從某種程度上講，2012年房地產(chǎn)走勢影響到許多宏觀(guān)指標。從最新數據看，2011年12月房地產(chǎn)投資增速27．9％,尚在高位。盡管2012年房地產(chǎn)投資趨于回落是一個(gè)共識，但回落到什么程度，帶來(lái)多大沖擊卻分歧巨大，分歧的關(guān)鍵點(diǎn)在房地產(chǎn)回落程度，既有可能是一個(gè)事關(guān)調控之下的周期性調整，也有可能是更長(cháng)期的趨勢調整。
海外有投資機構曾發(fā)表報告稱(chēng)中國房地產(chǎn)在當前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一，放到2012年的環(huán)境中，似乎并不為過(guò)。從大的角度來(lái)看，2012年房地產(chǎn)回落程度將主要取決于三個(gè)方面：其一是房地產(chǎn)投資下滑的程度；其二是保障房投資的對沖力度；其三是房地產(chǎn)金融風(fēng)險釋放范圍和程度。
從目前可以觀(guān)察和追蹤的線(xiàn)索來(lái)看，房地產(chǎn)投資下滑風(fēng)險已經(jīng)在釋放，考慮保障房這個(gè)外生變量之后，2011年和2012年的房地產(chǎn)投資數據使用需要特別注意，數據與事實(shí)之間偏離趨勢不可忽略，從這個(gè)角度看，2012年中國房地產(chǎn)投資下滑可能比想象要低。新開(kāi)工和在建面積增速與房地產(chǎn)銷(xiāo)量增速之間的偏離趨勢，顯示房地產(chǎn)新開(kāi)工數據可能有所高估；房地產(chǎn)新開(kāi)工和在建面積與鋼材、水泥使用量同比增速之間的偏離趨勢，進(jìn)一步驗證了部分新開(kāi)工和在建項目并未完全形成真實(shí)投資，也未顯著(zhù)形成對相關(guān)行業(yè)的顯著(zhù)拉動(dòng)�？傮w來(lái)看，如果扣除這個(gè)高估，房地產(chǎn)投資已在事實(shí)上開(kāi)始下滑，因此，2012年雖然會(huì )下滑，但下滑幅度可能要比一般預測低一些。
保障房投資規模取決于在建項目的套數或面積，理論上，如果能夠測算出在建規模，即可按照保障房項目開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)節奏計算出每個(gè)季度形成的實(shí)際投資完成額。
目前，在數據極為有限的情況下，對過(guò)去三年的保障房開(kāi)工、竣工和在建情況進(jìn)行粗略估算，并需要具體考察以下三點(diǎn)情況。
第一，2010年全國各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房已開(kāi)工590萬(wàn)套，竣工33萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套。據此可以測算，2010年開(kāi)工的保障房尚有560萬(wàn)套在2011年全部處于在建過(guò)程，考慮到2011年四個(gè)季度保障房累計新開(kāi)工數量分別為100萬(wàn)套、566萬(wàn)套、986萬(wàn)套、1033萬(wàn)套，因此，把2010年已開(kāi)工、2011年在建與2011年新開(kāi)工的規模疊加在一起，可以測算2011年四個(gè)季度的保障房在建規模為：660萬(wàn)套、1126萬(wàn)套、1546萬(wàn)套、1593萬(wàn)套。
第二，保障房建設期雖然少于商品房，但至少也要2—2．5年才能完成從項目規劃、項目落地、新開(kāi)工、施工、基本建成、竣工（達到入住條件）的流程。據此測算：1．2011年新開(kāi)工的保障房項目在2012年基本全部處于在建之中；2．2010年開(kāi)工、基本建成的370萬(wàn)套理想情況下應有部分在2011年竣工
（住建部年初提出的2011年竣工目標為300萬(wàn)套，但不作硬性考核），假設竣工量為300萬(wàn)套，那么2010年開(kāi)工的590萬(wàn)套中仍有260（590－33－300）萬(wàn)套左右在2012年處于在建過(guò)程；3．2012年新開(kāi)工按照700萬(wàn)套測算，由于責任狀簽訂時(shí)間較2011年顯著(zhù)提前，部分中西部省份“項目落地”工作有望在2012年初完成，3、4月份保障房即可進(jìn)入開(kāi)工期，較2011年9、10月份集中開(kāi)工期大幅提前，據此估計2012年700萬(wàn)套保障房在二季度即可逐步實(shí)現
“全開(kāi)工”。綜合以上三類(lèi)情況，可以大致框算出2012年四個(gè)季度的在建規模分別為：1360萬(wàn)套、1960萬(wàn)套、1960、1960萬(wàn)套。
第三，區分投資需求與實(shí)際投資完成額差異。2011年按照各類(lèi)保障房套均面積、土地開(kāi)發(fā)成本、建筑成本等假設，1000萬(wàn)套保障房投資需求為1．3萬(wàn)億元左右，但只有把它按照2．5年左右建設期折算后，才能形成當年實(shí)際投資完成額。事實(shí)上，根據測算以及實(shí)地調研結果，2011年1．3萬(wàn)億元投資需求總量中，樂(lè )觀(guān)而言，只有約三分之一的部分形成了實(shí)際投資。因此，在測算實(shí)際投資完成額時(shí)，需要將投資需求按照開(kāi)工期和建設期平滑至當季和當年。由于目前尚未公布2012年700萬(wàn)套保障房的具體分類(lèi)，假設各類(lèi)比例與2011年相同，大致測算700萬(wàn)套投資需求在最為理想的情況下為9200億元左右。
第一，根據上述假設條件，估計2011年實(shí)際投資完成額為5900億元，四個(gè)季度分布分別為15％、23％、31％、31％。2012年實(shí)際投資完成額將為9200億元左右，四個(gè)季度分布分別為19％、27％、27％、27％。相比之下，2012年保障房投資同比增長(cháng)56％，且四個(gè)季度投資分布更為均勻，與2011年集中在三四季度略有不同，即使把有可能虛增的部分考慮進(jìn)來(lái)，但這只會(huì )影響投資總量，不影響同比增速。
第二，保障房對沖節奏與商品房投資下滑節奏在2012年存在一定的時(shí)間錯配，這可能導致房地產(chǎn)調控在執行層面出現一定弱化。房地產(chǎn)投資具有明顯的季度性，通常在四個(gè)季度投資分布為15％、30％、30％、25％，一季度投資量最少，三四季度持平，四季度略低。相比之下，根據測算，保障房對沖能力在一季度也是最弱的，在這種情況下，房地產(chǎn)調控在執行層面可能會(huì )出現一定弱化，這也導致房地產(chǎn)投資下滑幅度未必會(huì )十分顯著(zhù)。