兩會(huì )召開(kāi)前夕，溫總理曾經(jīng)明確地指出，本輪樓市調控的目標有兩個(gè)：一是促使房?jì)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩定健康發(fā)展。在十一屆全國人大五次會(huì )議上，溫總理作政府報告時(shí)再次重申了上述目標。
　　從定性分析角度看，上述調控目標確實(shí)有的放矢，且精準清晰，非常給力。但從定量分析角度看，究竟什么樣的房?jì)r(jià)是合理的，房?jì)r(jià)合理回歸的界限在哪里，政策并沒(méi)有給出明確的量化標準。這就給人們留下了巨大的想像空間，也給地方政府規避調控開(kāi)了方便之門(mén)。因此，當前有必要研究探索調控目標的量化標準，以提高調控政策的可操作性。
　　在國際上，人們一般用房?jì)r(jià)收入比作為判斷房?jì)r(jià)合理與否的標準。據考證，該標準最早是由美國經(jīng)濟學(xué)家里查德·奧爾森在19世紀中期提出來(lái)的。其核心內容是“一周薪抵一月租”。后來(lái)，經(jīng)濟學(xué)家們發(fā)展了上述思想，將其修正為房?jì)r(jià)收入比。其含義是：在當地購買(mǎi)一套住宅需要支付的費用和居民戶(hù)均年收入之比。據聯(lián)合國人居中心研究，合理的房?jì)r(jià)收入比應介于3∶1—6∶1之間，即購房開(kāi)支應相當于每戶(hù)居民3—6年的平均收入。據解釋?zhuān)�當房�(jì)r(jià)收入比高于6∶1時(shí)，房?jì)r(jià)較高，多數居民無(wú)力買(mǎi)房，難以形成有效需求。相反 ，當房?jì)r(jià)收入比低于3∶1時(shí)，房?jì)r(jià)較低，多數開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，難以形成有效供給。這兩種情形都不利于房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。只有房?jì)r(jià)收入比介于3∶1—6∶1之間時(shí)，房?jì)r(jià)才高低適中，樓市供求基本平衡，市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩健發(fā)展。
　　根據房?jì)r(jià)收入比，我們可以得到判斷房?jì)r(jià)是否合理的標準：即合理的房?jì)r(jià)應介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。其根據是，在此價(jià)位上，房?jì)r(jià)收入比介于3∶1—6∶1之間，樓市購銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)業(yè)運行良好。當房?jì)r(jià)高于居民家庭平均年收入的6倍，或低于居民家庭平均年收入的3倍時(shí)，就是不合理的。其根據是，前者房?jì)r(jià)收入比高于6∶1，房?jì)r(jià)較高，有效需求不足；后者房?jì)r(jià)收入比低于3∶1，房?jì)r(jià)偏低，有效供給不足。在這兩種情況下，樓市均處于非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。所以，將房?jì)r(jià)收入比作為判斷房?jì)r(jià)合理與否的標準，是符合經(jīng)濟邏輯的，可行的。
　　統計分析表明，我國的房?jì)r(jià)收入比在2001—2003年間變化比較平穩，約為6．2∶1；2003—2007年明顯上升，達到了7．4∶1；2008年有所下降，退到6．8∶1。 2009年又躍升到8．0∶1。其中，北京、上海、深圳、杭州等一線(xiàn)城市和東部大城市都超過(guò)了10∶1。例如，2011年深圳為15．6∶1、杭州為14．1∶1、北京為12．9∶1、廈門(mén)為12．5∶1、上海為12．4∶1。這表明，我國城鎮住房?jì)r(jià)格已經(jīng)過(guò)高，大大超過(guò)了居民購買(mǎi)力，有越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房或租不起房，嚴重影響勞動(dòng)力正常再生產(chǎn)，不利于建設和諧社會(huì )。
　　考慮到我國城鎮居民人均住房已經(jīng)超過(guò)30平方米，住房自有率達到80％以上，房?jì)r(jià)收入比至少下降到7．5∶1 （比國際標準稍高），房?jì)r(jià)才算回歸到合理水平。以北京為例，2011年全市新建普通住宅平均每平方米售價(jià)1．8萬(wàn)元，按戶(hù)均住房面積90平方米，戶(hù)均年可支配收入10萬(wàn)元估算，房?jì)r(jià)收入比是16．2∶1。再假設家庭收入不變，要使房?jì)r(jià)收入比回歸到7．5∶1，戶(hù)均房產(chǎn)價(jià)格需要下降到75萬(wàn)元，降幅約54％�？紤]到調控要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，其間居民收入會(huì )有較快增長(cháng)，房?jì)r(jià)下降的實(shí)際幅度比上例要小些。房?jì)r(jià)理性回歸不太可能發(fā)生 “硬著(zhù)陸”，傷害國民經(jīng)濟。
