始于2008年的房地產(chǎn)調控，到目前變成了頗具吊詭的尷尬事：一方面，我們不遺余力地打壓商品房市場(chǎng)，試圖刺破商品房泡沫；與此同時(shí)，另一方面，我們又在大力興建保障房。在主流觀(guān)點(diǎn)看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求是事實(shí)。只不過(guò)，商品房市場(chǎng)價(jià)格太高，泡沫很大，開(kāi)發(fā)保障房可以降低房?jì)r(jià)，從而解決商品房市場(chǎng)存在的問(wèn)題。這種觀(guān)點(diǎn)似乎逐漸被民眾接受，成了主宰房地產(chǎn)市場(chǎng)上民眾行為的基本觀(guān)念。
　　正是在這種觀(guān)念影響下，大批購房人逐漸按捺住自己急迫的心，放慢了入市購房的步伐，踮起腳跟加入到翹盼保障房的隊伍。也因為這樣，曾經(jīng)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今逐漸冷落蕭條，以致2012年春節期間，北廣上等熱點(diǎn)城市爆出了"零成交"的大新聞。與此同時(shí)，房地產(chǎn)商神情嚴肅，憂(yōu)心忡忡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨之逐漸下降。房地產(chǎn)行業(yè)似乎進(jìn)入了20年來(lái)最嚴峻的寒冬。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)這種相持不下的局面能維持多久？能長(cháng)期存在下去嗎？這是各方關(guān)心的話(huà)題。一種觀(guān)點(diǎn)認為，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，上上下下?tīng)縿?dòng)著(zhù)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)。在“一榮俱榮、一損俱損”的邏輯鏈條作用下，在美國金融危機、歐洲債務(wù)危機的沖擊下，中國面臨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)的巨大壓力，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行的嚴厲調控難以持續持久。另一種觀(guān)點(diǎn)認為，政府加大保障房投資，既可以填補房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商撤退留下的缺口，不致拖累經(jīng)濟增長(cháng)，又可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供應，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格，由此中國的房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。
　　其實(shí)，不論外部形勢如何險峻，也不管政府支持保障房的態(tài)度多么堅決，措施多么得力，它們對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都是短期的，乃至可以忽略。畢竟外部危機總有終結之時(shí)，中國經(jīng)濟也不可能長(cháng)久維持過(guò)去那種粗放的模式，而我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)抱持的非市場(chǎng)化的態(tài)度本質(zhì)上是反市場(chǎng)的，不符合中國經(jīng)濟改革的基本價(jià)值取向，更不符合市場(chǎng)經(jīng)濟歷史發(fā)展的大趨勢。因此，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)更大程度上取決于誰(shuí)能更有效地向消費者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。
　　表面上看來(lái)紛紜復雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾尖銳，問(wèn)題多多，但其要害其實(shí)只有一兩個(gè)。否則，只能說(shuō)明我們沒(méi)有看到事情的本質(zhì)。2005年以來(lái)，困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題有很多，但重要的不外乎以下三個(gè)：1、房?jì)r(jià)是否有泡沫；2、房?jì)r(jià)為什么高企，以致超出了民眾的忍耐度；3、如何解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，以滿(mǎn)足民眾的住房訴求。因此，對于上述三個(gè)命題，雖然我們可以分而論之，比如對于房地產(chǎn)是否有泡沫，觀(guān)點(diǎn)分歧十分明顯，是者有之，否者無(wú)之；對于房?jì)r(jià)高企原因的解釋也是五花八門(mén)；對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的出路，更是公婆之爭，難有定論，但是我們必須清楚，無(wú)論價(jià)格高低，無(wú)論是否泡沫，也不論如何分配住房，民眾關(guān)心的是如何以最低的價(jià)格獲得自己最滿(mǎn)意的住房。
　　因此，避開(kāi)上述爭論，讓我們回到保障房本身，看看保障房能否解決這個(gè)問(wèn)題。對于保障房，筆者的基本觀(guān)點(diǎn)是，過(guò)去政府當甩手掌柜，沒(méi)有承擔基本的保障責任肯定是失責失策的，以致歷史欠賬太多，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾。但是，像現在這樣一方面大力打壓商品房，一方面又大興保障房，以為這樣可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾，建立起一個(gè)繁榮昌盛的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)在是過(guò)于一廂情愿了。
　　我們知道，世上沒(méi)有免費的午餐。以此觀(guān)之，保障房也不會(huì )是天上掉餡餅，是有代價(jià)的。這種代價(jià)也許不是通過(guò)房?jì)r(jià)來(lái)顯現，但一定會(huì )以其他的方式來(lái)體現。根據有關(guān)計劃，從2011年至2015年，全國將建設3600萬(wàn)套保障房，據說(shuō)可以解決上億人的住房困難。為此，我們必須投入上萬(wàn)億的資金。對于不事財富生產(chǎn)的政府而言，這些投資不是空手套白狼，最終只能來(lái)源于稅收，來(lái)源于百姓自己的勞作與積累。因此，保障房的興建會(huì )令民眾的稅負會(huì )加重，或者我們要承受更高的通脹，或者要繳納更多的住房公積金等等。這些分散的多渠道的支出構成保障房的代價(jià)。
　　不過(guò)，需要弄清楚的是，在保障房與商品房的競爭中，政府的效率高過(guò)商品房開(kāi)發(fā)商的幾率有多大。而冷峻的事實(shí)告訴我們，我們之所以擇市場(chǎng)經(jīng)濟而從，基本原因在于非市場(chǎng)經(jīng)濟的低效率。退一步說(shuō)，即使政府能夠如約提供足量的保障房，那也僅僅從數字指標上履行了自己的諾言，沒(méi)有失信于民。但這樣的保障房能否滿(mǎn)足民眾的住房愿望是另一回事。眾所周知，住房不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房屋概念，涉及到房屋設計、建筑用材、戶(hù)型結構、地理位置、周邊配套、物業(yè)管理等復雜多面、細小緊密等系統性問(wèn)題。而且隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展與生活水平的提高，民眾對住房的要求也是水漲船高，否則過(guò)去的筒子樓可以遺芳百世了。即使單論房屋面積大小，保障房就難以滿(mǎn)足大部分家庭的需要，更不可能滿(mǎn)足人們的終生需求。如果讓民眾住進(jìn)類(lèi)似過(guò)去的筒子樓，就以為解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，那是天大的笑話(huà)。
　　最后，保障房的分配也是一道難以逾越的坎。不管言語(yǔ)多么漂亮，多么言之鑿鑿，在現有條件下，要想保證分配的公平、公正，幾乎比登天還難。不是說(shuō)主事人存心添亂，也不是他們缺乏這樣的道德境界，重要的是在目前的體制下缺乏可以達成目標的可靠的機制。在此，我們應該謹記哈耶克的名言：通向地獄的路都是用良好的愿望鋪成的。
　　其實(shí)，保障房不是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的辦法，更不是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的出路，只能是權宜之計，用以緩解房?jì)r(jià)高漲造成的心理緊張。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題最終必然要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。如此，在繞了幾年的圈子后，我們還得回到原點(diǎn)：用什么辦法保障民眾能夠用最低的代價(jià)買(mǎi)到質(zhì)量最好的住房。