在種種因素作用下，北上廣深等一線(xiàn)城市樓市成交量在2月下旬開(kāi)始出現大幅回升。據報道，2月份的第三周，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲219.4%。上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.5%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%。有觀(guān)點(diǎn)認為，這種骨牌效應有可能向全國蔓延。其實(shí)，這種看法是只見(jiàn)樹(shù)木未見(jiàn)森林。
首先，近期住房銷(xiāo)售量的回升，僅是相對于前幾個(gè)星期而言。在前幾個(gè)星期，由于季節性因素導致住房銷(xiāo)售急劇下降，甚至出現零增長(cháng)。因此，這兩個(gè)星期，住房銷(xiāo)售只要增加一些，其增長(cháng)的幅度當然是驚人的。而且目前住房銷(xiāo)售市場(chǎng)分散化嚴重，偶然性十分普遍，用一個(gè)星期的數據來(lái)說(shuō)明地方房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的軟性對抗政策的作用是沒(méi)有意義的。
其次，在“兩會(huì )”之前，無(wú)論是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是住房投機炒作者，都采取各種手段希望沖破當前中央政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的決心。比如，國內有20個(gè)以上的城市已經(jīng)出臺軟性對抗中央政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策。但是只要差別化的住房信貸政策不取消，各地方政府所出臺的軟性對抗政策所起的作用都十分有限。
第三，在住房消費市場(chǎng)，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造出的“剛性需求”還是“改善性需求”，其對價(jià)的水平遠遠低于住房投機炒作為主導市場(chǎng)的對價(jià)水平。因此，在住房以消費為主導的市場(chǎng)，要增加住房銷(xiāo)售量，就得讓其價(jià)格水平回到住房消費者可接受或有支付能力的價(jià)格水平上來(lái)。從當前一線(xiàn)城市的住房消費量增加的情況來(lái)看，主要原因就是房?jì)r(jià)水平逐漸下跌讓一些有能力的人進(jìn)入的結果。
可以說(shuō)，當住房市場(chǎng)真正地由投機炒作的市場(chǎng)向以消費為主導的市場(chǎng)轉變時(shí)，住房?jì)r(jià)格向下調整越多，進(jìn)入市場(chǎng)購買(mǎi)住房的人也就越多。從這個(gè)角度來(lái)講，住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售量取決于住房市場(chǎng)價(jià)格的下降程度。
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投機以為中央政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策會(huì )如以往那樣出現逆轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期不改變，僅是通過(guò)地方政府軟性對抗政策就可以讓住房消費者進(jìn)入高房?jì)r(jià)市場(chǎng)，這是根本不可能的。即使有可能也是曇花一現。
當前中央房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的底線(xiàn)是嚴厲打擊住房投機炒作，“去住房市場(chǎng)投資化”，讓住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。如果當前以投機炒作為主導的市場(chǎng)不轉變，以投機炒作者為主導的住房對價(jià)水平不向下調整，那么在高房?jì)r(jià)重壓下，住房消費將十分有限。一旦這些住房消費需求耗盡，住房銷(xiāo)售很快就會(huì )面臨著(zhù)枯竭。
所以，當前國內住房市場(chǎng)要增加銷(xiāo)售量，就得讓住房?jì)r(jià)格逐漸調整，這樣才能讓住房消費需求逐漸釋放出來(lái)。