為房地產(chǎn)調控設置房?jì)r(jià)錨
2012-01-19   作者:項崢(經(jīng)濟學(xué)博士,財經(jīng)評論人)  來(lái)源:上海證券報
 
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  從去年開(kāi)始,在房地產(chǎn)調控政策的作用下,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行總體低迷。種種跡象表明,熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)已在松動(dòng),今年房?jì)r(jià)全面下行可能性也在增大。從前些年房?jì)r(jià)過(guò)快上漲到今年房?jì)r(jià)出現松動(dòng),這種轉化,既是房地產(chǎn)調控的結果,也是房?jì)r(jià)理性回歸的必然要求。在這種情況下,筆者以為,為了能更好地把握房地產(chǎn)調控的力度,眼下可能需要一個(gè)錨,而房?jì)r(jià)錨可能是目前情況下一個(gè)較好的選擇。這就是說(shuō),為房地產(chǎn)調控政策設置一個(gè)“錨”,從中發(fā)現合理的房?jì)r(jià),以便確定政策調控的力度和節奏。就目前而言,運用住房租售原理,可能是發(fā)現商品房合理價(jià)格的有效途徑。
  房?jì)r(jià)運行分析,離不開(kāi)供求分析。從滿(mǎn)足人類(lèi)居住需求的角度來(lái)說(shuō),有效住房市場(chǎng)需求可分為購房需求和租賃需求。購房需求包括新增人口住房需求、改善需求、拆遷轉移需求和投資需求。租賃需求雖不涉及房屋買(mǎi)賣(mài),但同樣能夠滿(mǎn)足消費者住房居住需求。從全社會(huì )考察,如果將包括空置商品房在內的全部住房作為市場(chǎng)供給,而將全體國民居住需求作為需求另一方,顯而易見(jiàn),全社會(huì )有效住房需求小于住房供給。當然,不能否認,住房的分配結構還不很合理,少數人擁有多套房產(chǎn),而部分人則要擁擠在一個(gè)狹小的空間內。在房?jì)r(jià)快速上漲的背景下,承租成為欠缺經(jīng)濟實(shí)力人群滿(mǎn)足居住需求的理性選擇。
  再具體分析,當下個(gè)體滿(mǎn)足居住需求的途徑基本有三條,在親戚或朋友家居住、租住、購買(mǎi)住房。無(wú)疑,第一種方式不構成有效住房需求,而是否選擇第二種方式或第三種方式,則主要取決于該個(gè)體的經(jīng)濟實(shí)力、住房交易價(jià)格和租賃價(jià)格三方面的比較關(guān)系。當然,如果該個(gè)體的經(jīng)濟實(shí)力并不具備購買(mǎi)住房的能力,那么租賃住房便成為唯一選擇,其前提是該個(gè)體不愿與其親戚或朋友一同居住。但是,如果該個(gè)體經(jīng)濟實(shí)力足以購買(mǎi)房子,也能支付每期租金,那么理性的個(gè)體必然會(huì )考慮兩種方式下滿(mǎn)足其居住需求所付出總資金的大。ㄕ鬯愠涩F值)。如果購買(mǎi)價(jià)格相對于總租金的現值小,他會(huì )選擇購買(mǎi);反之則相反。對住房二級市場(chǎng)供給方而言,出售或租賃均是其實(shí)現投資回報的重要手段之一。如果房屋出售,則在當期實(shí)現投資回報;如果選擇租賃,可形成穩定的現金流,其投資回報分攤到各期。理性的住房二級市場(chǎng)供給者必然會(huì )比較出售和租賃的投資回報率,以便選擇最有利的方式。因此,在均衡的住房市場(chǎng),房屋出售價(jià)格與租賃價(jià)格存在比例關(guān)系,住房二級市場(chǎng)供給方和需求方共同作用,會(huì )使得住房交易市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)的均衡之中。
  住房租售原理,簡(jiǎn)而言之,就是住房出租和出售的轉換比例關(guān)系。在特定約束條件下,租金與售價(jià)合理之比應為一個(gè)固定常數。租售比價(jià)會(huì )受到通脹率、存貸款利率、按揭貸款方式、貸款期限、住房折舊率等多種因素的影響。通常,通脹率越高,根據租售比價(jià)確定的合理住房?jì)r(jià)格也越高。
  根據上述住房租售原理,地方政府可將住房租售比價(jià)作為一個(gè)重要目標參數,設法微調住房租售比價(jià)系數進(jìn)而影響住房租賃市場(chǎng)和住房交易市場(chǎng)。或者也可向社會(huì )定期發(fā)布地區住房租售比價(jià)系數,明確以住房租售比價(jià)系數的大小作為是否出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控措施的重要依據,向居民傳遞購房是否合適的信息,引導居民理性消費。
  如此,通過(guò)整頓住房租賃市場(chǎng),完善住房租賃市場(chǎng)制度,或能進(jìn)一步保障承租人正當利益。而在當前的環(huán)境下建立廉租房市場(chǎng),大力發(fā)展二手房市場(chǎng),能切實(shí)解決中低收入階層的住房需求,大大緩解市場(chǎng)供需矛盾。
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