位于南京雨花區的七彩星城項目，其建設時(shí)的土地性質(zhì)是集體土地，卻于近日“拿到土地證”。
　　以“補辦土地出讓手續”之名，對小產(chǎn)權項目進(jìn)行違規轉正，南京七彩星城并非個(gè)案。只不過(guò)，在當下，此種“轉正”沖動(dòng)更為強烈而已——通過(guò)對小產(chǎn)權房的違規轉正，地方政府可以補收土地出讓金，從而相對緩解財政壓力，開(kāi)發(fā)商原有的小產(chǎn)權房項目，可以“野雞變鳳凰”轉身成為商品房項目，從而獲取巨額暴利。
　　任何違規的市場(chǎng)操作，之所以能夠大行其道，與其收益風(fēng)險比過(guò)高密切有關(guān)，小產(chǎn)權房違規轉正的興起亦源于此。
　　以處于同一區位的地產(chǎn)項目為例，小產(chǎn)權房項目如果通過(guò)所謂“補辦土地出讓手續”，成功轉正為商品房項目，其所付出的地價(jià)成本往往不到通過(guò)正規“招拍掛”程序地價(jià)的三分之一，其整體開(kāi)發(fā)成本往往只有正規商品房項目開(kāi)發(fā)的一半左右，而其凈利潤則往往是正規商品房項目的3-5倍。
　　與能夠成功轉正的高額投資收益相比，其不能成功轉正的風(fēng)險卻相對過(guò)低——如不能轉正，除極少數可能遭遇到拆除的命運外，絕大多數小產(chǎn)權房在“以罰代法”之后，仍然可以通過(guò)小產(chǎn)權房的正常出售，獲得相對不菲的利潤。
　　在這種收益過(guò)高，而風(fēng)險相對過(guò)低的驅動(dòng)下，必然會(huì )造成小產(chǎn)權違規興建，以及小產(chǎn)權房違規轉正的亂象。當然，這種亂象的形成，與近年來(lái)地方政府的土地供應受限、財政收入趨緊，以及正規商品房項目的收益趨窄有關(guān)。但是，除此之外，更為結構性的根源，卻是我國對小產(chǎn)權房“事后默認”的治理邏輯。
　　回顧我國長(cháng)達6年的小產(chǎn)權房治理歷程，對違規小產(chǎn)權房的治理法規不可謂不多，自2007年以來(lái)，相關(guān)職能部門(mén)幾乎每年均反復強調，國務(wù)院亦累下禁令；對違規小產(chǎn)權房的治理法規不可謂不嚴，相關(guān)治理法規可謂一年比一年嚴。但是，我國近年來(lái)的小產(chǎn)權房違規興建，往往呈短期收縮后、再次加速膨脹，或者一線(xiàn)城市相對收斂后、二三線(xiàn)城市卻大舉擴張的趨勢。
　　這種事與愿違的結果，直接與“事后默認”的治理邏輯有關(guān)。這種“事后默認”的邏輯，往往基于“既然小產(chǎn)權房已經(jīng)建成，即使是違規興建，予以拆除不但會(huì )造成資源浪費，更會(huì )牽扯到大批已購買(mǎi)小產(chǎn)權房業(yè)主的補償、安居等諸多矛盾，還不如予以罰款后默認”的思維。在這種“事后默認”邏輯的主導下，頻繁出臺、且日趨嚴厲的治理法規，往往形同虛設，無(wú)奈讓位于小產(chǎn)權房建成后的“既成事實(shí)”。
　　而開(kāi)發(fā)商和地方政府正是基于對此種治理邏輯的心領(lǐng)神會(huì )，在得出收益高、風(fēng)險少的綜合評估之后，小產(chǎn)權房的違規興建必然會(huì )屢禁不止，對小產(chǎn)權房的違規轉正亦必然會(huì )大膽沖刺。2010年的數據顯示，我國小產(chǎn)權房的建設面積已高達60多億平方米（其中相當部分屬于違規性質(zhì)），已售（在建）的小產(chǎn)權房已占到全部住宅市場(chǎng)的20%以上，深圳等部分城市的小產(chǎn)權房占比一度高達50%左右。