長(cháng)期以來(lái)，我國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴重滯后于住房交易市場(chǎng)，導致部分住房租賃需求向住房交易市場(chǎng)轉移，以及住房交易需求前移，增加了房?jì)r(jià)上漲的壓力。按照生命周期理論，購買(mǎi)自有住房的最佳時(shí)機應在30歲-40歲之間。通常這一階段的群體，積累了相對雄厚的財力，可以一次性付款或分期付款購買(mǎi)住房。而在這之前，通常需要通過(guò)租賃解決住房需求。特別是年輕人大學(xué)畢業(yè)后，收入相對較低，事業(yè)也不穩定，選擇租賃住房則是比較理性的選擇。但在我國，年輕人購房的比例較高，30歲-40歲的群體選擇進(jìn)行改善性購買(mǎi)的比例較高。在這樣的需求結構下，住房相對供不應求，推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲。
　　造成住房租賃需求向住房交易需求轉移的主要原因是我國的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后于城鎮化進(jìn)程。從各國經(jīng)驗看，住房租賃市場(chǎng)成為解決居民住房需求的重要途徑。德國的住房租賃比例達到58%，英國倫敦的租房比例約為40%，日本租房結婚者比例高達67.1%。但在我國，按照國家統計局統計，截至2011年9月，我國的住房自有率超過(guò)80%。
　　目前，住房租賃市場(chǎng)主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：
　　一是對租賃權益的保護還不到位�？傮w看，出租方的話(huà)語(yǔ)權要大于承租方。我國租賃雙方對租賃合同的法律效力缺少應有的尊重，特別是在合同期內，出租方存在上調房屋租金、縮短租期、不按合同履約等行為。
　　二是大多數的住房租賃交易沒(méi)有向政府進(jìn)行備案登記。無(wú)論是出租方逃避稅收監管，還是承租方降低成本，目前市場(chǎng)上的住房租賃交易大多沒(méi)有向政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。這樣使租賃權益難以得到法律保障，政府也無(wú)法了解市場(chǎng)租賃需求的真實(shí)規模。
　　三是租期相對較短。通常市場(chǎng)上住房租賃合同期限較短，適合于流動(dòng)性較強的人群，但不利于結婚人群居住。
　　四是租金上漲過(guò)快。在房?jì)r(jià)的快速上漲背景下，住房租賃交易價(jià)格也出現快速上漲。目前，北京、上海等熱點(diǎn)城市的住房租賃價(jià)格大多在3000元以上。
　　因此，需要進(jìn)一步規范住房租賃市場(chǎng)。首先，需要在法律層面，對住房租賃行為進(jìn)行規范，逐步將全社會(huì )的住房租賃全部納入監管。從而為政府調控住房需求奠定基礎。其次，要加強對租賃合同交易的規范。通過(guò)法律規定，強化對承租、出租雙方的權益保護。第三，在尊重市場(chǎng)主體意愿的前提下，采取稅收政策對房租進(jìn)行調控。比如，對明顯高出合理水平的租金適用相對較高的稅率，抑制房租過(guò)快上漲。正如溫總理所說(shuō)，“人人要有住處，可以買(mǎi)房，也可以租房，但租房的價(jià)格也要合理�！