評析當前錯綜復雜的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾結，恐怕是最不容易理清頭緒的。這是政府心目中最大經(jīng)濟發(fā)展障礙，也是未來(lái)中國經(jīng)濟能否良性運行的關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)宏觀(guān)調控已持續一年多了，房地產(chǎn)泡沫也正在逐漸擠出，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期已開(kāi)始出現重大轉變。不過(guò)，在這樣的房地產(chǎn)重大轉折時(shí)期，不僅世界經(jīng)濟面臨衰退的風(fēng)險沒(méi)有減弱，而且國內經(jīng)濟增長(cháng)也在陸續放緩，隨著(zhù)外匯占款出現負增長(cháng)、人民幣升值開(kāi)始出現逆轉、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年來(lái)第一次下降了存款準備金率。這又喚起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及一些地方政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策轉向的希望。住建部透出的對年底將要到期的各地住房“限購令”將繼續執行的信息，尤其是李克強副總理發(fā)話(huà)說(shuō)國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策不會(huì )改變，政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的態(tài)度十分堅決，終于讓這類(lèi)幻想破滅。
不過(guò)，無(wú)論中央政府對當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控態(tài)度如何堅決，由房地產(chǎn)引發(fā)的許多利益問(wèn)題仍不可小視�，F有數據表示，今年前11個(gè)月，國內130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額為1.18萬(wàn)億元，與去年同期相比減少了30%。如果計算全國所有城市，今年地方政府的土地財政可能減少上萬(wàn)億。這在客觀(guān)上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最大利益受損方。因此，中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。
還有，地方政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控可能?chē)乐赜绊慓DP增長(cháng)的心結還沒(méi)有解開(kāi)。也就是說(shuō)，對于房地產(chǎn)巨大泡沫的嚴重危害性，大家已有共識，無(wú)論是政府還是學(xué)界。因此，對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控決心，中央政府是堅決的。但是，由于房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，在當前全球經(jīng)濟面臨嚴重不確定性的情況下，如果房地產(chǎn)宏觀(guān)調控力度過(guò)大，是否會(huì )引發(fā)中國經(jīng)濟硬著(zhù)陸或衰退，各方看法還很不同。中央政府希望，通過(guò)加大保障性住房的建設力度，沖淡由于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控對國內經(jīng)濟增長(cháng)的影響。當然，盡力減少房地產(chǎn)宏觀(guān)調控對經(jīng)濟的沖擊，既要促使房?jì)r(jià)下降，又要保持這種調整的平穩，防止經(jīng)濟下滑失控，要實(shí)現很好的平衡，委實(shí)并非易事。這正是當下中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾結所在。
還有一個(gè)方面，就是在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的具體政策上，如何實(shí)現短期政策向長(cháng)期制度安排過(guò)渡，也是房地產(chǎn)宏觀(guān)調控保持平衡的重要方面。在不少人看來(lái)，盡管今年一些地方出臺的房地產(chǎn)限購、限價(jià)令對市場(chǎng)起到較大作用，但這種行政干預的方式素為市場(chǎng)所詬病。如果這種行政化的調控方式不退出，所產(chǎn)生的后遺癥將會(huì )十分嚴重。因此，如何讓這種以行政干預為主導的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控向有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展長(cháng)效制度轉變，也是必須盡早籌謀的重大問(wèn)題。這既有房地產(chǎn)發(fā)展模式的重建問(wèn)題，也有相應的政策儲備問(wèn)題。
對于房地產(chǎn)發(fā)展模式，去年國十條第一條中有個(gè)清楚的思路，就是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)最終回歸居住功能�，F在看來(lái)，要通過(guò)政策來(lái)落實(shí)并非易事。因為，如能將房地產(chǎn)泡沫擠出，去除房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應，那么國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然是未來(lái)幾十年經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)因，仍是保持國內經(jīng)濟持續穩定增長(cháng)的源泉所在。問(wèn)題是，要實(shí)現以投資為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)向以消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度，或讓房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本性轉變，其代價(jià)與成本一定不小。擠出房地產(chǎn)泡沫的代價(jià)與成本由誰(shuí)來(lái)承擔？當房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型要讓一些人或企業(yè)的利益受損時(shí)，所面臨的阻力與糾結是前所未有的。但想要尋求經(jīng)濟發(fā)展的最佳平衡點(diǎn)，不觸及一些人或企業(yè)利益，肯定是不可能的。
房地產(chǎn)宏觀(guān)調控向長(cháng)效機制與制度轉型，現在看來(lái)，中央更多把著(zhù)力點(diǎn)放在加大保障性住房建設及推行房地產(chǎn)稅上。但這里有個(gè)關(guān)系要理清，如果房?jì)r(jià)能向下調整，保障性住房建設還要不要這樣大的力度？這個(gè)思路要不要變化，還得進(jìn)一步觀(guān)察。畢竟，經(jīng)濟適用房、限價(jià)房，只有在樓價(jià)高企時(shí)才顯其重要性。
說(shuō)到房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，其實(shí)現在并非是要不要出臺的問(wèn)題，關(guān)鍵是能否出臺一個(gè)公平公正的房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)稅的出臺僅是如上海與重慶試行的那樣，那這個(gè)稅所起到作用是十分有限的。更為重要的是，推出房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，基礎條件準備好了嗎？如果沒(méi)有準備好，那么現在推出房地產(chǎn)稅的公平公正性就十分令人置疑了。房地產(chǎn)稅的作用，關(guān)鍵是要去除房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢(qián)效應。筆者認為，在房地產(chǎn)財產(chǎn)稅的基礎條件還沒(méi)有準備好的情況下，通過(guò)房地產(chǎn)交易環(huán)節嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，應該是房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最大的儲備政策。
