都說(shuō)當下樓市庫存嚴重，若探究樓市的庫存構成，定會(huì )發(fā)現開(kāi)發(fā)商與炒資是相互牽系的兩個(gè)責任主體。供給結構的長(cháng)期扭曲，乃是這兩者之間強化傳遞形成事實(shí)上的操縱同盟的后果。調控，就是使這關(guān)系項逐一斷裂，炒資們也就各自“抱蔓而歸”，這個(gè)“蔓”就是積壓�，F在的關(guān)鍵在于，炒資產(chǎn)生的積壓若不能得到清算，樓市最終難以出清和重新構建。
　　炒買(mǎi)不算消費，只是一種過(guò)程間的傳遞，目標是再轉手，可說(shuō)它永遠處于交易狀態(tài)，不是在交易，就是在覓取入場(chǎng)機會(huì )。一套房屋由開(kāi)發(fā)商轉到炒資手里，供給關(guān)系尚未著(zhù)地，須得到真正的消費者來(lái)接手，才算得上一個(gè)完整的被實(shí)現了的供求關(guān)系。而炒買(mǎi)行為不是真實(shí)的需求，不能成為消費終端，只是延長(cháng)了供給鏈條及程序。調控一來(lái)，滾沸不再，速度過(guò)慢沒(méi)有來(lái)得及脫手，供給只有到此為止了。這代價(jià)首先只有作為供方的炒資來(lái)承擔。
　　如此，就不難看出炒作房地產(chǎn)的不可靠。經(jīng)濟講究可持續性，最安全的莫過(guò)保持勻速，這需要穩定的、真實(shí)的各種要素及關(guān)系來(lái)維持與確保，而炒買(mǎi)行為，是最需要避免的。它非但創(chuàng )造不了財富，還要損害社會(huì )財富的積累。通過(guò)中間傳遞，把利潤盡數掏走了，把全部的債務(wù)危險轉移到陸續陷入的普通居民身上。換言之，假如一個(gè)社會(huì )都在為這種二轉手現象掏出成本，炒作相應也就成了一種社會(huì )性負債。
　　雖然資本運作在今天已被最大化地接受并得以推行，但若據此將房地產(chǎn)市場(chǎng)也改換門(mén)面而成為另一個(gè)翻版的資本市場(chǎng)，則與建設有效率的真市場(chǎng)的本質(zhì)相悖，反倒幫忙粉飾了其過(guò)度虛浮的商業(yè)假面。一個(gè)資本導向型的樓市，注定沒(méi)有贏(yíng)家。
　　比之于開(kāi)發(fā)商環(huán)節產(chǎn)生的供給積壓，炒買(mǎi)的庫存風(fēng)險要高出許多。在一個(gè)強大的形勢面前，炒買(mǎi)的不能流通危害可能由于炒買(mǎi)主體的心理耐受力之不夠而草率沖動(dòng)以致砸盤(pán)，這行為一經(jīng)發(fā)生，必會(huì )引發(fā)對于庫存遲遲難以去掉的集體恐懼。因其群體過(guò)于分散，加之炒買(mǎi)主體比之于開(kāi)發(fā)商的集團性生存策略要缺乏更多彈性，在一段時(shí)期內只有形成梗阻進(jìn)而將其壓力轉加于市場(chǎng)，除非他們的資金儲備異常充分，否則別無(wú)出路。
　　相比而言，開(kāi)發(fā)商的庫存風(fēng)險尚屬可控，因其積壓既是顯見(jiàn)外露的，可以數字量化出來(lái)。況且調控彈壓住炒買(mǎi)資本，使一部分庫存得以回避炒資而直接與剛性需求接觸交易，發(fā)揮價(jià)格杠桿作用做去庫存處理。而炒買(mǎi)積累的庫存風(fēng)險則無(wú)法被切實(shí)掌握，在傳統上既脫離于統計，實(shí)踐中又難以詳細估量，分布、構成、總量概不能知，有如無(wú)形陰影。此亦可見(jiàn)，當前整個(gè)市場(chǎng)的庫存風(fēng)險，實(shí)乃炒買(mǎi)方庫存積壓不去的風(fēng)險。這問(wèn)題有兩面，一面是市場(chǎng)內的炒資已有之積壓未消，一面是后繼游資被政策大幅拒之于市場(chǎng)外，又帶來(lái)市場(chǎng)新增的庫存壓力。有監控的10個(gè)城市新房總庫存眼下已達5900萬(wàn)平方米，冰山可見(jiàn)其一角。僅北京一市，去年奔走在一線(xiàn)的中介機構已有1000余家關(guān)門(mén)歇業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)退市的則有473家之多，這個(gè)局面受整體的炒買(mǎi)關(guān)系退潮所決定，其勢已明�？梢赃@么說(shuō)，開(kāi)發(fā)商之死，不死于調控，實(shí)則死于炒資之手。
　　僅就技術(shù)層面考察，炒買(mǎi)行為也已無(wú)法立足。設想在一個(gè)高度成熟的市場(chǎng)，其供需格局本應大致齊平對稱(chēng)，如果有增生性的資本力量突入進(jìn)來(lái)，局面將為之破壞。在很長(cháng)一段時(shí)期內，國內樓市只側重供給，卻不太重視需求，至少是將之置于一個(gè)次等附從的地位，從而走入一個(gè)以供給來(lái)引導需求駕馭需求的怪異模式中。諸如大戶(hù)型、高檔房何以會(huì )成為壓倒性的甚至比例獨大到對所有普通住房種類(lèi)造成擠兌的供應類(lèi)型？無(wú)非是炒買(mǎi)資金誘導出來(lái)的一種超出實(shí)際的供給偏好所致。最終開(kāi)發(fā)商們把所有需方都想象成極富購買(mǎi)力者，這種強硬設定逼得大家因其必需而都要去舉債加以適應。炒資的存在，至此使供給關(guān)系極端異化，不再是供給對需求，而是供給對供給。此所謂供給對供給，不過(guò)是一種資本對資本的供給關(guān)系。這是可以解釋清楚的。開(kāi)發(fā)商把房屋傳遞給炒資，炒資再來(lái)一輪傳遞，如是而已。這樣的市場(chǎng)只有供給而無(wú)需求，或者說(shuō)誤將供給關(guān)系替代了供需關(guān)系，當然缺乏基礎性支撐。若不盡早摒棄此種市場(chǎng)推進(jìn)模式，樓市必會(huì )走進(jìn)死胡同。目前的狀況，利害權衡，行動(dòng)及時(shí)，代價(jià)或許是可接受的，也是最低的。
　　筆者相信，今日的調控布局若能繼續，則有將炒資一網(wǎng)打盡的可能。此后的策略，非得有市場(chǎng)縱深結構的改造不可，首當其沖的一大要務(wù)，就是盡全力培育真實(shí)需求，深耕厚植，以擴張其規模。為了不使炒資趁隙占了先機壯大陣營(yíng)，弄得市場(chǎng)倒懸，現在要采取一切可能的措施，盡力對沖掉后炒買(mǎi)時(shí)期出現的大量積壓局面，力求供需對應關(guān)系回復到位。真實(shí)需求一躍而掌握了市場(chǎng)，則炒買(mǎi)積壓之風(fēng)險徹底解除有日，樓市將打開(kāi)全新局面。