隨著(zhù)全國住房銷(xiāo)售全面下降，隨著(zhù)這種住房銷(xiāo)售下降所引發(fā)的住房庫存的全面上升及地方政府土地財政所面對的困境，地方政府以軟性政策對抗中央房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的動(dòng)作越來(lái)越多，所發(fā)生的相關(guān)事件越來(lái)越頻繁。
面對地方政府軟性對抗中央房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的事件越來(lái)越頻繁，有人認為這是因為地方政府土地財政的吃緊，從而使得地方政府重要的收入來(lái)源突然中斷；也有人認為這是因為住房銷(xiāo)售下降將影響到當地的國內生產(chǎn)總值（GDP）增長(cháng)、影響到地方政府官員的業(yè)績(jì)；更有人認為住房銷(xiāo)售下降可能引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現增長(cháng)之困難而引發(fā)中國經(jīng)濟“硬著(zhù)陸”或經(jīng)濟危機，從而必須恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的銷(xiāo)售增長(cháng)等。不過(guò)，這些只是整個(gè)發(fā)生事件的表象，地方政府以軟性方式來(lái)對抗中央房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，最為重要的根源應該從以下幾個(gè)方面來(lái)理解。
首先，在中國，任何一個(gè)級別的大小地方政府，為何有如此強烈的激勵來(lái)推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展？為何有如此強烈的激勵希望當地的住房?jì)r(jià)格推得越高越好？即使是中央政府要對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，地方政府為何仍然有強烈的激勵讓炒得過(guò)高的房?jì)r(jià)不下降？其原因并非只在于增加地方的土地財政、增加當地的GDP或政府業(yè)績(jì)，更為重要的是，住房的價(jià)格推得越高，不僅能夠把土地的價(jià)格賣(mài)得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標的變得更大，或錢(qián)權交易的標的變得更大。由于地方政府官員任期的短期化，如何讓這越來(lái)越大的交易標的在短期內最大化地交易，則成了地方政府推高當地房?jì)r(jià)最為強烈的行為激勵。我們應該看到，最近查出一系列的貪污腐敗的大案要案，哪一個(gè)不是與這種土地的錢(qián)權交易有關(guān)？
地方政府官員熱衷于土地交易，不僅在于在這種土地交易過(guò)程存在嚴重的貪污腐敗漏洞，而且在于在土地出讓金的使用過(guò)程中存在著(zhù)巨大的尋租與設租的空間。我們可以發(fā)現，各級政府不僅特別喜歡“經(jīng)營(yíng)城市”，更特別喜歡城市的基礎設施建設。比如各地寬廣的街道與馬路、巨大又華麗的城市活動(dòng)中心或街心公園、河邊或湖邊延綿數公里巨大的綠地工程等，各個(gè)城市許多基礎設施無(wú)不是當地最巨大的工程。當然，這些對城市發(fā)展與繁榮，對民眾享用都是有利的。但是，我們是否注意到了近十年地方政府獲得土地出讓金１３萬(wàn)億元，對于如此龐大的資金是如何安排的，到目前為止沒(méi)有看到哪個(gè)地方政府有一本透明的賬。據最近的報道，北京市的一個(gè)鎮長(cháng)就是在這種城市基礎設施建設的過(guò)程中貪污金額達２億元。足見(jiàn)，在土地出讓金使用過(guò)程中，地方政府有多大漏洞，政府官員的尋租空間有多大。
其次，地方政府以軟性的方式來(lái)對抗房地產(chǎn)宏觀(guān)調控還在于中央政府房地產(chǎn)政策執行上的曖昧性、在于房地產(chǎn)業(yè)的工具性無(wú)法放棄。我們可以看到，2010年以來(lái)，無(wú)論是中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的文件，還是中央領(lǐng)導人的講話(huà)，中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)居住功能的界定、對遏制住房投機炒作等方面的態(tài)度都是十分堅決的，而且這些核心內容基本上寫(xiě)進(jìn)這幾年中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控各項政策中。但是，中央政府對房地產(chǎn)投機炒作打擊政策落實(shí)則往往不到位。
