2011年即將結束，當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征可以描述為：在較緊的房地產(chǎn)政策下，房?jì)r(jià)已開(kāi)始全面下跌，但這種下跌是區域性的，且幅度較小。其中，除近幾年來(lái)房?jì)r(jià)漲得過(guò)快的少數一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌較大外，多數城市的房?jì)r(jià)則表現為快速上漲逐漸縮小且開(kāi)始逆轉。另從國家統計局的數據來(lái)看，兩年來(lái)住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額在創(chuàng )下歷史新高的基礎上仍處于增長(cháng)區間，只不過(guò)增幅縮小了些而已。所以，目前就此認為中國樓市已“風(fēng)聲鶴唳”，未免有些夸大其詞。
那么，2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )如何走，又會(huì )呈現怎樣的特征？市場(chǎng)高度關(guān)心的房地產(chǎn)“硬著(zhù)陸”風(fēng)險會(huì )不會(huì )出現？當前房地產(chǎn)調控政策是否會(huì )出現逆轉？如果這些情況都不出現，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )發(fā)生怎樣的變化，以及這種變化對中國經(jīng)濟增長(cháng)將會(huì )造成什么樣的影響？
根據筆者的預判，2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，將主要取決于房地產(chǎn)調控政策的持續性及如何完善調控政策�？梢哉f(shuō)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，其目標是明確的——短期內讓房?jì)r(jià)回歸到大多數民眾可接受的水平，這樣看來(lái)，房?jì)r(jià)下降是房地產(chǎn)調控目標的主要內容之一。所以，在2011年房?jì)r(jià)上漲勢頭初步得到遏制、部分城市房?jì)r(jià)開(kāi)始下降基礎上，房?jì)r(jià)下降或為2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本趨勢。至于房?jì)r(jià)下降多少，主要取決于管理層如何進(jìn)一步完善2012年房地產(chǎn)調控政策。
因為，從現有房地產(chǎn)調控政策來(lái)看，盡管“限購令”對住房市場(chǎng)的影響十分有限，對遏制住房的投機炒作有一定作用，但房地產(chǎn)商和地方政府卻對住房“限購令”十分恐懼，鑒于住建部要求地方政府延續執行“限購令”，估計限購政策短期內不會(huì )松綁，影響房?jì)r(jià)下降預期依然不會(huì )改變。
其實(shí)，在當前房地產(chǎn)調控中最具影響力的政策是信貸政策。盡管近期央行調低存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，但這仍然無(wú)法改變當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的基本格局。在筆者看來(lái)，鑒于監管層已關(guān)注到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險問(wèn)題，估計貨幣政策“預調微調”可能放松的信貸，不會(huì )再像以前那樣大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。
更為重要的是，住房按揭貸款政策是否會(huì )發(fā)生變化，這才是決定2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走向中最為關(guān)鍵的政策取向。按現有趨勢看，嚴格區分投機性購買(mǎi)住房與消費購買(mǎi)住房的政策不僅不會(huì )改變，還會(huì )進(jìn)一步得到強化與完善，如住房按揭貸款利率及首付比例進(jìn)一步上升、對存量住房按揭貸款利率重新定價(jià)等。也就是說(shuō)，針對住房投機炒作的整個(gè)信貸條件還會(huì )繼續收緊，會(huì )進(jìn)一步強化房?jì)r(jià)下降預期。這對影響2012年中國房?jì)r(jià)走勢尤為關(guān)鍵。
當然，進(jìn)一步完善住房稅收政策，也是保持房地產(chǎn)調控政策持續性的題中應有之義。就目前情況來(lái)看，要建立一種公平公正的住房物業(yè)稅并非易事，但從住房流轉環(huán)節入手來(lái)遏制住房投機炒作，無(wú)論是增加住房交易營(yíng)業(yè)稅還是增加住房交易所得稅，從操作性看都是比較容易做的事情。如果監管層能通過(guò)住房稅收政策來(lái)全面遏制住房投機炒作，消除投機炒作者的賺錢(qián)效應，那么明年中國房?jì)r(jià)的調整態(tài)勢將好于預期。
筆者認為，2012年房地產(chǎn)調控的最大阻力可能來(lái)自于各級地方政府，因為這些地方政府會(huì )以“穩增長(cháng)”為借口而變著(zhù)法子來(lái)“托市”，從最近鄂爾多斯市宣布明年力推貸款倍增計劃來(lái)拯救樓市事件中可見(jiàn)一斑。由于地方政府更關(guān)注土地財政，房?jì)r(jià)下降將減少其土地收入，如果監管層的調控決心與信心稍有猶豫，這股力量隨時(shí)就有可能改變史稱(chēng)最嚴厲的房地產(chǎn)調控走向。這也是最讓市場(chǎng)擔心的問(wèn)題。
由此可見(jiàn)，2012年房地產(chǎn)調控的主要目標之一仍然是要促使房?jì)r(jià)合理下降，這也是市場(chǎng)可以預期的一種基本趨勢。至于房?jì)r(jià)能下降到什么水平，就取決于監管層如何完善當前房地產(chǎn)調控政策，如住房按揭貸款差異化、出臺稅收政策嚴厲限制投機炒作、從嚴和限制性土地政策及保障性信貸供給增加等，進(jìn)而為去除住房投資的賺錢(qián)效應及擠出當前中國房地產(chǎn)泡沫創(chuàng )造有利的條件。
至于2012年房?jì)r(jià)下降是否會(huì )給經(jīng)濟帶來(lái)負面影響，不用太擔心，因為這是擠出房地產(chǎn)泡沫必須承擔的成本，否則如果任由房地產(chǎn)泡沫的自行破滅，這才會(huì )帶給中國經(jīng)濟更大的負面沖擊。