　　衡量房?jì)r(jià)合理與否的第二個(gè)量化標準是房屋租售比。房屋租售比是指房產(chǎn)每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之比。其計算公式是：租售比＝每平方米租金／每平方米房?jì)r(jià)。譬如，假設某小區一套120平方米的住房，售價(jià)360萬(wàn)元，合3萬(wàn)元／平方米，月租金7200元（帶部分家具），合每平方米60元，那么，該房產(chǎn)的租售比就是60∶30000＝1∶500。
　　原始意義上的房屋租售比，是被用來(lái)判斷某一區域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值或房地產(chǎn)運行是否正常的標準。在國際上，一般將房屋租售比1∶300—1∶200視為房地產(chǎn)業(yè)運行良好的標志，并將1∶300視為租售比的警戒線(xiàn)。據解釋?zhuān)�當租售比低�?∶300時(shí)，意味著(zhù)房?jì)r(jià)過(guò)高，房產(chǎn)投資價(jià)值很小，（投資）需求不足，房地產(chǎn)業(yè)萎縮再生產(chǎn)。相反，當租售比高于1∶200時(shí)，意味著(zhù)房?jì)r(jià)過(guò)低，開(kāi)發(fā)商利潤較少，住房供給不足，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì )萎縮再生產(chǎn)。只有租售比介于1∶300—1∶200之間時(shí)，樓市才會(huì )供求基本均衡，市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩健發(fā)展。
　　根據租售比＝每平方米租金／每平方米房?jì)r(jià)，可以很容易地得到：每平方米房?jì)r(jià)＝每平方米租金／售租比。根據這個(gè)公式，我們可以判斷房?jì)r(jià)是否合理。仍以上例說(shuō)明，該房產(chǎn)合理售價(jià)應在144萬(wàn)元至216萬(wàn)元之間。其根據是，在此價(jià)位上，租售比介于1∶300—1∶200之間，房地產(chǎn)業(yè)運行良好。如果房?jì)r(jià)高于216萬(wàn)元或低于144萬(wàn)元，就不合理了。因為前者（比如360萬(wàn)元）的租售比低于1∶300，后者的租售比高于1∶200，房地產(chǎn)業(yè)都處于萎縮狀態(tài)。所以，將房屋租售比作為判斷房?jì)r(jià)合理與否的標準，是符合經(jīng)濟邏輯的，可行的。
　　近幾年，我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)猛，房屋租售比早已突破了國際警戒線(xiàn)。以北京為例，2006年租售比首次達到 1∶300。2007年是 1∶350，2009年年底是 1∶545，2010年是1∶600。其中，大興逼近1∶1000，房山為1∶1000，燕郊為1∶1200。另?yè)�國家統計局對全國70個(gè)城市抽樣調查，2009年上半年全國房屋租售比也突破了國際警戒線(xiàn)，降到1∶400。同期全國大部分地區房屋租金收益率約為2．5％。既低于長(cháng)期存款利率，也低于貸款利率。這表明，房屋價(jià)格已經(jīng)過(guò)高，樓市泡沫正在積聚，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大風(fēng)險。
　　根據上述標準，我國房屋租售比至少上升到1∶300，房?jì)r(jià)才算回歸到合理水平。以北京三環(huán)至四環(huán)之間60平方米的二手房為例，目前其售價(jià)約為180萬(wàn)元，合3萬(wàn)元／平方米，月租金3500元，合58元／平方米，房產(chǎn)的租售比約為1∶517。假定房租不變，讓租售比回歸到國際警戒線(xiàn)1∶300，每平方米房?jì)r(jià)應下降到1．74萬(wàn)元，降幅約42％。以上暗含的前提是房租合理，并且不變。如果考慮到房租平均每年上升約4％，房?jì)r(jià)實(shí)際回歸的降幅比上例會(huì )小些。
　　根據德國調控樓市的經(jīng)驗，開(kāi)發(fā)商的利潤率也可以作為判斷房?jì)r(jià)合理與否的標準。據介紹，德國的立法者認為，在房屋全部開(kāi)發(fā)成本的基礎上，再加上5％—10％的開(kāi)發(fā)利潤，形成的房?jì)r(jià)就是合理的。如果利潤率高于10％，其中含有超額利潤，房?jì)r(jià)就不合理了。根據這種認識，他們在《經(jīng)濟犯罪法》中規定，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的房?jì)r(jià)超過(guò)合理房?jì)r(jià)的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過(guò)50％，就定性為“獲取暴利”，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。在這里，德國是將5％—10％的房地產(chǎn)業(yè)利潤率，作為判斷房?jì)r(jià)合理與否的標準。
