看目前的趨勢，明年的保障房建設規模不會(huì )太小，今年后續資金需求加上新增項目資金需求，融資仍是大難題。完全考慮用商業(yè)融資模式覆蓋保障性住房建設資金的做法在實(shí)踐中將會(huì )遇到較大阻力。因此，保障性住房建設資金籌措需要另辟途徑。
　　保障性住房包括經(jīng)濟適用住房、限價(jià)房、公租房和廉租房四個(gè)層次。經(jīng)適房和限價(jià)房，在土地出讓環(huán)節采取了非市場(chǎng)化的運作方式，同時(shí)售價(jià)相對于商品房?jì)r(jià)格出現了一定程度折讓?zhuān)�項目資金回籠不存在現實(shí)障礙。因此，可通過(guò)商業(yè)貸款模式滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)建設的資金需求。但公租房和廉租房不同，政府資金投入不足，租金收入難以彌補。目前，公租房和廉租房開(kāi)發(fā)與建設尚不具備成熟的商業(yè)可持續融資模式。尤其公共租賃住房，介于經(jīng)適房和廉租房之間，難以完全復制經(jīng)濟適用住房貸款模式，也無(wú)法通過(guò)財政資金支持，成為當前保障性住房建設融資的最大難點(diǎn)。
　　從住房建設過(guò)程資金投入情況看，在住房開(kāi)發(fā)建設的過(guò)程中，土地一級開(kāi)發(fā)階段最需要商業(yè)銀行貸款的支持。但政府土地儲備機構必須要用土地使用權抵押作為銀行貸款先決條件，通常也只適用于商業(yè)住房開(kāi)發(fā)模式。從建設周期看，保障性住房建設最大風(fēng)險莫過(guò)于成本上升的不可預測性。經(jīng)適房和兩限房在項目開(kāi)發(fā)初期基本確定了出售價(jià)格，若在開(kāi)發(fā)建設周期內出現房地產(chǎn)市場(chǎng)行情大幅下跌，則出售環(huán)節必然存在障礙，由此造成項目資金不能平衡預算。再從融資資金到期償還情況看，若市場(chǎng)沒(méi)有出現大變，經(jīng)適房和兩限房在完成出售環(huán)節后，基本可以?xún)斶�到期本息。但公共租賃住房項目在短期內難以到期償還融資本息。據測算，通常一個(gè)公共租賃住房項目，大概需要近30年才能通過(guò)租金積累償還銀行貸款本息。不僅如此，公租房?jì)斶�期限對利率高度敏感，利率上升將延長(cháng)公共租賃住房的還款期限。廉租房則完全屬于政策保障范疇，需要財政全額撥款，無(wú)法按照商業(yè)模式運作。
　　綜上所述，保障性住房開(kāi)發(fā)建設資金需求與傳統商業(yè)銀行貸款模式存在承貸主體與用款主體錯位、建設期限鎖定與拆遷周期不可測、貸款期限與項目正常還款期限不匹配、商業(yè)利益最大化和保障性住房公益性的四大矛盾。為更好地解決這四大矛盾，筆者建議在住房公積金中心的基礎上成立政策性的住房?jì)π钽y行，專(zhuān)門(mén)從事保障性住房建設的資金籌措和使用。
　　設立政策性的住房?jì)π钽y行，首先必須解決資金來(lái)源問(wèn)題。住房公積金中心的資金來(lái)源為公眾繳納的住房公積金，因此在資金來(lái)源上不存在問(wèn)題，而且資金來(lái)源非常穩定，可以運用于長(cháng)期的項目使用。其次要解決成本問(wèn)題。全國各地都有住房公積金中心，作為準金融機構從事著(zhù)住房公積金存取業(yè)務(wù)。把住房公積金中心翻牌成為住房?jì)π钽y行，成本應該最小。其三，要有防范和化解金融風(fēng)險的機制。全國性住房?jì)π钽y行成立后，最大的風(fēng)險在于機構貸款的盲目投放。為此，需要將貸款的審批權上收，這可能會(huì )造成地方利益之間的沖突，需要通過(guò)不斷完善機制來(lái)溝通協(xié)調。其四，要有風(fēng)險代償機制。住房?jì)π钽y行經(jīng)營(yíng)若出現虧損，政策財政將全額買(mǎi)單。這樣可以保證公眾的住房公積金不會(huì )出現風(fēng)險。其五，要有激勵約束機制。政策性銀行運行的道德風(fēng)險較高，需要不斷完善激勵約束機制，確保以最小的成本實(shí)現既定的政策目的。
　　若組建政策性住房?jì)π钽y行，或可大大緩解當前保障性住房建設的資金需求難題。比如，貸款條件相對放松。對于“四證”不全的項目，住房?jì)π钽y行可以有效介入，緩解項目建設資金難題，加快保障性住房建設進(jìn)程。又比如，貸款利率相對優(yōu)惠。對于保障性住房建設項目，住房?jì)π钽y行可以提供政策性的優(yōu)惠利率。政策性的優(yōu)惠利率低于商業(yè)貸款利率，可以大大降低保障性住房建設融資成本。還有，貸款期限可適當延長(cháng)。在綜合平衡的基礎上，住房?jì)π钽y行可將貸款的期限延長(cháng)到30年以上，同時(shí)約定符合項目實(shí)際情況的還本付息方式，這將極大緩解公租房建設融資資金償還期限較長(cháng)的難題。另外，這還將促進(jìn)保障性住房建設與商業(yè)貸款模式的有效銜接。住房?jì)π钽y行在自身資金實(shí)力有限的情況下，可發(fā)揮杠桿作用，為部分保障性住房建設項目提供外部信用增級，真正起到了“四兩撥千斤”的作用。更不用說(shuō)，住房?jì)π钽y行可以股權形式投入資金，作為保障性住房建設項目啟動(dòng)資金使用，可以減少政府財政投入資金的規模。
　　當然，設立政策性住房?jì)π钽y行的提議，只是多種選擇的一個(gè)選項。探索保障性住房的可持續、穩健的開(kāi)發(fā)建設運行模式，需要不斷開(kāi)拓新思路。