比如，當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的問(wèn)題或實(shí)質(zhì)，就是嚴厲打擊住房投機炒作，就是去除當前國內住房市場(chǎng)的購買(mǎi)住房的賺錢(qián)功能。如果中央政府對打擊住房市場(chǎng)的投機炒作不僅態(tài)度堅決，而且把這種決心真正落實(shí)在政策上，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)只要向消費為主導的市場(chǎng)回歸，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)出現根本性的調整就較容易了。不過(guò)，中央政府明白了這個(gè)道理，但調控政策的落實(shí)與執行卻有心無(wú)力。比如，限制投機炒作的經(jīng)濟工具有住房信貸政策與稅收政策，如果通過(guò)這些政策可能對住房的投機炒作進(jìn)行事前、事中、事后的限制，那么住房投機炒作者自然會(huì )退出住房市場(chǎng)。但是，就目前的情況來(lái)看，中央政府僅是在住房信貸政策落實(shí)得還好，而在對打擊住房投機炒作的稅收政策上則顯得乏力。到目前為止，中央政府就是不在住房稅收政策上做文章，把住房投機炒作者清除出市場(chǎng)。如果說(shuō)，中央政府只是口頭上說(shuō)要堅決打擊住房的投機炒作，而不在住房稅收政策上做文章（比如出臺嚴厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產(chǎn)財產(chǎn)稅等），早已經(jīng)進(jìn)入房市的投機炒作者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府，一定會(huì )以為中央政府打擊投機炒作是玩假的，一定會(huì )以為當前的住房政策都是臨時(shí)性的，只要這個(gè)宏觀(guān)調控的風(fēng)頭一過(guò)，住房市場(chǎng)的投機炒作又會(huì )死灰復燃，房?jì)r(jià)快速飆升就會(huì )重來(lái)。在這種情況下，住房市場(chǎng)的投機炒作者及房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)豈能愿意輕易地退出市場(chǎng)？地方政府豈能不千方百計出臺政策來(lái)救這個(gè)市場(chǎng)？可以說(shuō)，只要中國住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能不去除，只要住房市場(chǎng)投機炒作仍然盛行，那么住房市場(chǎng)的預期就不容易改變，住房市場(chǎng)要得以調整就不容易。
中央政府為何不愿采取國際上通行的稅收杠桿來(lái)嚴厲打擊住房投機炒作？最根本的原因就在于中央政府遲遲無(wú)法放棄房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的工具性。即嚴厲打擊住房投機炒作是有共識，但是中央總是在擔心，如果讓投機炒作者退出市場(chǎng)，會(huì )不會(huì )造成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著(zhù)陸”？這種“硬著(zhù)陸”對經(jīng)濟增長(cháng)是不是會(huì )造成巨大的影響？當中央政府在嚴厲地打擊住房投機炒作及保持經(jīng)濟增長(cháng)之間尋找平衡時(shí)，對打擊投機炒作的政策出手自然會(huì )走一步看一步了。不過(guò)，正如我多次說(shuō)過(guò)的那樣，對于當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重的投機炒作，中央政府打擊越是果斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整得越快，就越是容易走出困境。否則，越是優(yōu)柔寡斷，未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)所面臨的風(fēng)險則越大，所付出的代價(jià)就越高。而各地方政府敢于以不同的軟性政策來(lái)對抗中央政府的宏觀(guān)調控，就是掐住了中央政府這優(yōu)柔寡斷的軟肋。
總之，中央政府對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢及政策，不僅要態(tài)度堅決，堅決打擊住房投機炒作，而且要通過(guò)有效的住房稅收政策去除住房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢(qián)功能，讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現根本性轉變。這不僅能夠讓市場(chǎng)價(jià)格理性回歸及持續穩定發(fā)展，也能夠去除各地方政府認為宏觀(guān)調控政策可能出現逆轉的幻想。這樣，地方政府自然就不會(huì )不斷地出臺軟性政策來(lái)救市了。