　　德國提出的判斷標準，在經(jīng)濟學(xué)上是有依據的。這就是現代微觀(guān)經(jīng)濟學(xué)的均衡價(jià)格理論。該學(xué)說(shuō)認為，在完全競爭市場(chǎng)上達到長(cháng)期均衡時(shí)，廠(chǎng)商的邊際收益等于邊際成本，生產(chǎn)者剩余（包含正常利潤）最大化；消費者的邊際效用等于邊際支出，消費者剩余最大化。均衡價(jià)格實(shí)現了全社會(huì )經(jīng)濟剩余即社會(huì )福利最大化，因而是有效率的，合理的。相反，在壟斷競爭市場(chǎng)上，廠(chǎng)商有壟斷定價(jià)權，其均衡價(jià)格高于完全競爭價(jià)格，包含著(zhù)壟斷利潤；均衡產(chǎn)量則低于完全競爭產(chǎn)量，存在著(zhù)多余生產(chǎn)能力。資源配置未達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)，因而是無(wú)效率的，不合理的。住房市場(chǎng)就是這樣一種壟斷競爭市場(chǎng)，其價(jià)格中除了正常利潤外，還包含著(zhù)壟斷利潤，因而是無(wú)效率的，不合理的。這也許是德國制定《經(jīng)濟犯罪法》，監管住房?jì)r(jià)格的經(jīng)濟依據。
　　關(guān)于我國開(kāi)發(fā)商的超額利潤，雖然沒(méi)有看到完整的統計資料，但根據一些個(gè)案可以略見(jiàn)一斑。例如，根據福州市物價(jià)局提供的數據測算，該市開(kāi)發(fā)商的利潤率平均為50％左右，最低的為20％，最高的超過(guò)90％。另一份調查報告顯示，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率大大高于其他產(chǎn)業(yè)，稅后凈利潤比電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。中國社科院編輯的《住房綠皮書(shū)：中國住房發(fā)展報告（2010—2011）》認為，2009年我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55．72％。波士頓咨詢(xún)2011年發(fā)布的《中國財富管理市場(chǎng)》研究報告稱(chēng)，全國高凈值家庭（可投資資產(chǎn)在600萬(wàn)元人民幣以上的家庭）中，14％的受訪(fǎng)者承認其財富主要源于投資房地產(chǎn)。所有這些都表明，我國城鎮房?jì)r(jià)中包含著(zhù)大量超額利潤，是極其不合理的。
　　當前，定位我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率，應當考慮兩方面的因素。一是國際經(jīng)驗。據了解，國際上房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般為6％—10％。二是社會(huì )資本的平均利潤率。據專(zhuān)家測算，我國社會(huì )資本的平均利潤率多年維持在10％左右。其中，工業(yè)的利潤率大致為7％。如果剔除國有大型企業(yè)的壟斷利潤，社會(huì )資本平均利潤率還會(huì )更低些。綜合考慮這些因素，我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率不宜超過(guò)10％。也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)業(yè)的利潤超過(guò)了10％，就意味著(zhù)房?jì)r(jià)很不合理，需要下調了。全國人大代表宗慶后建議，對房地產(chǎn)商超過(guò)10％的利潤全部征稅，是有道理的。
　　綜上所述，房?jì)r(jià)收入比、房屋租售比和房地產(chǎn)業(yè)利潤率等量化指標，既可以成為判斷房?jì)r(jià)合理與否的標準，也可以作為檢驗樓市調控目標是否實(shí)現的依據。我們相信，只要各級政府堅持“促使房?jì)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖”，并且方法得當，完全有可能促使房?jì)r(jià)收入比下降到7．5∶1之下，租售比上升到1∶300以上，房地產(chǎn)業(yè)利潤率下降到10％左右，房?jì)r(jià)回歸到合理水平。屆時(shí)，城市居民就能夠用自己誠實(shí)勞動(dòng)獲得的收入購買(mǎi)或租賃可心的住房，開(kāi)發(fā)商也能夠獲得平均利潤。房?jì)r(jià)既不會(huì )瘋長(cháng)，也不會(huì )暴跌。房地產(chǎn)投資既不會(huì )陡增，也不會(huì )銳減。房地產(chǎn)業(yè)既不會(huì )大起，也不會(huì )大落。整個(gè)國民經(jīng)濟將持續穩定協(xié)調發(fā)展。那時(shí)，政府就可以自豪地宣布：樓市調控成功了！