為了避免房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹以及房?jì)r(jià)過(guò)高引發(fā)的社會(huì )問(wèn)題，從2010年起我國政府密集出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策。從目前來(lái)看，調控已取得了初步成效。在筆者看來(lái)，作為宏觀(guān)經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢與經(jīng)濟周期、信貸周期運行密不可分，本輪金融危機前后美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現就充分展現了這種復雜的互動(dòng)關(guān)系。
　　透過(guò)分析當前美國房地產(chǎn)市場(chǎng)給予我們的經(jīng)驗教訓，從中可以獲得三大啟示，這將有助于我們換一種視角重新審視我國的房地產(chǎn)問(wèn)題，思考影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素是什么，并進(jìn)一步探索促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定發(fā)展的可行之路。

（一）宏觀(guān)經(jīng)濟的平穩運行是遏制房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的基礎

　　美國房地產(chǎn)周期運行的歷史經(jīng)驗表明，宏觀(guān)經(jīng)濟過(guò)熱往往會(huì )引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內需求激增，由于土地資源的有限性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的滯后性，房地產(chǎn)供給難以迅速跟進(jìn)，導致土地價(jià)格與房屋價(jià)格均出現快速上揚。在這一過(guò)程中，經(jīng)濟飛速增長(cháng)、就業(yè)率大幅提升，改善居住條件成為住房需求擴大的一項重要動(dòng)因。
　　與此同時(shí)，在過(guò)熱的經(jīng)濟景氣之下，投資者風(fēng)險偏好往往遠超正常水平，市場(chǎng)資金出于逐利目的對房地產(chǎn)的追捧，則將房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步放大，往往會(huì )導致房地產(chǎn)泡沫極度膨脹。但宏觀(guān)經(jīng)濟的急速下挫，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴重的沖擊，甚至可能直接導致房地產(chǎn)泡沫破裂，進(jìn)而出現房?jì)r(jià)與經(jīng)濟增速螺旋下降的惡性循環(huán)。
　　因此，我國政府應理性看待改革開(kāi)放以來(lái)國內經(jīng)濟的高速增長(cháng)，合理把握經(jīng)濟發(fā)展的熱度，積極運用市場(chǎng)監控指標體系，科學(xué)甄別經(jīng)濟運行中的反�，F象，采取適當的宏觀(guān)調控政策措施，一方面要保證經(jīng)濟可持續發(fā)展，維持市場(chǎng)熱度與泡沫在可控水平，另一方面又要避免調控力度過(guò)大，導致經(jīng)濟轉向、泡沫破裂。

（二）信貸與杠桿的合理化水平是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行的關(guān)鍵

　　在金融危機中，美國各地區房地產(chǎn)貸款違約事件與前一階段貸款激增和相關(guān)杠桿化操作存在顯著(zhù)關(guān)系。IMF在對40個(gè)樣本國家進(jìn)行調查分析結果也表明，房地產(chǎn)泡沫與信貸擴張“雙熱潮”是大多數國家陷入金融危機與嚴重經(jīng)濟衰退的主要原因。而僅有房地產(chǎn)“熱潮”而無(wú)信貸“熱潮”的國家則經(jīng)濟衰退相對溫和。
　　有鑒于此，控制市場(chǎng)信貸與杠桿的過(guò)度擴張有利于降低房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)的概率。事實(shí)上，就中國的情況而言，市場(chǎng)上貨幣供應量的多少在一定程度上將直接影響著(zhù)房地產(chǎn)的景氣程度。國家有關(guān)部門(mén)早在2007年發(fā)布的一份報告中就已作出警示，我國資本市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩資金有很大一部分為房地產(chǎn)行業(yè)所吸收，房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)之間的相互推動(dòng)機制，又會(huì )在一定程度上加劇我國房地產(chǎn)泡沫的積累。
　　因此，為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)的過(guò)度“捆綁”以及泡沫風(fēng)險向金融領(lǐng)域的大量集中，將信貸與杠桿限制在一個(gè)合理的水平尤為必要。從目前來(lái)看，可能需要對抵押貸款制定更加嚴格的規則及借貸標準，并實(shí)施更大的反周期緩沖措施，以緩解銀行資本頭寸的波動(dòng)。

（三）加大政府監管力度是房地產(chǎn)市場(chǎng)合理有效運行的重要保障

　　目前我國政府對房地產(chǎn)關(guān)注度相對較高，但除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設立和資金運用規定外，尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機構負責對房地產(chǎn)金融機構進(jìn)行管理，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規范也有待明確。
　　為了預防房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險過(guò)度積累，我國應針對房地產(chǎn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)與產(chǎn)品建立適宜的監督管理機制，在保障金融工具為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供有力支持的同時(shí)，避免金融創(chuàng )新對房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的過(guò)度放大。此外，結合我國土地產(chǎn)權制度特征，建立透明的產(chǎn)權交易與轉讓體系，保障土地供應的公平、合理、有效，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運行提供一個(gè)良好的制度環(huán)境。
　　從近期我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢來(lái)看，政策調控已初見(jiàn)成效。根據國家統計局報告，2011年10月全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比首次下跌了0.14個(gè)百分點(diǎn)，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市數量達到34個(gè)。在考慮下一步房地產(chǎn)政策調控時(shí)，應進(jìn)一步將宏觀(guān)經(jīng)濟的平穩運行、信貸與杠桿的合理化水平同時(shí)納入考慮范疇，加大政府監管力度，重點(diǎn)關(guān)注兩方面因素：一是調控政策是否準確把握了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素；二是調控政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機制是否合理。在此基礎上，出臺具體的調控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續穩定運行。
　　透過(guò)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗給予我們的三大啟示，我國金融機構應當采取相關(guān)措施防范房地產(chǎn)風(fēng)險。
　　一方面，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)調控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，金融銀行應當加強對國內房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險的防控，關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金缺口、建設進(jìn)度、銷(xiāo)售情況以及貸款收回情況等等，全面評估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的各類(lèi)風(fēng)險，逐一制定實(shí)施切實(shí)可行的風(fēng)險化解方案。
　　另一方面，金融機構還應該注意防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險向宏觀(guān)經(jīng)濟與信貸市場(chǎng)傳遞可能造成的損失。從目前來(lái)看，國內宏觀(guān)調控的基本取向在短期內不會(huì )發(fā)生根本性變化。未來(lái)房?jì)r(jià)走勢可能將出現拐點(diǎn)，宏觀(guān)經(jīng)濟與信貸市場(chǎng)可能都將受到不同程度的影響，市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險可能有所上升。有鑒于此，金融機構應進(jìn)一步加強流動(dòng)性風(fēng)險監控與預測，健全完善流動(dòng)性風(fēng)險管理體系，合理安排各層次流動(dòng)性?xún)�備，�?shí)現流動(dòng)性與收益性的有效平衡。