從去年開(kāi)始，在房地產(chǎn)調控政策的作用下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行總體低迷。種種跡象表明，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)已在松動(dòng)，今年房?jì)r(jià)全面下行可能性也在增大。從前些年房?jì)r(jià)過(guò)快上漲到今年房?jì)r(jià)出現松動(dòng)，這種轉化，既是房地產(chǎn)調控的結果，也是房?jì)r(jià)理性回歸的必然要求。在這種情況下，筆者以為，為了能更好地把握房地產(chǎn)調控的力度，眼下可能需要一個(gè)錨，而房?jì)r(jià)錨可能是目前情況下一個(gè)較好的選擇。這就是說(shuō)，為房地產(chǎn)調控政策設置一個(gè)“錨”，從中發(fā)現合理的房?jì)r(jià)，以便確定政策調控的力度和節奏。就目前而言，運用住房租售原理，可能是發(fā)現商品房合理價(jià)格的有效途徑。
　　房?jì)r(jià)運行分析，離不開(kāi)供求分析。從滿(mǎn)足人類(lèi)居住需求的角度來(lái)說(shuō)，有效住房市場(chǎng)需求可分為購房需求和租賃需求。購房需求包括新增人口住房需求、改善需求、拆遷轉移需求和投資需求。租賃需求雖不涉及房屋買(mǎi)賣(mài)，但同樣能夠滿(mǎn)足消費者住房居住需求。從全社會(huì )考察，如果將包括空置商品房在內的全部住房作為市場(chǎng)供給，而將全體國民居住需求作為需求另一方，顯而易見(jiàn)，全社會(huì )有效住房需求小于住房供給。當然，不能否認，住房的分配結構還不很合理，少數人擁有多套房產(chǎn)，而部分人則要擁擠在一個(gè)狹小的空間內。在房?jì)r(jià)快速上漲的背景下，承租成為欠缺經(jīng)濟實(shí)力人群滿(mǎn)足居住需求的理性選擇。
　　再具體分析，當下個(gè)體滿(mǎn)足居住需求的途徑基本有三條，在親戚或朋友家居住、租住、購買(mǎi)住房。無(wú)疑，第一種方式不構成有效住房需求，而是否選擇第二種方式或第三種方式，則主要取決于該個(gè)體的經(jīng)濟實(shí)力、住房交易價(jià)格和租賃價(jià)格三方面的比較關(guān)系。當然，如果該個(gè)體的經(jīng)濟實(shí)力并不具備購買(mǎi)住房的能力，那么租賃住房便成為唯一選擇，其前提是該個(gè)體不愿與其親戚或朋友一同居住。但是，如果該個(gè)體經(jīng)濟實(shí)力足以購買(mǎi)房子，也能支付每期租金，那么理性的個(gè)體必然會(huì )考慮兩種方式下滿(mǎn)足其居住需求所付出總資金的大�。ㄕ鬯愠涩F值）。如果購買(mǎi)價(jià)格相對于總租金的現值小，他會(huì )選擇購買(mǎi)；反之則相反。對住房二級市場(chǎng)供給方而言，出售或租賃均是其實(shí)現投資回報的重要手段之一。如果房屋出售，則在當期實(shí)現投資回報；如果選擇租賃，可形成穩定的現金流，其投資回報分攤到各期。理性的住房二級市場(chǎng)供給者必然會(huì )比較出售和租賃的投資回報率，以便選擇最有利的方式。因此，在均衡的住房市場(chǎng)，房屋出售價(jià)格與租賃價(jià)格存在比例關(guān)系，住房二級市場(chǎng)供給方和需求方共同作用，會(huì )使得住房交易市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)的均衡之中。
　　住房租售原理，簡(jiǎn)而言之，就是住房出租和出售的轉換比例關(guān)系。在特定約束條件下，租金與售價(jià)合理之比應為一個(gè)固定常數。租售比價(jià)會(huì )受到通脹率、存貸款利率、按揭貸款方式、貸款期限、住房折舊率等多種因素的影響。通常，通脹率越高，根據租售比價(jià)確定的合理住房?jì)r(jià)格也越高。
　　根據上述住房租售原理，地方政府可將住房租售比價(jià)作為一個(gè)重要目標參數，設法微調住房租售比價(jià)系數進(jìn)而影響住房租賃市場(chǎng)和住房交易市場(chǎng)。或者也可向社會(huì )定期發(fā)布地區住房租售比價(jià)系數，明確以住房租售比價(jià)系數的大小作為是否出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控措施的重要依據，向居民傳遞購房是否合適的信息，引導居民理性消費。
　　如此，通過(guò)整頓住房租賃市場(chǎng)，完善住房租賃市場(chǎng)制度，或能進(jìn)一步保障承租人正當利益。而在當前的環(huán)境下建立廉租房市場(chǎng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，能切實(shí)解決中低收入階層的住房需求，大大緩解市場(chǎng)供需矛盾。