那就再清楚不過(guò)，調控的終極目標是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來(lái)房地產(chǎn)主要是“消費品”而非“投資品”。消費品價(jià)格是可以穩定的，投資品價(jià)格就不可能穩定。
溫總理在記者會(huì )上表示，房?jì)r(jià)還遠沒(méi)有回到合理位置，調控不能放松，正面回應一些利益群體因為近期房?jì)r(jià)下降推動(dòng)政策放松的博弈。對房?jì)r(jià)未來(lái)會(huì )降20％、30％還是降50％，近期各種“猜想”和“預期”滿(mǎn)天飛。實(shí)際是在試探房?jì)r(jià)調控的底線(xiàn)。筆者的理解，現在各方關(guān)注房?jì)r(jià)下降，仍是把房地產(chǎn)的未來(lái)作為投資品市場(chǎng)來(lái)定位，這個(gè)思路似與溫總理對房地產(chǎn)的提問(wèn)的回應，與政府一再強調的房地產(chǎn)調控終極目標并不一致。房?jì)r(jià)下降是調控目標的一部分，把房?jì)r(jià)下降水平作為判斷調控政策轉向的依據，并以此確定下一步房地產(chǎn)的投資戰略，結果可能南轅北轍。
溫總理在記者會(huì )上對合理房?jì)r(jià)的解釋?zhuān)桥c居民收入相適應，房?jì)r(jià)與投入和合理利潤相匹配。最近的對房地產(chǎn)調控目標的表述，是政府工作報告強調的嚴格執行并逐步完善“抑制”投機、投資性需求的政策和措施，進(jìn)一步鞏固調控成果，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
房?jì)r(jià)顯然是調控的目標。但既然要房?jì)r(jià)合理回歸，而且要回歸到與居民收入相適應，那也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)回歸后還必須穩定。什么樣的房地產(chǎn)的價(jià)格可能被穩定，投資性房地產(chǎn)價(jià)格可能穩定嗎？再清楚不過(guò)，調控的終極目標是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來(lái)房地產(chǎn)主要是“消費品”而非“投資品”。消費品價(jià)格和投資品價(jià)格是完全不同的形成機制。消費品價(jià)格是可以穩定的，投資品價(jià)格就不可能穩定。
“居住”需求屬于實(shí)際有效需求，以一套基本住房為效用最大滿(mǎn)足度，是真正意義上的“剛性”需求。而且受收入和可支配能力的約束，對價(jià)格上漲非常敏感。價(jià)格上漲過(guò)高，購房能力下降，有效需求受到壓抑，市場(chǎng)呈現供大于求，房?jì)r(jià)應該有向下調整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩定。居住性市場(chǎng)，屬于消費品市場(chǎng)，具有消費品的效用最大滿(mǎn)足度這一重要特點(diǎn)。一個(gè)人吃一碗飯吃飽了，再有人提供第二碗飯，邊際效用就開(kāi)始遞減，同樣的價(jià)格就賣(mài)不出去，價(jià)格就必須降下來(lái)。這種網(wǎng)狀調整過(guò)程，就形成消費品市場(chǎng)的均衡價(jià)格。房地產(chǎn)以居住為主就具備消費品的屬性，效用最大化的約束成立，市場(chǎng)供求關(guān)系定價(jià)理論可以實(shí)現穩定的均衡價(jià)格。
以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于資產(chǎn)類(lèi)市場(chǎng)，投資需求沒(méi)有效用最大化的約束，投資品的市場(chǎng)價(jià)格不可能通過(guò)實(shí)際供求決定。投資是以?xún)r(jià)格差異為“賺錢(qián)”的目標，賺錢(qián)的“效用”是無(wú)限大的�！百嶅X(qián)需求”不在意價(jià)格高，而是在意價(jià)格不斷上漲，價(jià)格需求彈性極高，有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強烈動(dòng)機，從而破壞了價(jià)格理論中效用達到最大滿(mǎn)足度后需求下降的假設。賺錢(qián)需求屬于效用無(wú)限大，不可能出現與這種無(wú)限需求達到均衡的“供給”水平。所以，理論和實(shí)踐都說(shuō)明，房地產(chǎn)假如成了是以投資為主的市場(chǎng)，不可能靠增加供給來(lái)調整價(jià)格最后形成穩定的均衡價(jià)格水平。
特別是在銀行信貸的支持下，這種無(wú)限賺錢(qián)需求得到低成本資金，基本不承擔風(fēng)險，風(fēng)險由銀行承擔。在銀行不斷向“賺錢(qián)需求”提供的信貸給了價(jià)格上漲源源不斷動(dòng)力的情形下。如果不斷增加“賺錢(qián)需求”的房屋
“供給”，只可能把價(jià)格越推越高。
特別糟糕的是，如果不把兩類(lèi)需求市場(chǎng)嚴格分開(kāi)，投資性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，會(huì )把平均價(jià)格拉高，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房?jì)r(jià)水平以及房?jì)r(jià)預期，也會(huì )變得越來(lái)越無(wú)法承受。有報道顯示，在本輪宏觀(guān)調控前，大城市的平均“月供”水平，即月收入與房?jì)r(jià)的比達76%。就是說(shuō)，按照現在的房?jì)r(jià)和收入水平，一般城市居民購房，其平均一個(gè)月的收入中有76%須用于住房支出。這個(gè)數字最高達到85%。而正常水平通常是40%，最高也不能超過(guò)50%�，F實(shí)中的真實(shí)有效需求，即首套房的剛性需求階層哪里有這么高的支付能力？所謂城市化意義上的進(jìn)城農民工的居住需求后面的支付能力與房?jì)r(jià)，以及將來(lái)房?jì)r(jià)預期之間的差距，更是無(wú)法聯(lián)系起來(lái)。
全世界，包括發(fā)達國家，很少有一般人持有多套房產(chǎn)的情況。美國95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。德國房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理更嚴格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。為縮小投機性行為的獲利空間，有些國家采取高資本利得稅的方式。德國更厲害，直接限制房?jì)r(jià)上漲幅度，超過(guò)規定嚴重的會(huì )被認定為犯罪。中國目前一部分人過(guò)多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，而很多人住不起房，資源使用這樣的極不公平而且變相拉大收入差距，隱含了經(jīng)濟和社會(huì )的極大不穩定。
如果“抑制”投機、投資需求和房?jì)r(jià)穩定是房地產(chǎn)調控的終極目標，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就該是以居住為主的消費品市場(chǎng)，這樣，房地產(chǎn)調控政策就可能長(cháng)期化、制度化。比如繼續實(shí)施對第二套購房的差別性信貸，以保證市場(chǎng)滿(mǎn)足一套房的有效需求的約束的假設成立，另外，在更大范圍內實(shí)施房產(chǎn)稅，加大房屋持有成本，遏制投機、投資活動(dòng)。這就能在最大限度上使房地產(chǎn)價(jià)格保持相對穩定。
概而言之，對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)形勢的判斷，不能僅考慮價(jià)格下降幅度，還應考慮未來(lái)價(jià)格的穩定和最終市場(chǎng)可能是以居住為主的屬性定位。