隨著(zhù)中央經(jīng)濟工作會(huì )議的落錘定音，“促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”已取代“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”，成為2012年房地產(chǎn)調控的最核心的關(guān)鍵詞。
　　在2011年的最后幾天，農行拋出的一份報告宣稱(chēng)：房?jì)r(jià)合理回歸意味著(zhù)：一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)應該下降10%-25%；二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)應下降5%-15%。根據這份報告來(lái)推測，2012年的樓市調控可以松綁了，因為眾多一二線(xiàn)城市樓盤(pán)價(jià)格的降幅都已在三分之一以上。
　　但恰恰就是在樓市一片“降”聲中，中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調：要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。顯然，農行報告的說(shuō)法與調控的預期并不吻合。那么房?jì)r(jià)究竟下降多少才是“合理水平”？
　　房?jì)r(jià)的合理與否，從來(lái)都是和各地居民的收入水平和經(jīng)濟發(fā)展相對而言的。房?jì)r(jià)收入比也是國際通用的衡量標準。世界銀行和聯(lián)合國人居中心認為，房?jì)r(jià)收入比在3－6之間為“合理”；一旦數值超過(guò)6，就屬“房地產(chǎn)泡沫區”；而超過(guò)7時(shí)，更會(huì )被公認為“全球房?jì)r(jià)最難承受地區”。
　　有專(zhuān)家稱(chēng)：房?jì)r(jià)收入比從來(lái)不適用于中國的房市。此言大謬。早在1998年房改的“頂層設計”中，就對房?jì)r(jià)和“個(gè)人承受能力”進(jìn)行了具體的規定，即：在停止住房實(shí)物分配后，如果一個(gè)地區一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房（注：當時(shí)的供房主體），它的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，“可以對無(wú)房和住房面積未達到規定標準的職工實(shí)行住房補貼”。也就是說(shuō)，1998年房改明確，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以買(mǎi)得到一套60平米的住房。這也是最早的“中國特色的房?jì)r(jià)收入比”。
　　但是，在房?jì)r(jià)多年暴漲累積出的高房?jì)r(jià)的今天，不要說(shuō)房?jì)r(jià)收入比4，就是要以房?jì)r(jià)收入比6的“合理水平”來(lái)作為調控的目標，顯然也是不現實(shí)的。目前，中國大中城市的房?jì)r(jià)收入比平均在12-15左右（一些一線(xiàn)及重點(diǎn)城市甚至超過(guò)20）。
　　房?jì)r(jià)的合理回歸，一方面是要激活被高房?jì)r(jià)所壓抑的居民住房消費，解決市民的住房問(wèn)題；另一方面，又要能保證“傷筋動(dòng)骨”的房?jì)r(jià)大降，不會(huì )對房市及整個(gè)經(jīng)濟層面產(chǎn)生大的負面效應。
　　綜合權衡，最現實(shí)并最有可能操作房?jì)r(jià)調控的“合理目標”，房?jì)r(jià)收入比應該設定在7-9之間（高出國際公認的合理水平50%以?xún)龋�。而且后者這些“高位值”，應該還是全國城市的平均水平。一些房?jì)r(jià)高居不下的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，在實(shí)際操作中還可能允許有個(gè)別“突破”。據此測算，全國城市的房?jì)r(jià)，平均要下降四成以上，才能達到上述的房?jì)r(jià)回歸的理想目標。房?jì)r(jià)下降四成，是否會(huì )對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響？眾所周知，房?jì)r(jià)大跌，經(jīng)濟安全上影響最大的就是銀行業(yè)。而時(shí)任銀監會(huì )主席的劉明康曾在多個(gè)場(chǎng)合反復強調：銀行業(yè)可承受房?jì)r(jià)下跌四成，風(fēng)險總體可控。表明房?jì)r(jià)下降對經(jīng)濟影響有限。
　　當然，房?jì)r(jià)下降四成僅是理想目標，這個(gè)目標是不是調控的目標，能否實(shí)現這個(gè)目標，則要考慮多重因素，其中，最重要的因素便是調控的決心。