清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng) 劉洪玉
同策咨詢(xún)研究中心總監 張宏偉
記者：你認為近期樓市調控會(huì )出現微調嗎？
劉洪玉：對住房市場(chǎng)實(shí)行限購、限貸、限價(jià)等嚴厲調控措施已經(jīng)快兩年了，到目前為止，絕大多數城市的住房?jì)r(jià)格趨于穩定或穩中有降，應該說(shuō)本輪調控已取得了初步成效。從總體上看，由于住房?jì)r(jià)格相對于居民收入來(lái)說(shuō)仍然處于高位，住房的使用需求和投資需求數量仍然很大，所以從中央層面上，還看不出短期內有對調控政策進(jìn)行微調的必要。
張宏偉：當前樓市調控“微調”已成共識，但是樓市調控大勢仍將繼續進(jìn)行。當前調控政策不可進(jìn)行過(guò)大幅度的調整，尤其是不能超越過(guò)多“自住需求”這個(gè)門(mén)檻。
從全國范圍內政策變化情況來(lái)看，樓市調控已經(jīng)呈現出定向寬松或局部放松的跡象，但是，在地方政府頻發(fā)“微調”信號的同時(shí)，中央層面關(guān)于調控的態(tài)度并未出現實(shí)質(zhì)性松口。佛山松綁版限購令“半日游”，蕪湖免契稅補貼買(mǎi)房新政被叫停，多數原因是由于這些政策放松過(guò)度。
記者：四大銀行首套房貸利率將不高于基準利率，請問(wèn)這是樓市調控的微調信號嗎？
劉洪玉：支持家庭購買(mǎi)首套住房，是幾乎所有國家住房政策的重要內容。從2010年4月開(kāi)始的本輪住房市場(chǎng)調控，主要是通過(guò)各種調控措施抑制不合理的住房需求，購買(mǎi)首套住房顯然不屬于不合理住房需求的范疇。在近兩年的調控實(shí)踐中我們發(fā)現，各地在抑制不合理住房需求的過(guò)程中，家庭購買(mǎi)首套住房的貸款可獲得性和利率也受到了較大影響，使合理住房消費也受到抑制。
因此，四大銀行首套房貸利率將不高于基準利率，應該更多地理解為銀行體系終于明白了本輪調控的政策原意，而非政策微調。
張宏偉：從政策走向角度而言，信貸政策松動(dòng)，也就是限貸政策松動(dòng)，如銀行給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優(yōu)惠，這樣也可以帶動(dòng)樓市成交。但是，當前只是對首套房貸利率做出了適當微調，首套房貸利率對于市場(chǎng)的影響在于其首套房貸額度、下調的幅度和審批周期：
第一，當前首套房貸只是回歸基準利率，相對于之前較為寬松的八折、八五折的優(yōu)惠利率還是相對較高，當前首套房貸利率是否繼續回調尚未知。
第二，由于整個(gè)信貸政策尚無(wú)明顯松動(dòng)，因此在住房貸款額度上預計也不會(huì )太松動(dòng)，首套房貸的額度到底多少，目前無(wú)法評估。
第三，當前首套房貸的審批周期是否縮短，如果審批周期縮短，那么對于樓市成交量也會(huì )起到助推的作用。
因此，從這個(gè)角度而言，首套房貸定向放松的力度還不夠，盡管首套房貸利率回歸基準利率有助于樓市成交量小幅回暖，但是限貸還是對于樓市調控發(fā)揮著(zhù)非常重要的作用，首套房利率回基準，難以促進(jìn)成交量大幅回暖�！ �
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今年調控政策不會(huì )出現實(shí)質(zhì)性松動(dòng) |
記者：你認為樓市宏觀(guān)調控政策可能會(huì )在2012年有所松動(dòng)嗎？大概在幾月份呢？有人說(shuō)兩會(huì )后的第二季度是樓市政策的分水嶺，你怎么看？
劉洪玉：調控政策的變化，一是看住房市場(chǎng)本身的發(fā)展變化情況，二是看住房市場(chǎng)在經(jīng)濟社會(huì )中扮演的角色情況。調控的目標是穩定住房市場(chǎng)，理論上最穩定的住房市場(chǎng)，應該是住房實(shí)際交易價(jià)格與經(jīng)濟社會(huì )基本面因素決定的住房理論價(jià)格時(shí)的狀態(tài)，近年住房實(shí)際價(jià)格遠高于理論價(jià)格，市場(chǎng)又不能依靠自身的力量向理論價(jià)格回歸，因此需要政府干預或住房市場(chǎng)調控促其合理回歸。但如果發(fā)現可能出現住房實(shí)際價(jià)格較大幅度地反向背離理論價(jià)格的狀態(tài)，就需要放松調控甚至反向調控。
另外，住房市場(chǎng)對宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)重要的影響，如果宏觀(guān)經(jīng)濟基本面發(fā)生比較重要的變化，也不排除像1998年和2009年那樣通過(guò)刺激住房市場(chǎng)來(lái)促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟狀況的好轉。因此，不論從住房市場(chǎng)本身還是從宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展對住房市場(chǎng)的角色需求看，2012年住房市場(chǎng)調控政策可能出現微調，比如加大對居民家庭購買(mǎi)首套住房金融和稅收支持，但不會(huì )出現分水嶺式的變化。
張宏偉：2012樓市調控政策不可能出現實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，但是，無(wú)論兩會(huì )房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策如何定調，樓市調控政策在執行層面走向“微調”已成共識，但是調控政策的微調幅度不會(huì )太大，尤其是不能超越過(guò)多“自住需求”這個(gè)門(mén)檻。尤其是在兩會(huì )之后，有可能以“自住需求”為核心，各個(gè)地方有可能會(huì )研究并執行差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策。
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房地產(chǎn)暴利時(shí)代已過(guò)去 |
記者：房地產(chǎn)企業(yè)的出路在哪里？
劉洪玉：接受“暴利行業(yè)”已經(jīng)成為過(guò)去式的現實(shí)，促進(jìn)企業(yè)穩定增長(cháng)和內涵式發(fā)展。
張宏偉：開(kāi)發(fā)企業(yè)應以“現金為王”，及時(shí)“換倉”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機會(huì )：
第一，采取高速周轉的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，通過(guò)項目自身銷(xiāo)售回籠資金。從當前市場(chǎng)表現來(lái)看，一些標桿房企如萬(wàn)科、招商、保利等已經(jīng)在全國范圍內啟動(dòng)了營(yíng)銷(xiāo)計劃來(lái)快速回籠資金，眼下各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖主要也是基于這些龍頭房企的推盤(pán)動(dòng)作及市場(chǎng)帶動(dòng)作用。
第二，拓展融資渠道，為公司在逆勢中尋求拿地及發(fā)展機會(huì )。當前房地產(chǎn)信托、中期票據等成為房企解決發(fā)展過(guò)程中融資手段之一。