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一、半個(gè)多世紀以來(lái)德國房?jì)r(jià)變動(dòng)的基本情況及特點(diǎn) |
二次世界大戰以后的長(cháng)達半個(gè)多世紀的時(shí)期內，德國的市場(chǎng)房?jì)r(jià)總體上波動(dòng)幅度不大，且房?jì)r(jià)變動(dòng)有明顯特點(diǎn)。
1．半個(gè)多世紀以來(lái)德國房?jì)r(jià)長(cháng)期處在低水平區間。1955年到2011年第三季度，德國房?jì)r(jià)年均漲幅為3．79％。1967－1992年間上漲相對較快，年均漲幅是5．79％。1992年以后，房?jì)r(jià)漲幅持續回落并長(cháng)期保持較低水平，1992年到2011年第三季度，房?jì)r(jià)年均漲幅只有1．27％。
2．二戰后，德國房?jì)r(jià)漲幅較大的時(shí)期是城市化率提高較快的時(shí)期。德國城市化率在1960年就達到了71．4％（當時(shí)是西德），2010年是73．8％，年均提高0．05個(gè)百分點(diǎn)。其中，1960－1980年間城市化率提高較快，年均上升0．07個(gè)百分點(diǎn)，同期的房?jì)r(jià)年均漲幅是5．63％，明顯高于1981－2010年間3．42％的年均漲幅。
3．德國房?jì)r(jià)波動(dòng)水平與宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)水平大體同步變動(dòng)。從德國名義GDP增長(cháng)率與房?jì)r(jià)變化率來(lái)看，二者在1956－2010年間基本呈同步變動(dòng)趨勢。1956－1992年間，德國名義GDP年均增幅是8．16％，房?jì)r(jià)年均漲幅是5．79％。1993－2010年間，德國名義GDP年均增幅降到2．3％，房?jì)r(jià)漲幅也隨之回落至1．27％。
4．德國房?jì)r(jià)指數同居民工資指數變化呈現較強正相關(guān)性。1962－2010年間，德國居民工資年均增幅是5．91％。1962－1992年，居民工資增幅較快，年均上升8％。1993－2010年，居民工資年均增幅降至2．6％，這與房?jì)r(jià)指數的變化率情況相當吻合。房?jì)r(jià)漲幅較快的階段也是居民工資收入上升較快的階段，使得整體房?jì)r(jià)水平處在居民合理支付能力范圍內。以2009年為例，德國人均月收入在2400－3000歐元之間，普通住宅均價(jià)是1000－2000歐元／平方米。兩口之家平均需要2年半的家庭收入即能購買(mǎi)一套100平方米的普通住宅。
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二、德國房?jì)r(jià)漲幅長(cháng)期保持較低水平的原因分析 |
1．以法律形式強化以居住為導向的住房制度設計
德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會(huì )福利體系的一個(gè)重要組成部門(mén)，沒(méi)有過(guò)多地強調其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府所重視的支柱產(chǎn)業(yè)是高附加值和技術(shù)密集型的汽車(chē)、電子、機械制造和化工等產(chǎn)業(yè)。
德國還出臺了《租房法》和《經(jīng)濟犯罪法》，用來(lái)保護租客利益和遏制投資投機性需求�！蹲夥糠ā芬幎ǚ孔鉂q幅不能超過(guò)合理租金的20％，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過(guò)50％，就構成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標準非常嚴格，是由當地房屋管理部門(mén)與房客協(xié)會(huì )、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類(lèi)型、不同地理位置房屋的合理租價(jià)水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據。
德國還先后出臺了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開(kāi)發(fā)商獲取暴利行為的政策。比如，德國對住房交易及所獲收益征收高額土地購買(mǎi)稅和資本所得稅。土地購買(mǎi)稅率是3．5％，稅基是土地和地面建筑物的價(jià)值總和。對住房交易獲利部分，如果該房在十年內出售，就征收資本收益的25％，這一稅率還適用于買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)公司的股票。德國法律還嚴格規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為，按照《經(jīng)濟犯罪法》規定，如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jì)r(jià)超過(guò)合理房?jì)r(jià)的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過(guò)50％，就定性為“獲取暴利”，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。
2．長(cháng)期穩定的房貸政策
