人們常常用“房?jì)r(jià)收入比”（房?jì)r(jià)與家庭年收入的比值）來(lái)衡量一個(gè)地區居民購房能力和房?jì)r(jià)的高低，并以發(fā)達國家房?jì)r(jià)收入比一般維持在3至6倍之間作為參照。但由于在數據的來(lái)源和選取、對計算指標的界定、不同國家和地區實(shí)際情況等方面的差異，國內外學(xué)者對房?jì)r(jià)收入比的應用價(jià)值始終存在爭論。
　　以上海為例，2011年一手房成交均價(jià)約為每平方米2.2萬(wàn)元，套均面積115平方米，套均總價(jià)約為250萬(wàn)元；上海城市居民家庭人均可支配收入約3.6萬(wàn)元，三口之家年收入約11萬(wàn)元，由此計算的房?jì)r(jià)收入比在22倍以上，遠超所謂的國際公認標準。若按房?jì)r(jià)收入比6倍計，目前的房?jì)r(jià)要下降超過(guò)70%，才算合理，這顯然是不可能的。
　　無(wú)疑，靜態(tài)的房?jì)r(jià)收入比在分析一個(gè)國家或城市的住房具體情況時(shí)仍存在多方面缺陷。比如，由于區域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，居民收入差距懸殊，用平均可支配收入計算得出的房?jì)r(jià)收入比，難以準確反映各收入群體的具體購房支付能力。又比如，可支配收入的統計不可避免存在誤差。再比如，沒(méi)有考慮不同收入群體能負擔的家庭住房面積及其新舊程度，還忽視了收入的增長(cháng)性和房?jì)r(jià)的增長(cháng)性，一旦居民購買(mǎi)房子，住房成本就被鎖定，但隨著(zhù)收入增加，房?jì)r(jià)收入比會(huì )不斷下降；如房?jì)r(jià)增長(cháng)快于收入增長(cháng)，房?jì)r(jià)收入比則會(huì )上升。另外，沒(méi)有考慮居民的儲蓄和銀行住房貸款的支持等因素。所以，房?jì)r(jià)收入比的合理區間應根據一個(gè)地區或城市的具體情況來(lái)確定，并以動(dòng)態(tài)的房?jì)r(jià)收入比來(lái)衡量居民購房能力和房?jì)r(jià)的高低。
　　依據這個(gè)思路，筆者以上海市統計局公布的歷年人均可支配收入、平均住房單價(jià)數據，并假設從1995年開(kāi)始，人均購房面積在20平方米的基礎上，每年遞增0.5平方米，到2010年人均購房面積為27.5平方米，由此計算出這個(gè)時(shí)期靜態(tài)的房?jì)r(jià)收入比。從中可看出，1995年至2002年上海市居民人均可支配收入和人均房?jì)r(jià)一直保持同步增長(cháng)趨勢，房?jì)r(jià)收入比也趨于穩定，在6.24倍至7.46倍之間；2003年至2010年平均住房單價(jià)增長(cháng)顯著(zhù)快于人均可支配收入增長(cháng)，房?jì)r(jià)收入比開(kāi)始超過(guò)8倍，尤其2009年比上年上升42%，達到11.58倍，2010年進(jìn)一步升到12.28倍，表明房?jì)r(jià)超過(guò)了居民的購買(mǎi)能力。
　　鑒于各個(gè)收入群體收入差別非常大，房?jì)r(jià)收入比指標細分到各個(gè)收入群體才更有意義。據相關(guān)數據計算的結果，1995年至2010年，除個(gè)別年份外，各收入群體的房?jì)r(jià)收入比都呈現上升趨勢。中等偏下戶(hù)由9.15上升到17.95，中等收入戶(hù)由7.51上升到14.22，均高于同期的平均值，高收入戶(hù)由4.94上升到6.26，低于同期平均值。說(shuō)明對包括低收入戶(hù)、中等偏下收入戶(hù)、中等收入戶(hù)在內的60%上海居民來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)收入比遠高于平均房?jì)r(jià)收入比，因而都存在購房支付困難。同時(shí)，鑒于各階層居民收入分配差別呈拉大趨勢，不同階層之間房?jì)r(jià)收入比以及購房支付能力的差距也在快速拉大。例如，中等偏下收入群體的房?jì)r(jià)收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增長(cháng)了86.0%；而高收入群體的房?jì)r(jià)收入比則由4.66上升到6.26，只增長(cháng)了34.3%。
　　如果根據購房面積計算房?jì)r(jià)收入比，又會(huì )出現另外的情況。以上海2010年戶(hù)均人口、人均可支配收入和平均房?jì)r(jià)，計算出中等收入戶(hù)購買(mǎi)50、70、90、120平方米一手房的房?jì)r(jià)收入比，分別為7.38、10.34、13.29、17.72，而購買(mǎi)相同面積二手房的房?jì)r(jià)收入比，則分別為4.92、6.89、8.86、11.81，說(shuō)明中等收入戶(hù)有購買(mǎi)50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力。
　　若再考慮居民可支配收入的增長(cháng)及其隱性收入、房?jì)r(jià)變動(dòng)、房貸優(yōu)惠等因素，各收入群體的房?jì)r(jià)收入比又會(huì )有新變化。若將中低收入、中等收入、中高收入、高收入戶(hù)可支配收入系數分別擴大到1.1倍、1.2倍、1.3倍、1.45倍，由此計算出的各收入群體的房?jì)r(jià)收入比都有所下降。其中2010年中等收入群體的房?jì)r(jià)收入比從14.22下降至11.85，下降了約16.7%；房?jì)r(jià)收入比下降的幅度也與收入高低成正比。
　　綜上所述，在運用“房?jì)r(jià)收入比”的指標時(shí)，不能僅以靜態(tài)數據去衡量居民未來(lái)的購房支付能力，而應把預期收入增長(cháng)考慮進(jìn)去；在計算房?jì)r(jià)收入比時(shí)，應以中等收入群體的收入而不是以平均收入為依據；在完善金融信貸體制的前提下，引導居民依收入水平在“經(jīng)適房—二手房—中小戶(hù)型商品房—普通商品房—高檔商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所謂的一步到位；運用動(dòng)態(tài)房?jì)r(jià)收入比能更準確測度哪些群體確實(shí)缺乏購房支付能力，對于這部分群體，政府要通過(guò)住房保障體系予以幫助。