見(jiàn)到近月來(lái)美國樓市出現的建筑開(kāi)工量回暖等“春芽”，有人迫不及待地宣告，美國樓市的春天已到。但打開(kāi)大華府地區上千個(gè)新樓盤(pán)的廣告合集冊，滿(mǎn)眼盡是“登記看房可抽獎中iPhone手機”、“買(mǎi)樓送娛樂(lè )房”、“買(mǎi)房送浴缸”之類(lèi)的廣告，你會(huì )覺(jué)得上述判斷過(guò)于樂(lè )觀(guān)。事實(shí)上，大華府和美國很多城市的房租仍在節節上漲，今年美國樓市很可能是一個(gè)“房東之年”。
最近筆者已有幾位朋友從高房租地段搬家到房租較便宜的偏遠地段，租金上漲已對部分想要住在黃金地段的民眾產(chǎn)生“擠出”效應。以大華府區為例，2010年平均房租上漲7.8%，在新房源不斷入市的浪潮下，大華府區平均房租漲幅去年才回落至2.1%。
在金融危機和前一輪經(jīng)濟衰退中，受沖擊最大的是那些工作經(jīng)驗不足的年輕人，20歲以下低學(xué)歷群體的失業(yè)率是全美國平均失業(yè)率的近三倍，大學(xué)畢業(yè)生失去了從校門(mén)到就業(yè)崗位的保險箱，使得相當多年輕人推遲了買(mǎi)房和成家的計劃；作為金融危機的后遺癥，房地產(chǎn)止贖風(fēng)波尚未止息，近年來(lái)每年約200萬(wàn)家庭因還貸壓力而失去原有房屋，其中的相當一部分人也涌入租房市場(chǎng)。較好的盈利前景使得公寓樓受青睞，“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)更多市場(chǎng)資源從小建筑企業(yè)蓋獨棟樓房的腳手架向大建筑公司的吊機轉移。
近月來(lái)，美國建筑開(kāi)工出現止跌企穩跡象，但在這現象背后，出現了公寓樓開(kāi)工漲、總建筑開(kāi)工就漲，公寓樓開(kāi)工跌、總建筑開(kāi)工就跌的新規律。以今年1月的最新數據為例，獨棟樓房的建筑開(kāi)支額比一年前增加5.5%，公寓樓的建筑開(kāi)支額則同比猛增20%。盡管公寓樓建筑開(kāi)支額僅有獨棟樓房的約15%，“火柴盒”公寓已成為拉動(dòng)開(kāi)工的新主力軍。研究美國房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的泰斗級人物、沃頓商學(xué)院教授蘇珊·沃徹爾甚至開(kāi)始擔心，美國可能已經(jīng)出現公寓樓“泡沫”。
觀(guān)察對美國民眾消費信心至關(guān)重要的房地產(chǎn)業(yè)走勢，不能一葉障目，盡管各類(lèi)月度數據會(huì )有凌亂的波動(dòng)，但美國樓市目前還是有四條較清晰的主線(xiàn)：
首先，樓市的成交量不活躍，造成美國的住房擁有率持續下跌，美國民眾的住房擁有率在2004年達到69%的歷史高位，此后一直穩步下滑，次貸危機后呈加速下探態(tài)勢，到了2011年末，已經(jīng)降至66%；美聯(lián)儲的量化寬松并不等同于銀行的放貸積極性提升，更嚴格的信貸標準將繼續成為制約住房擁有率提高的阻力，沃徹爾等專(zhuān)家認為，美國的住房擁有率降至德國等國約50%的水平也并非不可能。
其次，沒(méi)有成交量支撐的房?jì)r(jià)難以上揚，截至今年1月份，美國房?jì)r(jià)已經(jīng)連續六個(gè)月下跌。
第三，在市場(chǎng)處于微弱復蘇的過(guò)程中，住宅建筑商的熱度出現溫差：一方面，自從2009年以來(lái)，美國每年建成的獨棟新房不足50萬(wàn)套，而在金融危機前的15年間，該指標從未低于過(guò)100萬(wàn)套；另一方面，截至去年第四季度，全國住宅建筑商協(xié)會(huì )公布的公寓樓建筑信心指數連漲六個(gè)季度，增至2005年第四季度以來(lái)的新高。
最后，當很多民眾等待“更美好”明天的前景時(shí)，無(wú)房者選擇租房，有房者不選擇換購新房而是對舊房重新裝修，就成為明智和時(shí)髦的選擇，出租樓房的房東話(huà)語(yǔ)權增大。
各方對美國樓市的復蘇軌跡見(jiàn)仁見(jiàn)智。鑒于美國失業(yè)率等經(jīng)濟晴雨表持續改善，沃徹爾認為美國經(jīng)濟的基本面在修復，樓市的“春芽”已現。與沃徹爾合作多年的喬治敦大學(xué)教授亞當·列維京的判斷則要保守的多，他認為“春芽”說(shuō)站不住腳，過(guò)高的期待將引致新的失望。
不過(guò)，在四條主線(xiàn)延續的背景下，有一點(diǎn)是明確的：今年華府和很多美國城市將再度迎來(lái)“房東之年”。在次貸危機發(fā)生前的全民買(mǎi)房時(shí)代，美國田納西州的一個(gè)房東為了吸引租客，許諾給“貴人”去巴哈馬旅行的大禮包。據業(yè)界統計，2010年第一季度，美國有53%的公寓提供各種形式的出租優(yōu)惠；但到了去年第四季度，提供租房?jì)?yōu)惠的比重已顯著(zhù)降至約25%；目前熱門(mén)地段的房東已習慣了坐地起價(jià)，提供巴哈馬之旅顯然不再是這個(gè)年頭需要動(dòng)用的推銷(xiāo)技巧。