別指望房?jì)r(jià)“假摔”后再猛漲
2011-12-23   作者:陳思進(jìn)(加拿大皇家銀行)  來(lái)源:中國證券報
 
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  陳思進(jìn)

  最近在《非誠勿擾》節目中聽(tīng)一個(gè)從北京來(lái)的小伙子說(shuō),他10年前花7000一平米買(mǎi)下一套住房,沒(méi)想到十年間竟然上漲了10倍,于是他“怕”了,便把房子賣(mài)了,現在租房住 。
  這個(gè)小伙子真夠精明。因為自房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策以來(lái),全國樓市成交持續低迷,房?jì)r(jià)松動(dòng)跡象開(kāi)始由新房向二手房、一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延。這個(gè)小伙子在房?jì)r(jià)行將大幅回歸合理價(jià)位之前,獲利了結,可謂高手。
  上個(gè)月回國探親時(shí),觀(guān)察到北京、上海的房?jì)r(jià)已遠超多倫多,可以和紐約媲美。每每與親友談及房市,他們都說(shuō)現在買(mǎi)得起房的人都早有房子了,甚至擁有多套,而買(mǎi)不起房的人,哪怕房?jì)r(jià)跌一半也還是買(mǎi)不起。從這個(gè)情況來(lái)看,北京、上海的房?jì)r(jià)走勢只有兩個(gè)可能,要么繼續上漲,要么下跌,很難持平。筆者認為,此次國內房地產(chǎn)價(jià)格去泡沫化已成趨勢,別再期望房市“假摔”后再猛漲?v觀(guān)全球經(jīng)濟形勢,再看看中國的狀況,房?jì)r(jià)已沒(méi)有繼續上漲的基礎 。
  濟南、南京和成都等城市近來(lái)紛紛出現土地流拍,低價(jià)成交成為了市場(chǎng) “主流”。隨著(zhù)土地成本的降低,以及建材價(jià)格降到了歷史低點(diǎn),地產(chǎn)商再用高成本推高房?jì)r(jià)的借口,已越來(lái)越站不住腳。
  此外,高房?jì)r(jià)存在七宗罪,對經(jīng)濟的沖擊不可忽視。首先,高房?jì)r(jià)帶來(lái)的房地產(chǎn)暴利,吸引了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn),阻礙了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)崗位的創(chuàng )造,損害了實(shí)業(yè);第二,高房?jì)r(jià)挫傷民眾的購買(mǎi)力,大幅降低內需;第三,高房?jì)r(jià)增加了國家市政建設、住宅建設以及企業(yè)擴大再生產(chǎn)的成本;第四,高房?jì)r(jià)拉大了貧富間的差距,以高成本阻礙中下層致富的機會(huì );第五,高房?jì)r(jià)阻擋了人才的自由流動(dòng),阻礙了城市化的進(jìn)程;第六,高房?jì)r(jià)消耗了人們的寶貴體力、精力,將導致未來(lái)人口的大衰退;第七,高房?jì)r(jià)妨礙了社會(huì )經(jīng)濟的可持續發(fā)展,并由此引發(fā)未來(lái)的危機。
  因此,從長(cháng)線(xiàn)來(lái)看,房?jì)r(jià)最終回歸合理價(jià)位是必然的,古今中外,無(wú)一例外。從長(cháng)線(xiàn)來(lái)看,一個(gè)地區的房?jì)r(jià)最終是與這個(gè)地區的收入成比例增長(cháng),房?jì)r(jià)增幅不該超過(guò)收入增幅,一旦超過(guò)就會(huì )形成泡沫,就必然會(huì )下跌并回歸到合理水平。比如,收入10年增長(cháng)一倍,而房?jì)r(jià)上漲兩倍,那么房?jì)r(jià)最終將會(huì )跌回與收入增幅相符的水平。
  以日本為例。1985年,日本迫于美國壓力提高了日幣對美元匯率,由于出口面臨壓力,日本銀行不得不寬松貨幣,希望以房市繁榮來(lái)支撐經(jīng)濟,令出口產(chǎn)業(yè)爭取時(shí)間轉型。但結果引發(fā)房市大泡沫,東京帝國大廈地價(jià)一度比美國加州地價(jià)還高?上А昂镁啊辈婚L(cháng),到了上世紀90年代初迫于通脹,日本不得不加息,令房市泡沫破滅,經(jīng)濟一蹶不振影響至今。
  而如今,全球經(jīng)濟大環(huán)境比上世紀80年代要糟糕得多。歐債危機愈演愈烈,美國經(jīng)濟也尚未復原,日本正經(jīng)歷走向“失去三十年”的痛苦煎熬。如果不使房?jì)r(jià)回歸合理價(jià)位,中國經(jīng)濟發(fā)展也難以實(shí)現可持續。

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