔心，如果不放松調控，將可能造成房?jì)r(jià)大幅回落、房地產(chǎn)投資增速過(guò)快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機構潛在風(fēng)險凸顯等問(wèn)題。對此，我們認為，順應我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規律，繼續堅持房地產(chǎn)調控實(shí)際上有利于經(jīng)濟和社會(huì )的持續健康發(fā)展。
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資仍將保持合理增長(cháng)，即使增速回落，也屬正�；卣{
　　我國房地產(chǎn)投資占城鎮固定資產(chǎn)投資的比重長(cháng)期保持在23%左右。調控政策出臺一年多來(lái)，房地產(chǎn)投資仍保持較高的增長(cháng)速度，預計2011年全年增速仍將達30%左右。這表明在城市化快速推進(jìn)過(guò)程中，房地產(chǎn)投資保持較快增長(cháng)仍有較強的支撐動(dòng)力。即使在繼續堅持調控的情況下，初步預測，明年房地產(chǎn)投資增速仍會(huì )保持在20%左右。雖然增速出現一定程度回落，但也是我國房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始進(jìn)入正�；卣{周期的反映。根據我們對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標測算，并參照國際經(jīng)驗，預計未來(lái)幾年，我國城鎮住宅新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現。未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)投資增速出現回落也是客觀(guān)的、正常的。期望房地產(chǎn)投資持續保持超高速增長(cháng)是不現實(shí)的。房地產(chǎn)調控的過(guò)程實(shí)際上給房地產(chǎn)投資增速調整留出了必要空間。
　�。ǘ�）堅持房地產(chǎn)調控有利于進(jìn)一步改善民生，促進(jìn)社會(huì )的和諧與穩定
　　堅持房地產(chǎn)調控，鞏固調控成果，將有利于切實(shí)改善民生，促進(jìn)社會(huì )的和諧與穩定。一方面，通過(guò)抑制投機需求，使過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過(guò)調整土地供給和住房供應結構，增加中小套型、中低價(jià)位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費。尤其是加大保障性住房建設，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實(shí)現“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進(jìn)社會(huì )的和諧與穩定，同時(shí)還將對擴大內需、保持經(jīng)濟平穩較快發(fā)展發(fā)揮重要作用。
　�。ㄈ�）堅持調控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展
　　前些年，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴張偏快，負債規模不斷擴大，經(jīng)營(yíng)的審慎程度不斷下降，而且部分主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)良莠不齊的現象突出。繼續堅持房地產(chǎn)調控的政策取向，客觀(guān)上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專(zhuān)業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營(yíng)不夠審慎、不注重產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會(huì )被更有實(shí)力的企業(yè)兼并或者收購，有競爭實(shí)力的企業(yè)會(huì )得到發(fā)展，最終將形成綜合實(shí)力和抗風(fēng)險能力強的大型企業(yè)與更加專(zhuān)注于某個(gè)細分領(lǐng)域、深耕細作的中小企業(yè)并存的局面。
　�。ㄋ模┓�?jì)r(jià)穩步回調對銀行等金融體系的影響總體可控
　　隨著(zhù)城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定發(fā)展空間；而且，這一輪調控比較及時(shí)，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到遏制；加上近年來(lái)金融系統重視防范和應對金融風(fēng)險，金融資產(chǎn)質(zhì)量不斷上升。2010年，住房消費貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經(jīng)防范了部分風(fēng)險。因此，房?jì)r(jià)回調引發(fā)系統性金融風(fēng)險的可能性不大，影響總體可控。
　�。ㄎ澹�從中長(cháng)期看，堅持調控有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構和收入結構調整
　　今年以來(lái)，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產(chǎn)調控的原因，但也與前兩年增長(cháng)快、基數高有直接關(guān)系。2010年，全國國有土地使用權出讓金的預算收入只有1.24萬(wàn)億元，最后決算收入達到了2.82萬(wàn)億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長(cháng)期持續下去。堅持房地產(chǎn)調控，從中長(cháng)期來(lái)看，有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，而將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化方面。

四、繼續堅持和完善房地產(chǎn)調控，著(zhù)手建立長(cháng)效機制

　　堅持和完善房地產(chǎn)調控，就是要進(jìn)一步落實(shí)已經(jīng)出臺的各項調控措施，不斷鞏固調控效果。在需求方面，繼續實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，強化住房的居住屬性，繼續堅決遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。在供給方面，認真落實(shí)住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過(guò)創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)模式吸引更多社會(huì )資金進(jìn)入保障房建設領(lǐng)域。更好地發(fā)揮保障性住房建設惠民生、穩房?jì)r(jià)、擴內需、促發(fā)展的多重作用。通過(guò)調控改善住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而進(jìn)一步促使房?jì)r(jià)調整到合理水平。
　　在堅持房地產(chǎn)調控的同時(shí)，還需著(zhù)手建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行的長(cháng)效機制。主要包括：建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行和住房保障方面的相關(guān)法律法規；完善市場(chǎng)機制和制度性安排，特別是在認真總結試點(diǎn)城市經(jīng)驗的基礎上，應盡早設計和建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度；治理和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立行業(yè)標準體系；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的調整和重組，完善企業(yè)資質(zhì)認定，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉變；完善住房保障制度，建立保障房建設、分配、管理、運營(yíng)的規范有效的制度體系。