房地產(chǎn)調控進(jìn)入了深水區，這正是考驗政府的勇氣和決心的時(shí)候。
  　筆者以為，在中國工業(yè)化與城鎮化進(jìn)程尚未結束之前，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的潛在壓力較大，因此，必須將保持房地產(chǎn)價(jià)格的基本穩定上升到國家中長(cháng)期戰略的高度，建立起具有中國特色的政府主導、市場(chǎng)競爭相結合的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，而不僅只是相機調控，以從根本上消除國人對房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的心理預期。
  　改革開(kāi)放前，我國城鎮居民住房實(shí)行國家供給制，農村居民則由于人口遷移限制而棲息在鄉村中，城鄉居民在較低的水平上“安居”。改革開(kāi)放后，政府逐步取消了住房供給制度，同時(shí)隨著(zhù)工業(yè)化進(jìn)程的逐漸推進(jìn)，出現了人口的世紀大遷移，在經(jīng)濟全球化浪潮的催化下，數量巨大、持續旺盛的住房需求成為推動(dòng)我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。經(jīng)濟快速增長(cháng)帶來(lái)的財富效應反過(guò)來(lái)又激發(fā)了住房需求，再加上房地產(chǎn)業(yè)本身具有金融屬性，投機性較強，形成了房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)化進(jìn)程、城鎮化進(jìn)程的相互激蕩。
  　正如對于工業(yè)化和城鎮化速度推進(jìn)之快，經(jīng)濟發(fā)展之速，國人始料未及一樣，房地產(chǎn)價(jià)格的持續上漲，也大大超乎了國人的想象。人們總是帶著(zhù)某種臆想或以西方成熟市場(chǎng)經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場(chǎng)作為鏡像來(lái)揣度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，認為中國的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )自動(dòng)調整，回歸到合理水平。因此，政府總是以相機調控的方式微調，期望矯正市場(chǎng)的失靈。但政府的每一次調控帶來(lái)的都是房地產(chǎn)價(jià)格的報復性上漲。這就涉及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍性與特殊性的問(wèn)題，對此作些理性分析，將有助于廓清房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)遠健康發(fā)展之大計。
  　從普遍性來(lái)看，房地產(chǎn)首先是商品，須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟的一般價(jià)值規律，供求關(guān)系決定房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢。在充分競爭的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )因競爭而回歸合理水平，無(wú)需政府過(guò)多干預，只需微調來(lái)矯正市場(chǎng)失靈。但是，房地產(chǎn)并不是完全競爭性商品，具有部分公共性屬性，與此相適應，其供給也就不能不是市場(chǎng)競爭性供給與國家公共性供給相結合。
  　從特殊性來(lái)看，中國還處于工業(yè)化和城市化初始階段，中國的工業(yè)化進(jìn)程起步于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，計劃生育政策又在一定程度上導致了城鎮勞動(dòng)力供給不足，這一缺口正好由農村剩余勞動(dòng)力來(lái)填補，從而開(kāi)啟了農民涌入城鎮的大幕，其數量之大，范圍之廣，古今中外，絕無(wú)僅有。在旺盛的需求下，供給相對稀缺，這就自然而然推升了土地價(jià)格。在中國，土地是國有的，地方政府在政績(jì)考核面前，發(fā)現經(jīng)營(yíng)土地比起經(jīng)營(yíng)其他實(shí)業(yè)來(lái)得更為實(shí)惠，既改變了城市面貌，又獲得了高額的土地出讓收益，可謂一舉雙得。因此，地方政府對城市開(kāi)發(fā)樂(lè )此不疲，形成了土地財政。同時(shí)，中國工業(yè)化和城鎮化快速推進(jìn)之日，正是世界歷史上經(jīng)濟金融自由化浪潮最為風(fēng)行之時(shí)，中國開(kāi)始全面融入國際社會(huì )。美元貶值帶來(lái)的國際原材料價(jià)格上漲輸入國內，推升了房地產(chǎn)的成本價(jià)格。中國房地產(chǎn)的特殊性恐怕在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上也很難找到相似的案例。
  　這就產(chǎn)生了一個(gè)悖論：一方面，如果政府只是微調，任由市場(chǎng)主導，中國房地產(chǎn)價(jià)格還將不斷上漲。按照西方國家農業(yè)人口占全部人口3%左右比例計算，中國還有龐大的人口轉移空間，這將形成巨大的房地產(chǎn)潛在需求，中國的房地產(chǎn)價(jià)格還存在較強的上漲沖動(dòng)。另一方面，如果加大宏觀(guān)調控力度出現房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，不僅會(huì )帶來(lái)相關(guān)行業(yè)的風(fēng)險和蕭條，地方財政也會(huì )再度出現困難。而被壓抑的需求總有迸發(fā)的時(shí)候，一旦迸發(fā)必將造成調控結果的付諸東流。
  　更令人擔憂(yōu)的是，大量國際熱錢(qián)蠢蠢欲動(dòng)，伺機覬覦中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，日本、東南亞以及拉美等國由于地產(chǎn)泡沫破裂導致的金融危機的教訓，始終是我們揮之不去的夢(mèng)魘，國際熱錢(qián)沖擊中國房地產(chǎn)業(yè)的可能性始終存在。因此，必須高度重視從國家層面整體規劃，建立具有中國特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。
  　具體說(shuō)來(lái)，筆者以為，政府應從立法、整體規劃、籌融資、建設、銷(xiāo)售、回收等方面入手，建立起一整套基本住房體系，而不僅只局限于保障房體系，形成合理的價(jià)格體系，滿(mǎn)足大多數人的住房需求。為此，宜設立國家層面的住房金融局，統一規劃、監督、管理基本住房市場(chǎng)，各地設立獨立于當地政府的住宅監督管理直屬分支機構，監督管理基本住房的建設、質(zhì)量、銷(xiāo)售、回收；設立專(zhuān)業(yè)的住宅儲蓄銀行，專(zhuān)司基本住房的籌融資業(yè)務(wù)；現有的國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從競爭性市場(chǎng)退出，專(zhuān)司基本住房的開(kāi)發(fā)和建設。
  　在市場(chǎng)競爭層面，鼓勵民營(yíng)房地產(chǎn)公司的整合，提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力、技術(shù)水平與服務(wù)能力，切實(shí)降低房地產(chǎn)價(jià)格；對高端房地產(chǎn)征收特別稅，以補充地方財政之不足。
  　中國的特殊國情決定了我們應有中國特色的房地產(chǎn)體系，不可一味照搬西方，待中國城鎮化進(jìn)程逐步完成后，以政府為主導的機制逐步退出，讓位于以市場(chǎng)競爭為主導、政府調控為輔的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。