房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)認為國內樓市進(jìn)入了嚴冬。
中指院12月第三周監測到的35個(gè)城市數據顯示，29個(gè)城市樓市成交量同比下降，10個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中瀘州同比降幅最大為69.55%。一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市的住房成交都出現下跌，尤其是天津與杭州，同比跌幅都超過(guò)50%。
對此，中央政府調控態(tài)度堅決，地方政府在等待，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在靜觀(guān)其變，而住房購買(mǎi)者在觀(guān)望。不過(guò)，有些地方的政府軟性托市并沒(méi)有停止，所謂的專(zhuān)家學(xué)者危言聳聽(tīng)的言論及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求政府放松調控的期望等從來(lái)就沒(méi)停止過(guò)。
不過(guò)，筆者更想探討的是，為何國內樓市“量降價(jià)滯”的局面會(huì )持續如此長(cháng)時(shí)間，造成這種局面最為關(guān)鍵的原因是什么？是政府樓市調控政策過(guò)緊而導致購買(mǎi)住房者不能進(jìn)入，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商待價(jià)而沽還是民眾沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)？這種以投機炒作為主導的住房市場(chǎng)如果不轉型還有無(wú)持續性，等等。如果對這些問(wèn)題有清楚的認識，那么當前國內住房市場(chǎng)的許多問(wèn)題就迎刃而解了。
可以說(shuō)，2011年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征就是“量降價(jià)滯”。這不僅是指全國主要城市住房銷(xiāo)售量下降50%以上，也指這些城市的住房?jì)r(jià)格在銷(xiāo)售量快速下降的情況下其價(jià)格卻不降，盡管10月以來(lái)，一些城市房?jì)r(jià)都在說(shuō)下跌，但總體而言，整個(gè)住房?jì)r(jià)格水平仍然頂在天花板上沒(méi)有下降多少。而這正好說(shuō)明了當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投機炒作為主導的市場(chǎng)，而不是以消費為主導的市場(chǎng)。因為，如果住房是消費市場(chǎng)，那么當住房的銷(xiāo)售量大幅下跌時(shí)，其價(jià)格也會(huì )隨之下跌；住房銷(xiāo)售量下跌得越嚴重，其價(jià)格下跌幅度可能會(huì )更大。而同時(shí)，當住房?jì)r(jià)格大幅下跌時(shí)，住房消費需求也在不斷地增加，最后市場(chǎng)能自動(dòng)實(shí)現供求平衡。
如果政府的樓市調控政策不能夠改變這個(gè)市場(chǎng)的性質(zhì)（即轉向住房消費為主導的市場(chǎng)），那么這個(gè)市場(chǎng)投機炒作者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預期是不會(huì )改變的。而市場(chǎng)預期不改變房?jì)r(jià)要快速下跌是不可能的。
至于沒(méi)有出臺更有力的調控政策來(lái)改變住房市場(chǎng)性質(zhì)及預期，估計是在擔心房?jì)r(jià)下跌后對中國經(jīng)濟增長(cháng)的負面影響。大家可以看到，中央政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的決心是堅決的，目標也十分明確。但是，盡管中央政府看到當前以投機炒作為主導的住房市場(chǎng)發(fā)展不可持續性及所面臨的巨大風(fēng)險，但仍然不希望看到讓房?jì)r(jià)下跌過(guò)大所帶來(lái)的風(fēng)險，而希望讓樓市調整的風(fēng)險所付出的成本最小。這是可理解的。
不過(guò)，也該看到，在房地產(chǎn)泡沫吹得很大時(shí)，政府有意識地通過(guò)有效政策擠出房地產(chǎn)泡沫應是代價(jià)最小的方式。而且泡沫擠出越早、越快，整個(gè)市場(chǎng)轉型就越容易，所付出的代價(jià)也會(huì )越小�？礆v史經(jīng)驗，任何國家所吹大的房地產(chǎn)泡沫沒(méi)有不破滅的。但擠出房地產(chǎn)泡沫的方式不同，所產(chǎn)生的結果是不一樣的。無(wú)論如何，讓以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型，要付出不少代價(jià)，或加速經(jīng)濟增長(cháng)的下行，但為這種轉型所付出的代價(jià)再大，也是整個(gè)住房市場(chǎng)必須承擔的。否則，國內房地產(chǎn)無(wú)法在性質(zhì)上根本轉向并以此來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)及繁榮。
由此來(lái)看，當前國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控所遇到的最大阻力，有暫時(shí)還不能通過(guò)國際通行的稅收政策來(lái)去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)效應的原因，更重要的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上持有大量住房待價(jià)而沽，以此來(lái)制造整個(gè)房地產(chǎn)嚴冬的緊張局面，希望以此來(lái)要挾政府及整個(gè)市場(chǎng)。
但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有進(jìn)入嚴冬，相當多的房地產(chǎn)企業(yè)也不存在所謂資金鏈斷裂的問(wèn)題。因為，一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)中，沒(méi)有賣(mài)不出去的商品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。住房市場(chǎng)也是如此。沒(méi)有賣(mài)不出去的住房，只有賣(mài)不出去的房?jì)r(jià)。如果調整住房?jì)r(jià)格，住房市場(chǎng)的需求就會(huì )逐漸釋放出來(lái)。
當前市場(chǎng)有一個(gè)十分離譜的說(shuō)法，說(shuō)什么房?jì)r(jià)再怎么下跌，買(mǎi)不起的還是買(mǎi)不起。實(shí)際上，這是在假定整個(gè)市場(chǎng)住房購買(mǎi)者會(huì )在同一時(shí)間、同一價(jià)格水平、同一支付能力下進(jìn)入市場(chǎng)，可事實(shí)上任何市場(chǎng)是多層次的，當價(jià)格下降時(shí)，總有不同支付能力的人出不同的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)。因此，當前住房市場(chǎng)的僵局是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿改變住房市場(chǎng)性質(zhì)，不愿讓房?jì)r(jià)調整讓住房消費者進(jìn)入，希望讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利永遠保持下去而不愿意降低住房?jì)r(jià)格的結果。
因此，筆者認為，當前的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，需要對既有政策進(jìn)一步完善與收緊，從根本上來(lái)確定住房市場(chǎng)發(fā)展之宗旨（消費與居住而不是賺錢(qián)），轉變住房市場(chǎng)性質(zhì)。如果政府對住房調控目標即房?jì)r(jià)回歸理性具有十分堅決性，并用信貸政策及稅收政策來(lái)落實(shí)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì )放棄幻想，整個(gè)住房市場(chǎng)的預期就會(huì )轉變。在這種情況下，房?jì)r(jià)的整體向下調整便是必然。
千萬(wàn)不要為市場(chǎng)一些假象所迷惑。
