從2010年開(kāi)始這一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控以來(lái)，只是在一線(xiàn)城市的住房銷(xiāo)售量快速下降同時(shí)房?jì)r(jià)出現些微調，但對于二、三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，不僅住房銷(xiāo)售沒(méi)有下降，反之房?jì)r(jià)還在小幅上漲。即使近幾個(gè)月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有些下跌，但下跌幅度也是有限的，即出現了所謂的“量降價(jià)滯”的僵局。
為何國內房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現這樣的僵局并持續如此之久？這說(shuō)明當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是以投機炒作為主導的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)，只要預期不改變，住房的投機炒作者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì )寧可不銷(xiāo)售一套住房，也不降低價(jià)格出售。因為，他們預期中央政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策會(huì )在經(jīng)濟增長(cháng)下行的壓力下出現逆轉。否則，如果這些住房投機炒作者預期到其投資將血本無(wú)歸時(shí)，早就會(huì )割肉退出市場(chǎng)。
正因為住房投機炒作者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預期沒(méi)有改變，所以他們就會(huì )借助任何一個(gè)機會(huì )來(lái)證明其判斷的正確性。
雖然在當前的高房?jì)r(jià)下，住房投機炒作者已經(jīng)不能也不敢進(jìn)入住房市場(chǎng)。而對于住房消費者或首套購買(mǎi)住房者(實(shí)際上購買(mǎi)首套住房也可以投機炒作，美國的情況就是如此)來(lái)說(shuō)，由于其出價(jià)能力遠遠低于住房投機炒作者，即使當前信貸政策有利于他們進(jìn)入，但實(shí)際上他們中的絕大多數人也是沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的。但是，對于一些地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，出于推動(dòng)房屋銷(xiāo)售，拉動(dòng)地方財政收入的需要，就把差別化個(gè)人住房信貸政策理解為政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策放松，從而鼓動(dòng)這些住房消費者進(jìn)入市場(chǎng)。再加上不少地方政府采取各種軟性措施對抗中央政府的房地產(chǎn)調控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必然會(huì )認為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控逆轉又可能開(kāi)始。
對住房市場(chǎng)的“剛性需求”一說(shuō)，我認為，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造出的一個(gè)推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲、鼓動(dòng)住房消費者進(jìn)入樓市的虛擬概念。我們可以看到，即使在一個(gè)消費為主導的住房市場(chǎng)，住房的剛性需求也是不存在的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，只要有“住房需要”，就有對應的“住房需求”。但殊不知，“住房需要”與“住房需求”是兩個(gè)完全不同的概念�！白》啃枰笔莻�(gè)人對某種物品的欲望與向往。這種需要可能得到，也可能無(wú)法實(shí)現。沒(méi)有支付能力的“需要”，只能是潛在需求而不是現實(shí)的需求。如果住房?jì)r(jià)格很高，而自己沒(méi)有支付能力，那這位居民何來(lái)住房需求？因此，我認為，住房“剛性需求”是不成立的。但是，無(wú)論是在政策上還是在官員講話(huà)中，都把住房潛在需求當作實(shí)際需求來(lái)表述。這就是當前令房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對住房市場(chǎng)預期不做改變并存在政策調整幻想的一個(gè)重要因素。
不管怎么說(shuō)，既然中央政府對住房市場(chǎng)的調整態(tài)度十分堅決——要堅決打擊住房投機炒作，要讓住房?jì)r(jià)格回歸理性，就得理清住房市場(chǎng)中的一些基本概念，就得通過(guò)有效的經(jīng)濟杠桿如稅收政策，對住房投機炒作進(jìn)行事中及事后的限制，堅決去除住房市場(chǎng)的賺錢(qián)效應，讓住房投機炒作在市場(chǎng)中血本無(wú)歸，這樣，就能夠去除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以為今年住房政策會(huì )出現逆轉的幻想，就能夠改變當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投機者對住房市場(chǎng)的預期，并打破當前住房市場(chǎng)“量降價(jià)滯”的僵局，讓房地產(chǎn)真正發(fā)展市場(chǎng)機制之作用。