在一波強勁的大牛市之后，美國房地產(chǎn)經(jīng)歷連續五年的調整。美國房?jì)r(jià)從峰值下跌了三分之一，新房庫存與現房庫存都降到戰后最低水平，影響購房成本的按揭利率水平也處于歷史最低。當前，這些因素都有利于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。然而，這并不意味著(zhù)美國房地產(chǎn)即將迎來(lái)繁榮。
　　房屋可負擔性的改善并不等于更多的人將會(huì )購買(mǎi)房屋。與前些年銀行發(fā)放抵押貸款極為寬松的條件相比，現在銀行普遍收緊了貸款條件，首付比例也普遍提升到了20%以上。這在很大程度上抵消了可負擔性改善的正面效果。另外，止贖房仍舊未能消化完畢，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)將施加持續壓力。
　　更重要的是，除了這些表面因素，需要理解對房地產(chǎn)市場(chǎng)自身內在運行邏輯。房地產(chǎn)作為美國經(jīng)濟的有機組成部分，既有消費屬性又有資本品屬性，其狀況綜合地反映了經(jīng)濟運行的壓力與動(dòng)力。
　　為了把房地產(chǎn)放在整體經(jīng)濟中研究，筆者收集了1965年至今的美國房地產(chǎn)月度數據，并量化分析房地產(chǎn)新房開(kāi)工量及房地產(chǎn)價(jià)格的方向性趨勢與各主要經(jīng)濟指標的方向性走勢之間的關(guān)系。分析發(fā)現，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)內嵌于經(jīng)濟運行，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)工量與價(jià)格遵循不同的動(dòng)力學(xué)原則。
　　分析顯示，新房開(kāi)工量的主要影響因素包括國債存量增速、長(cháng)期利率、就業(yè)增速與美元匯率等。較低的利率以及強勢美元對于新房開(kāi)工量在低位企穩起到了關(guān)鍵作用。過(guò)去兩年，奧巴馬政府大舉舉債支出，也對房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定起到了支持性作用。然而，隨著(zhù)白宮數次迫近國債上限，美國政府開(kāi)支瘋狂上揚的局面注定無(wú)法持久。事實(shí)上，國債存量增速早在2009年即已筑頂，目前在持續下滑中。按照筆者分析，國債存量增速將持續下滑，未來(lái)兩年平均增速約為6.6%，高于未來(lái)GDP名義增速，但低于8.3%的歷史平均水平。該指標下滑將持續施壓房地產(chǎn)。
　　同時(shí)，就業(yè)市場(chǎng)的持續疲弱也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上，就業(yè)增速在前幾個(gè)月創(chuàng )出本輪經(jīng)濟復蘇最高速度之后開(kāi)始下滑，該指標未來(lái)可能持續走弱。
　　如此，房地產(chǎn)開(kāi)工量在可以預見(jiàn)的未來(lái)很可能無(wú)法大幅回升。筆者預測，該指標很可能維持在70萬(wàn)套以下水平。這一水平不僅遠低于160萬(wàn)套的新家庭形成數，也遠低于2006年最高峰時(shí)210萬(wàn)套的新房開(kāi)工量。從長(cháng)期圖上看，這一水平位于二戰后的最低水平，難言“繁榮”。
　　更加黯淡的是房?jì)r(jià)前景。依據類(lèi)似的分析模型，筆者發(fā)現房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素不同于新房開(kāi)工量，主要受到國際貿易、美元匯率、股市估值水平、利率風(fēng)險溢水等因素的影響。房地產(chǎn)為可被投資的一種資產(chǎn)，受到家庭與企業(yè)投資組合配置變更的影響。很自然地，強勢美元與股市估值上揚都有利于房地產(chǎn)價(jià)格。不過(guò)，鑒于美元以及股市估值上揚空間有限，其正面影響很可能無(wú)法抵消來(lái)自貿易逆差收窄、利率風(fēng)險溢水高企的負面影響。
　　貿易逆差擴張時(shí)，大量國際資金流入美國，有利于推升美國房?jì)r(jià)。而目前美國經(jīng)濟處于持續再平衡過(guò)程中，典型的體現是貿易逆差的大幅收窄。從2006年美國貿易逆差為7000億美元，到2011年已經(jīng)收窄到4700億美元。未來(lái)隨著(zhù)去杠桿化進(jìn)程持續，貿易逆差有可能繼續收窄。
　　同時(shí)，信用風(fēng)險與房地產(chǎn)價(jià)格呈現明確的負向關(guān)系。2008年金融危機的一大遺產(chǎn)是信用風(fēng)險溢水居高不下。歷史上，該指標的平均水平約為2%，在危機期間上升至3%附近。而2008年金融危機期間，信用風(fēng)險溢水飆升至6%以上，唯一可比的時(shí)期是上世紀30年代大蕭條。2009年之后美國經(jīng)濟復蘇，該指標卻拒絕下滑，目前仍舊停留在3%附近，也就是歷史上經(jīng)濟衰退的平均水平。在可以預見(jiàn)的未來(lái)，該指標仍舊停留于此，這將持續施壓房地產(chǎn)價(jià)格。
　　從以上量化分析得到的結論是，美國房地產(chǎn)價(jià)格仍有小幅下滑空間，在未來(lái)一兩年內難以大幅反彈。綜合而言，美國房地產(chǎn)在可以預見(jiàn)的未來(lái)難以給美國經(jīng)濟以正面推動(dòng)。按照美聯(lián)儲調查的經(jīng)濟學(xué)家平均預測，美國經(jīng)濟2012年可望增長(cháng)2.3%，2013年可望增長(cháng)2.7%。這一樂(lè )觀(guān)預期與上述對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析并不吻合，按照筆者預測，今年美國經(jīng)濟的增速可能低于去年（約1.3%），而2013年不排除美國經(jīng)濟再次陷入負增長(cháng)的可能。