地方政府變相樓市救市說(shuō)明什么
2012-02-21   作者:樂(lè )嘉春(經(jīng)濟學(xué)博士)  來(lái)源:上海證券報
 
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  最近,蕪湖市政府發(fā)布有關(guān)2012年在蕪湖買(mǎi)房可免契稅及購新房發(fā)補貼等信息,一度被市場(chǎng)普遍解讀為是地方政府出臺的又一樓市救市新政,但時(shí)隔幾天后,蕪湖市的這一新政被緊急叫停。這一事件的反反復復,既透露出當前地方政府拯救樓市的迫切心情,又折射出中央政府對房地產(chǎn)調控的堅定決心。
  但是,這一事件再次警示我們,受自身利益驅動(dòng),地方政府具有極強的動(dòng)機再掀新一輪的樓市救市新政,史稱(chēng)最嚴厲的房地產(chǎn)調控稍有不慎,就有再度面臨挫折或夭折的可能性。
  第一,從根本上講,在當前房?jì)r(jià)尚未出現實(shí)質(zhì)性合理回歸的前提下,地方政府之所以要推出各類(lèi)或暗或明的樓市救市舉措,根本原因在于地方政府是以往房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍或過(guò)度繁榮的最大受益者之一。
  由于受近年來(lái)嚴厲房地產(chǎn)調控的巨大影響,國內樓市的成交持續低迷,一定程度上抑制了房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲,進(jìn)而又抑制了地價(jià)的上漲,這使得掌握了土地供給壟斷資源的各級地方政府,無(wú)法再增加其土地出讓收益及其他房地產(chǎn)交易收入。但相關(guān)統計數據顯示,土地出讓收益或其他房地產(chǎn)交易收入依然是目前我國大部分大中型城市的主要財政收入來(lái)源,前幾年有的地方甚至超過(guò)50%以上的財政收入來(lái)自于土地出讓收益。所以,這一現狀讓各級地方政府憂(yōu)心忡忡。
  這就有了眼下蕪湖市政府試圖通過(guò)實(shí)施買(mǎi)房可免契稅及購新房發(fā)補貼等內容的樓市新政,以尋求對當前嚴厲房地產(chǎn)調控的“突圍”。從這個(gè)角度分析,優(yōu)先考慮自身利益的最大化,促使各級地方政府敢于冒險出臺各類(lèi)救市舉措,與中央政府的房地產(chǎn)調控大打“太極拳”,以此化解當前房地產(chǎn)調控對其自身利益構成的較大損害。試想,如果突圍一旦成功,地方政府又可以沿襲“土地財政”模式而輕松獲得財政收入快速增長(cháng),但這種增長(cháng)是不可持續的,因為是以房?jì)r(jià)和地價(jià)的持續上漲為代價(jià)的,其負面影響巨大。
  第二,各級地方政府目前面臨的最大問(wèn)題,莫過(guò)于土地出讓收益減少、地方融資平臺需要清理及地方政府換屆導致投資沖動(dòng)增加等,導致地方政府急需想方設法地增加其財政收入。這使得其不甘忍受當前持續低迷的樓市,因為活躍的樓市才能帶來(lái)地價(jià)的復蘇與上漲,才能獲得來(lái)自土地出讓收益等更多的財政收入。
  確實(shí),2012年各級地方政府將面臨1.84萬(wàn)億地方債務(wù)到期,但地方政府用以債務(wù)擔保的資產(chǎn)主要以土地資產(chǎn)為主,其中土地出讓收入等是目前地方政府最主要的償債資金來(lái)源之一。要想化解當前的各類(lèi)地方融資平臺風(fēng)險,地方政府需要增加其財政收入來(lái)彌補償債缺口。
  還有,換屆后各級地方政府為布局或追求其未來(lái)政績(jì)(或言GDP考核目標),短期內也急需獲得大量資金。那么,大量資金從何而來(lái)?地方政府最便捷的生財之道,便是將手中掌握的土地供給壟斷資源“換成”巨額的土地出讓收益。
  所以,從當前地方政府面臨的各種壓力來(lái)看,它們也急切需要通過(guò)出臺或暗或明的樓市救市措施的“杠桿”效應,來(lái)盡快增加其財政收入,阻止因為樓市低迷對其未來(lái)財政收入可能造成大幅下降的負面影響。
  第三,鑒于地方政府偏好于優(yōu)先考慮自身利益的最大化,特別是我們仍然難以有效控制其自利的行為,它們必然會(huì )以各種各樣的名義或形式出臺樓市救市舉措!吧嫌姓,下有對策”應對之風(fēng)的結果之一,是會(huì )讓房地產(chǎn)調控“無(wú)功而返”,這已被歷史經(jīng)驗屢屢證實(shí),暗示史稱(chēng)最嚴厲的房地產(chǎn)調控也可能再次面臨“空調”的風(fēng)險。在當前房?jì)r(jià)尚未真正展開(kāi)實(shí)質(zhì)性合理回歸之前,這種風(fēng)險恰恰是最值得我們去警惕和防范的。
  不過(guò),好在當前中央政府對房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖的決心與信心異常堅定。在繼去年佛山市出臺放寬限購條件的“樓市新政”被叫停后,出臺才3天的蕪湖市的“樓市新政”再次被緊急叫停,從中既反映出當前房地產(chǎn)調控的復雜性——地方政府具有出臺樓市救市措施的強烈需求,又顯示出當前中國堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖的決心,因為“放松”房地產(chǎn)調控或使未來(lái)中國經(jīng)濟面臨“硬著(zhù)陸”的風(fēng)險,這與促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸的房地產(chǎn)調控基本目標是相違背的。
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