無(wú)論是從今年的政府工作報告來(lái)看，還是從一些高層領(lǐng)導人的講話(huà)來(lái)看，當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控目標已經(jīng)十分清晰，調控的態(tài)度十分堅決。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就得轉型到以消費為主導的市場(chǎng)來(lái)。既然中國住房市場(chǎng)在性質(zhì)上發(fā)生根本性轉變，那么鼓勵居民住房消費，既可改善居民的基本居住條件，增加他們的居住福利，也是中國未來(lái)城市化進(jìn)程中推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力。所以，如何通過(guò)各種優(yōu)惠政策讓有首套住房需求的居民進(jìn)入市場(chǎng)也就順理成章了。不過(guò)，無(wú)論是通過(guò)信貸優(yōu)惠或利率優(yōu)惠，還是通過(guò)稅收優(yōu)惠來(lái)鼓勵購買(mǎi)首套住房居民進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，必須有幾個(gè)前提條件。
一是住房市場(chǎng)性質(zhì)必須發(fā)生根本性轉變。在住房投資與消費沒(méi)有區分的市場(chǎng)，由于投資炒作者出價(jià)水平永遠高于住房消費者，最終的結果一定是只剩下投機炒作者而消費者基本被擠出，從而使市場(chǎng)成了一個(gè)投機炒作為主導的住房市場(chǎng)。如果目前的住房市場(chǎng)沒(méi)有轉型，住房市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有回歸到合理水平，政府鼓勵首套住房的需求者進(jìn)入市場(chǎng)，此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)的住房消費者很可能成為巨大房地產(chǎn)泡沫最后一個(gè)“接棒者”。
二是要讓住房交易無(wú)利可圖。當前所提出的各種鼓勵首套住房購買(mǎi)方案，都是建立在一個(gè)假定基礎上，即個(gè)人購買(mǎi)首套住房只是會(huì )消費而不可投資。但實(shí)際上這個(gè)假定是不成立的。如果沒(méi)有事中及事后的限制，購買(mǎi)第一套住房同樣可用作投資，只不過(guò)，其投資融資杠桿小一些而已。美國95%以上居民只是持有一套住房，很少人是持有兩套以上住房的。但是2008年美國次貸危機同樣是購買(mǎi)第一套住房者過(guò)度信貸所引起的惡果。所以，要讓購買(mǎi)第一套住房的居民把住房只作消費之用，必須采取嚴格的事中及事后限制的稅收制度。政府可以用優(yōu)惠政策鼓勵居民購買(mǎi)第一套住房，一旦這些利用優(yōu)惠政策購買(mǎi)的住房改為交易之用，那么就得用重稅，如住房交易稅，擠壓其投資利潤。只有住房交易無(wú)利可圖，政府用優(yōu)惠政策鼓勵第一套住房購買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)才有意義。
三是利率優(yōu)惠政策不僅要考慮購買(mǎi)住房的貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益，政府不可把這種利率優(yōu)惠成了存款人利益向貸款人利益轉移機制。這種利益關(guān)系也要平衡。
總之，完善居民購買(mǎi)首套自住普通商品住房的貸款優(yōu)惠政策沒(méi)有什么不可，但必須建立上述幾個(gè)前提之上。