在首套房貸利率優(yōu)惠以及開(kāi)發(fā)商采取“以?xún)r(jià)換量”銷(xiāo)售模式的刺激下，一些剛需置業(yè)者漸漸入市。據報，在京、滬、深等一線(xiàn)城市，近幾周成交量均呈現穩步復蘇態(tài)勢。
　　保障剛需購房，是本輪樓市調控的重要抓手，也是商品房回歸消費屬性的必然舉措。因此，此番由剛需入市帶來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”是各方所樂(lè )見(jiàn)的。但需要指出的是，目前樓市調控目標尚未真正實(shí)現，既有市場(chǎng)績(jì)效需要通過(guò)政策優(yōu)化來(lái)維護，以嚴防2009年樓市“小陽(yáng)春”帶動(dòng)后續房?jì)r(jià)暴漲的那一幕再現。
　　當下，保障房尚未大規模入市，多數中低收入者的剛需仍要從商品房市場(chǎng)尋求滿(mǎn)足。去年以來(lái)，各商業(yè)銀行將首套購房貸款“一刀切”地阻隔在門(mén)外，顯然不符合“有保有壓”的調控基調。今年以來(lái)，首套房貸門(mén)檻出現了些許松動(dòng)。然而，這種基于銀行利益訴求而為的商業(yè)抉擇難以保障其持續性。對此，央行副行長(cháng)劉士余在今年“兩會(huì )”期間明確表示，今年將全面落實(shí)差別化的住房信貸政策，銀行必須保證居民首套房的貸款。調控部門(mén)保剛需的態(tài)度彰然，將會(huì )給商業(yè)銀行以明確的政策引導，避免廣大剛需再度受到“誤傷”。
　　隨著(zhù)樓市調控進(jìn)入“深水區”，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃壓力漸顯，紛紛試水降價(jià)促銷(xiāo)。而大批剛需置業(yè)者在經(jīng)歷了較長(cháng)時(shí)間等待觀(guān)望后，已成當下中低價(jià)位新盤(pán)的購買(mǎi)主力，給樓市膠著(zhù)氛圍帶來(lái)了一些活躍氣息。由此，市場(chǎng)上難免會(huì )有“樓市復蘇”、“政策微調”等聲音發(fā)出。隨著(zhù)住建部部長(cháng)姜偉新在兩會(huì )上有關(guān)“限購令”短期內不會(huì )有所微調和放松，而且大城市房?jì)r(jià)一定要降的表態(tài)，一切關(guān)于調控回頭的幻想被徹底打消。 “樓市調控不會(huì )再出新招，但也絕對不會(huì )放松”，意味著(zhù)未來(lái)樓市調控的重點(diǎn)將從政策研究制定轉向對現有政策力度的維護上來(lái)。如何優(yōu)化既有政策，已是未來(lái)一段時(shí)間內樓市調控的重點(diǎn)。
　　不可否認，行政強制限購，直接將多數投機資金屏蔽在了樓市大門(mén)之外，堪稱(chēng)遏制房?jì)r(jià)繼續飆漲的“撒手锏”。在當下樓市博弈升溫時(shí)期，若限購令輕易退出，將使此前的調控績(jì)效歸零。但需要提及的是，在肯定限購令市場(chǎng)績(jì)效的同時(shí)，也要為其尋求常態(tài)化的替代方案。畢竟這一行政“救急”舉措無(wú)法觸及房?jì)r(jià)畸高的肌理，而且還帶來(lái)直接壓制樓市及土地市場(chǎng)的活躍度的負面效應。其實(shí)，游資覬覦房地產(chǎn)市場(chǎng)的主因不外乎“逐利”二字，如能通過(guò)全面推行房產(chǎn)稅等方式提高商品房保有成本，壓縮炒樓利潤空間，樓市投機魅力必將大減。所以，有關(guān)部門(mén)當積極研究擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、加大稅率杠桿調節力度等相關(guān)工作，以期能逐步擺脫調控政策對限購令的依賴(lài)。
　　顯然，樓市調控部門(mén)的指令貫徹需要地方政府積極配合。遺憾的是，從年初佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到各大城市重新對普通商品住宅定義，地方政府總在試圖突破樓市調控束縛。而在此前，打擊開(kāi)發(fā)商囤地等投機行為的政策也是被高高舉起、輕輕落下。究其根源，土地財政已成支撐地方政府運作的重要表外收入來(lái)源。就此而言，只有通過(guò)財稅體制改革平衡地方政府的事權與財權，才可能切實(shí)達成中央與地方對樓市調控態(tài)度的統一。
　　如此看來(lái)，樓市調控政策優(yōu)化，設法讓限購令平穩退出市場(chǎng)、促使中央與地方利益趨同，將是最關(guān)鍵的著(zhù)眼點(diǎn)，成效如何，直接決定調控績(jì)效的持續性。