日前有報道稱(chēng)，國家土地管理部門(mén)有意利用農村集體用地來(lái)建設公共租賃住宅，以緩解日益嚴重的保障房建設供地矛盾。據估計，2012年全國保障房需開(kāi)工700萬(wàn)套，約需要供地50-60萬(wàn)畝。這對于各地政府來(lái)說(shuō)的確是非常嚴峻的任務(wù)，其中廉租房、公租房的土地供應尤其困難。在這種形勢下，利用集體用地建設租賃型保障住宅不失為“兩全其美”的方案,尤其引人注目。
　　該方案利用的是“集體用地”資源，而不占用地方政府的“國有土地”資源，地方政府可以繼續以較高的市場(chǎng)價(jià)格出讓國有土地使用權，不至于因為保障房供地使得地方財政“失血”過(guò)多。此外，由于建設的是租賃型保障房，產(chǎn)權仍歸屬于農村集體用地所有，所以不會(huì )出現以往的集體用地產(chǎn)權的商品住宅，即“小產(chǎn)權房”，不會(huì )對現有的土地和住宅市場(chǎng)形成沖擊。
　　那么，農村集體土地能否成為公租房等租賃型保障房日后供應的主要來(lái)源？筆者認為并不會(huì )，主要有以下幾點(diǎn)理由。
　　首先，農村集體土地的地理位置，大多位于城郊結合部比較偏遠的地方，甚至是遠郊。這樣的土地位置作為公租房建設本身來(lái)說(shuō)價(jià)值也有限。公租房的保障對象是中低收入的城市年輕上班族，如果保障房附近沒(méi)有軌道交通或公交線(xiàn)路等配套措施，對于每天朝九晚五的人來(lái)說(shuō)非常不方便。因此，雖然農村集體土地資源很豐富，但真正適合作為保障房建設用地的并不多。
　　其次，即使有適合開(kāi)發(fā)的集體土地，如何來(lái)平衡土地產(chǎn)權人，即當地村民與開(kāi)發(fā)者之間的關(guān)系也十分微妙。作為公租房項目來(lái)說(shuō)，即使不涉及產(chǎn)權，在實(shí)際使用農村集體土地的情況下，開(kāi)發(fā)方是否應該給予土地產(chǎn)權持有人一定的現金或其他形式的補償也值得重視。補償的形式和價(jià)格，將直接關(guān)系到公租房的租金水平與開(kāi)發(fā)運營(yíng)方的收益率。
　　第三，大規模地將集體土地建設作為保障性住房用地，某種程度上也將對國有土地管理造成一定的沖擊。畢竟，保土地“紅線(xiàn)”是國土部門(mén)的重要職責之一。
　　盡管如此，筆者仍舊認為集體土地可以作為公租房建設土地供應的重要補充，并可在多個(gè)方面著(zhù)力布局。對于我國城市中普遍存在的城中村改造項目來(lái)說(shuō)，其地理位置和周邊配套環(huán)境非常適合作為公租房建設。在不改變集體產(chǎn)權的情況下，可以將改善城中村居民住宅條件與公租房建設結合起來(lái)。此外，集體用地選擇需納入所在城市的區域規劃方案之中，并按照地段、配套、交通環(huán)境等要素進(jìn)行分級。對于那些評級較高的集體產(chǎn)權土地，可優(yōu)先進(jìn)行公租房建設。只有如此，公租房才能真正高效地解決城市“蟻族”們的住房難題。