簽訂委托出租合同 房主權利難保障
2012-02-28   作者:王錳 王哲  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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  2011年9月份,房主劉先生與中天佳業(yè)房地產(chǎn)中介公司簽訂了一份房屋出租委托代理合同,雙方約定,劉先生委托中天佳業(yè)公司代理出租其名下的一套房屋。
  簽約后,中天佳業(yè)公司將房屋租與三家租戶(hù)。由于中天佳業(yè)公司未依約按時(shí)支付10月份租金以及租戶(hù)使用房屋漏水等原因,劉先生于10月8日通知中天佳業(yè)公司解除合同。然而三家租戶(hù)依照與中天佳業(yè)公司簽訂的租賃合同一直在房?jì)染幼,致使劉先生利益受損。劉先生將中天佳業(yè)公司訴至法院,要求解除其與中天佳業(yè)公司之間簽署的房屋出租委托代理合同;中天佳業(yè)公司負責騰退房屋,并支付遲延還房期間,即2011年11月、2011年12月、2012年1月三個(gè)月的租金。
  法院經(jīng)審理后認為,根據我國《合同法》第410條的規定,委托人享有對委托合同的任意解除權,故法院對劉先生要求解除合同的訴訟請求予以支持。
  本案中,中天佳業(yè)公司作為受托人依約取得劉先生的授權,以劉先生的名義對外出租房屋,根據《民法通則》關(guān)于委托代理制度的規定,中天佳業(yè)公司出租房屋的法律效果應直接歸屬于被代理人即劉先生本人。由于中天佳業(yè)公司在訴訟中承認其代理劉先生向租戶(hù)收取了2011年11月份的租金,對于該部分房租,劉先生有權向中天佳業(yè)公司主張。由于劉先生未能向法院提供中天佳業(yè)公司代其向租戶(hù)實(shí)際收取2011年12月份和2012年1月份租金的證據,法院對劉先生的該部分訴訟請求不予支持。
  此外,由于中天佳業(yè)公司作為劉先生的代理人負責出租房屋,并非承租方,亦非訴爭房屋的實(shí)際使用人,故對于劉先生要求中天佳業(yè)公司騰退房屋的訴訟請求,法院亦不予支持。
  最后,法院判決解除雙方的房屋出租委托代理合同,并向劉先生支付2011年11月房屋租金2850元。
  隨著(zhù)房屋租賃市場(chǎng)的升溫,許多房主選擇將房子“托管”給中介公司對外出租,但本案中的劉先生存在一個(gè)認識誤區,認為與中介公司簽了合同,就可以直接向其主張權利,但其實(shí)不然。
  目前,房主與中介公司簽訂的主要是兩種合同,即租賃合同或委托合同,兩種合同的性質(zhì)不同,對房主和中介公司權利義務(wù)的規定亦有所不同。
  本案中,房主劉先生與中介公司簽訂的是委托合同,中介公司通過(guò)取得房主的授權,以房主的名義與租戶(hù)洽談簽約,并代理房主向租戶(hù)收取租金。在沒(méi)有特別約定的情況下,中介公司作為代理人,并不負有按期向房主支付租金的義務(wù)。從上述案例也可以看出,房主要想索要租金,需舉證證明中介公司從租戶(hù)處實(shí)際收取了租金。此外,中介公司并非實(shí)際承租人,也不負有在租賃合同終止時(shí)返還租賃物的義務(wù)。
  由上看出,如果簽訂的是委托合同,一旦發(fā)生糾紛,房主的維權成本比較高。因此,房主最好選擇與中介公司簽訂房屋租賃合同,因為中介公司作為承租人,負有向房主支付租金以及在租賃合同終止時(shí)返還租賃物等義務(wù)。若房主權利受損,可以直接根據租賃合同向中介公司主張權利。
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