美國高盛集團總裁奧尼爾曾在倫敦《金融時(shí)報》撰文，認為2012年世界經(jīng)濟風(fēng)險在于中國經(jīng)濟能否實(shí)現軟著(zhù)陸。國際上對中國經(jīng)濟稍有了解者肯定對關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論有印象。
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科學(xué)比較中日房地產(chǎn)價(jià)格 |
我們將中日兩國經(jīng)濟發(fā)展階段相似時(shí)期的現象進(jìn)行比較，力圖得出有意義的結論。
據了解經(jīng)濟高速增長(cháng)時(shí)期日本的房地產(chǎn)價(jià)格也是飛漲。據日本1965年出版的《建設白書(shū)》統計，以1955年為基數
100計算，到了1964年日本全國市街地價(jià)價(jià)格指數為726，即這一時(shí)期日本全國地價(jià)漲了6．26倍，同期日本全國批發(fā)物價(jià)累計僅漲3．6％。如果考慮到以日本東京、大阪為代表的一線(xiàn)大城市情況，其地價(jià)漲幅肯定更加驚人，粗略估計遠遠超過(guò)今天我國北京、上海等一線(xiàn)大城市近五年的上漲水平。但當時(shí)卻沒(méi)有人提出日本房地產(chǎn)存在泡沫。因為當時(shí)日本經(jīng)濟持續高速增長(cháng)，人們收入也同步大幅增加，消化了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響。
據日本政府統計，1955年—1960年日本經(jīng)濟年均實(shí)際增長(cháng)9．7％，1960年—1970年日本經(jīng)濟年均實(shí)際增長(cháng)11．6％，上個(gè)世紀六十年代日本國民也實(shí)現了收入倍增計劃。日本經(jīng)濟從1951年至1973年是高速增長(cháng)年份，前后持續22年。而我國經(jīng)濟從1978年至今已經(jīng)持續高速增長(cháng)33年，這一時(shí)期國民收入也實(shí)現了多倍增長(cháng)。對比日本情況，我國國民有可能消化房?jì)r(jià)上漲的影響，初步分析我國房地產(chǎn)應該基本不存在泡沫，至少應該不存在全國性泡沫�，F實(shí)情況是，從2000年起我國大量建設住宅，各地房?jì)r(jià)上漲起步年份不同，上漲速度時(shí)快時(shí)慢，2005年以后確實(shí)存在上漲過(guò)快現象。
首先，我國還沒(méi)有形成統一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國各地房地產(chǎn)上漲時(shí)間、速度、幅度的不同，以及人口居住不能實(shí)現自由流動(dòng)等事實(shí)，說(shuō)明我國還沒(méi)有實(shí)現全國性統一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更談不上全國性房地產(chǎn)泡沫化，因此與美日歐等發(fā)達國家房地產(chǎn)泡沫化現象不可同日而語(yǔ)。
其次，我國是從計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟轉變的經(jīng)濟體。計劃經(jīng)濟的典型問(wèn)題就是供應短缺，上世紀八十年代鋼材漲價(jià)、九十年代彩電漲價(jià)是否存在泡沫？顯然這是商品或要素進(jìn)入市場(chǎng)初期由于供應不足造成的價(jià)格飛漲，不是泡沫。同樣，我國房地產(chǎn)改革從1998年起步，住宅商品化不過(guò)才經(jīng)歷12年短暫的歷史階段，土地要素價(jià)格也是隨著(zhù)房產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，初期階段也必然會(huì )像八十年代鋼材、九十年代彩電一樣價(jià)格飛漲。發(fā)達國家的土地、房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)有幾百年歷史，比初期價(jià)格上漲數以百倍計，我們幾曾見(jiàn)過(guò)發(fā)達國家把經(jīng)濟發(fā)展初期階段緊缺商品價(jià)格上漲稱(chēng)之為泡沫？即便現在高科技新產(chǎn)品上市初期也是達到很高的價(jià)格水平，只有市場(chǎng)供應充足時(shí)才出現回落。
其三，中日一線(xiàn)城市人口數量對比。我國北京、上海常住人口是東京的兩倍以上，但東京高速發(fā)展時(shí)期集中了日本全國人口的10％，北京、上海到目前為止各自集中的人口占全國2％多，還存在大量人口等候進(jìn)入，這形成房地產(chǎn)漲價(jià)的強烈勢能，表明市場(chǎng)上有極大的現實(shí)需求。在有現實(shí)需求情況下，市場(chǎng)價(jià)格話(huà)語(yǔ)權掌握在供應方手里，這是市場(chǎng)經(jīng)濟規律。日本東京地價(jià)遠高于其他地方，所以，我國北京、上海等大城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、高出其他地方也是必然趨勢，且考慮到我國一線(xiàn)大城市的戶(hù)口制約，人口集中化發(fā)展趨勢還將支撐北京、上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
最后，從購買(mǎi)力角度分析。高房?jì)r(jià)有高收入者購買(mǎi)力支撐，他們大多不需要貸款，或者是償債能力極強，因而向高收入消費者供應高價(jià)房，這不是泡沫，而是現實(shí)市場(chǎng)高檔化分化發(fā)展的真實(shí)反映。我們需要區別對待收入的差距與房地產(chǎn)高中低結構分化發(fā)展是市場(chǎng)供需決定的事實(shí)，高收入者購買(mǎi)高價(jià)房如果可以實(shí)現供需平衡，就不是泡沫�！�
既然不存在房地產(chǎn)泡沫，如何理解我國政府一再采取措施調控房?jì)r(jià)？我認為，在某個(gè)時(shí)間段，例如2009年至2010年上半年，我國房?jì)r(jià)上漲確實(shí)過(guò)快，存在高房?jì)r(jià)、缺少對應高品質(zhì)房地產(chǎn)、高價(jià)房供應偏多等問(wèn)題，其帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險、負面效果已經(jīng)足以讓人聯(lián)想到美國、日本房地產(chǎn)泡沫的危機，所以，我國政府由初期提出防止“房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”、“抑制過(guò)快上漲”，到后期才逐步加碼至目前的嚴厲水平。換句話(huà)說(shuō)，政府有能力控制房?jì)r(jià)上漲，政府可以視經(jīng)濟實(shí)際增長(cháng)水平高低進(jìn)行適時(shí)調整，可以打壓也可以適當放緩打壓力度，達到調節經(jīng)濟增長(cháng)處于適當水平的目的。至此，已經(jīng)不需要解釋我國經(jīng)濟2012年不會(huì )硬著(zhù)陸的原因了，因為政府掌握有“溫度調控器”。此外房地產(chǎn)價(jià)格飛漲還會(huì )導致貧富差距拉大，從穩定的政治需要出發(fā)，適當控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲和增加保障房供應是雙管齊下解決問(wèn)題的重要舉措。