德國實(shí)行“先存后貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機制，為穩定購房者預期和房?jì)r(jià)水平提供制度保障。德國對住房?jì)π顦I(yè)務(wù)實(shí)行嚴格的分業(yè)管理，購房者不會(huì )受到國家宏觀(guān)調控政策特別是貨幣政策變動(dòng)的影響，也不受通貨膨脹等利率變動(dòng)的影響。第一，德國居民要得到住房?jì)π钽y行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50％以后，住房?jì)π钽y行才把合同金額付給儲戶(hù)。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3％和5％，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(cháng)期固定的房貸利率，對房貸市場(chǎng)起到了重要的穩定器作用。
3．實(shí)行多元化的住房供應體系
德國住房供應體系的多元化特征明顯。政府每年按照人口需求制定住房建設規劃，對高、中、低各檔房屋的結構做出明確規定。特別是對低收入者，各地方政府會(huì )根據當地人口結構明確規定所有住房中保障房的比例，來(lái)滿(mǎn)足不同收入階層居民的住房需求。另外，德國政府鼓勵合作建房。政府通過(guò)貸款、土地、稅收、補貼等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵居民通過(guò)合作社方式共同建房，目前合作建房數量已占到每年新建住宅總量的30％以上。
另外，德國租賃市場(chǎng)非常發(fā)達，對分流購房需求有很大作用。與歐洲各國相比，德國的自有住房率很低。2007年，德國自有住房率是41．6％，租房率是58％，其中42％是社會(huì )出租房，16％是各類(lèi)公共租賃住房。柏林、漢堡等大城市的租房率都達到了80％。
4．布局合理的城市發(fā)展模式
德國城市數量多且分布均勻，柏林和漢堡的人口分別只有340萬(wàn)和180萬(wàn)。2004年，德國有82個(gè)10萬(wàn)人口以上的行政區，70％的人口分布在2000—10000人的小型城鎮里。合理的城市布局，使大多數德國居民分散在眾多中小城市里，不會(huì )出現大城市甚至超大型城市的集聚效應，有利于大城市房?jì)r(jià)漲幅長(cháng)期保持在合理區間。
第一，必須建立起比較完善的住房法律體系。通過(guò)法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立遏制投資投機性需求的長(cháng)效機制是德國的主要經(jīng)驗，對我國有很大的啟示。在我國《城市房地產(chǎn)管理法》基礎上，應抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項專(zhuān)門(mén)法律，構建完整的住房法律體系。借鑒德國經(jīng)驗，法律首先要明確住房的居住屬性，強化對市場(chǎng)投機性需求和開(kāi)發(fā)商“囤地”、“囤房”等擾亂市場(chǎng)正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構建租戶(hù)和購房者利益維護機制。對房東和開(kāi)發(fā)商短期內過(guò)快提高租金和房?jì)r(jià)的行為，法律要明確嚴厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價(jià)行為。同時(shí)，要建立獨立的房地產(chǎn)價(jià)格評估機制，對不同地段、不同類(lèi)型的住房必須定期制定詳細的基準價(jià)格作為執法依據。
第二，需要實(shí)行長(cháng)期穩定的住房信貸金融政策。從國際經(jīng)驗看，首付比例和貸款利率變動(dòng)對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現集中爆發(fā)現象，短期內易推動(dòng)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。建議我國可研究和探索居民購房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩定購房者預期，避免購房需求短期內提前釋放。為減少通脹水平對貸款利率的影響，中長(cháng)期可考慮成立專(zhuān)門(mén)的住房?jì)π钽y行，通過(guò)與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長(cháng)期不變。
第三，加大住房尤其是保障性住房的供應量。隨著(zhù)城市化的快速推進(jìn)，我國住房市場(chǎng)總體上仍處在供不應求階段，城市化推進(jìn)空間還很大，因此這一階段必須加大住房供給量。德國在城市化率較快提高的階段（1960年—1980年），也有過(guò)大規模新建住房的經(jīng)歷。例如，1973年德國的住房竣工量曾達到71．42萬(wàn)套的峰值。另外，德國在上世紀90年代住房短缺問(wèn)題已經(jīng)得到基本解決的情況下，截至2005年共建造近1000萬(wàn)套公共福利房，在保障低收入居民的住房需求方面發(fā)揮了重要作用
（其中相當一部分公共福利房是為大量遷居西德的東德居民建造的）。借鑒德國經(jīng)驗，“十二五”期間我國應努力完成3600萬(wàn)套的保障性安居工程任務(wù)，更好地解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題。