去年下半年以來(lái)，房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市數量逐漸增多，房地產(chǎn)調控朝預期方向發(fā)展。隨著(zhù)調控效應的累積，局部地區房地產(chǎn)調控也面臨較大反彈壓力。中國證券報認為，未來(lái)房地產(chǎn)調控不會(huì )動(dòng)搖，同時(shí)，為促進(jìn)市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展，要更多從市場(chǎng)化和中長(cháng)期制度建設入手，擺脫調控“短期化”的影響。穩定供需、抑制投機以及建立住房保障體系，將成為中長(cháng)期的行業(yè)調控方向。
　　以“國十條”頒布為標志，本輪房地產(chǎn)調控可分為兩個(gè)階段。第一階段是2010年4月至2011年9月，即從“國十條”頒布至臺州等二三線(xiàn)城市進(jìn)入實(shí)施限購政策城市名單。在這一階段，房地產(chǎn)調控政策不斷趨緊，房?jì)r(jià)由之前的快速上漲逐步轉向滯漲。第二階段是去年9月以來(lái)至今，這一階段沒(méi)有再出臺明顯的加碼措施，但在先前政策累積效果和宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境變化的作用下，全國房?jì)r(jià)開(kāi)始真正出現有效下降。
　　值得一提的是，去年四季度以來(lái)，佛山、蕪湖等地試圖放松調控的措施均被叫停，尤其是新近發(fā)生的蕪湖“救市”，其財稅補貼等手段雖未觸及限購限價(jià)“紅線(xiàn)”，但仍被叫停�？梢哉f(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間，以限購、限貸為代表的調控措施不會(huì )有松動(dòng)的可能，各地各種“試盤(pán)”調控方向的行為將被制止。在這種政策環(huán)境下，今年上半年全國總體房?jì)r(jià)仍有一定的環(huán)比下行空間。
　　但目前的調控效果仍是短暫的和階段性的，在市場(chǎng)長(cháng)期健康穩定發(fā)展方面還有很多文章要做。
　　國務(wù)院領(lǐng)導最近也表示，房地產(chǎn)調控目標主要有兩個(gè)：一是促使房?jì)r(jià)合理回歸；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期、穩定、健康發(fā)展。2000年以來(lái)，我國先后經(jīng)歷2004年、2005年、2007年和2010年四輪房地產(chǎn)調控。過(guò)多關(guān)注“短期化”效果的調控暴露出一些不容回避的問(wèn)題。一是需求調控往往壓抑下一階段供給，反而給未來(lái)房?jì)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。二是過(guò)于頻繁的調控轉換，可能帶來(lái)市場(chǎng)較大波動(dòng)，影響到正常投資和消費。
　　調控進(jìn)行到當下，在堅持調控方向不動(dòng)搖的同時(shí)，又要認真考慮房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)期發(fā)展方向。加快建立自由度更高的行業(yè)市場(chǎng)，在相關(guān)法制體系建設完善之后，調控將不再總是落入“重則蕭條，輕則過(guò)熱”的循環(huán)之中。
　　穩定供需、抑制投機及建立住房保障體系，是房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期健康平穩發(fā)展的必要組成，均將成為中長(cháng)期的行業(yè)調控方向。
　　首先，房?jì)r(jià)上漲和下跌歸根到底是由供求關(guān)系決定的，在住房剛性需求相當長(cháng)一段時(shí)間內仍將存在的情況下，協(xié)調好短期供給調控和長(cháng)期需求增長(cháng)之間的關(guān)系十分重要。
　　具體而言，應繼續推進(jìn)相關(guān)財稅體制改革，改進(jìn)土地出讓制度，穩定開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資預期，避免地價(jià)和房?jì)r(jià)產(chǎn)生螺旋式上漲局面。
　　建立完善適合我國國情的住房供應體系，形成商品房、二手房市場(chǎng)互補，買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)共同發(fā)展的市場(chǎng)格局。
　　保護合理住房需求，金融部門(mén)應考慮對首套及中小戶(hù)型購房者給予利率優(yōu)惠，對二套及以上購房者給予懲罰性利率或停止按揭貸款。
　　其次，在稅收制度上要區分投機性購房和存在真實(shí)合理需求的購房，避免“誤殺”。畢業(yè)、結婚首套購房和拆遷安置、城鎮化外來(lái)人口購房、改善居住條件等購房群體，應在制度安排上滿(mǎn)足購置需求，可適用比目前更低的稅費標準。
　　同時(shí)，抑制投機購房將成為一項長(cháng)期目標。在個(gè)人住房信息系統等配套措施建成之后，“限購”政策將逐步朝房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段過(guò)渡。此外，打壓投機需求還可通過(guò)提高二手房轉讓稅收來(lái)實(shí)現。
　　再次，完善保障性住房體系�！笆�二五”期間我國將陸續開(kāi)工建設3600萬(wàn)套保障性住房，未來(lái)3至5年我國納入住房保障體系的城鎮居民戶(hù)數有望達到20%左右，屆時(shí)保障方式也將適時(shí)由目前的實(shí)物保障轉向貨幣補貼為主。保障房分配、退出機制、轉讓收益等相關(guān)領(lǐng)域措施，也將逐步明確。