房?jì)r(jià)收入比應成為住房政策設計中的重要指標，目前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比高達15倍以上。(3月22日《人民日報》)
兩會(huì )記者會(huì )上，溫家寶總理說(shuō)“什么叫房?jì)r(jià)合理回歸？我以為合理的房?jì)r(jià)，應該是使房?jì)r(jià)與居民的收入相適應，房?jì)r(jià)與投入和合理的利潤相匹配�！边@段時(shí)間關(guān)于“房?jì)r(jià)收入比”與“合理房?jì)r(jià)”的話(huà)題成為各界熱議的話(huà)題。
房?jì)r(jià)收入比，是指住房?jì)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。一般認為，合理的房?jì)r(jià)收入比的取值范圍為4～6，若計算出的房?jì)r(jià)收入比高于這一范圍，則認為其房?jì)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
根據國家統計公報，2011年全國城鎮居民人均可支配收入21810元，按照三口之家兩個(gè)就業(yè)人員計算，一個(gè)三口之家年收入為4.4萬(wàn)元左右。按照房?jì)r(jià)收入比6倍計算是26.4萬(wàn)元，再按照一套房90平方米計算，全國城鎮平均房?jì)r(jià)應該在3000元/平方米左右，這就是全國城鎮的“合理房?jì)r(jià)”。
2011年北京人均收入3.29萬(wàn)元，按照上述計算，其“合理房?jì)r(jià)”應該在4440元/平方米左右；上海去年人均收入為36230元，其合理房?jì)r(jià)應該為4830元/平方米左右。當前北京、上海房?jì)r(jià)高出“合理房?jì)r(jià)”的5～10倍。
從全國70個(gè)城市包括縣城城區來(lái)看，平均房?jì)r(jià)在3000元/平方米左右的這個(gè)“合理房?jì)r(jià)”，當前已經(jīng)基本達到。除了沿海地市級城市房?jì)r(jià)略高外，中西部以及東北地區地級市城市房?jì)r(jià)基本在3000元/平方米左右或者以下�，F在的關(guān)鍵問(wèn)題是，一線(xiàn)城市北上廣深中心城區房?jì)r(jià)和二線(xiàn)城市、省會(huì )城市房?jì)r(jià)收入比較高，這些城市房?jì)r(jià)要回到總理說(shuō)的“合理價(jià)位”難度較大。
出路在哪里？?jì)H僅依靠房地產(chǎn)調控使得房?jì)r(jià)達到6倍的房?jì)r(jià)收入比是否可行？試想，如果房?jì)r(jià)降到“合理價(jià)位”，房?jì)r(jià)跌幅就不是50%的腰斬問(wèn)題，而是要跌幅要在70%以上。這將帶來(lái)多方面影響。長(cháng)期依賴(lài)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟絕對受不了；政府的土地財政和房地產(chǎn)稅收受不了；銀行的房貸風(fēng)險受不了；大多數有房產(chǎn)者心理也難以承受。
筆者有兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)：首先，10年形成的房?jì)r(jià)畸高現狀，要求樓市調控在一兩年內完成是不現實(shí)的，至少需要經(jīng)過(guò)較長(cháng)時(shí)間的調控，才能把高房?jì)r(jià)調控下來(lái)。
其次，通過(guò)大幅度增加百姓收入和加大調控力度使得房?jì)r(jià)出現平穩合理下降，兩頭并進(jìn)來(lái)達到合理的房?jì)r(jià)收入比是現實(shí)有效出路。因此，要盡快出臺收入分配制度方案，盡可能增加百姓收入，通過(guò)較大幅度增加百姓收入來(lái)縮小房?jì)r(jià)收入比過(guò)大的局面，同時(shí)，還能夠大大減輕為達到“合理房?jì)r(jià)”而要求房?jì)r(jià)單邊下挫帶來(lái)各個(gè)方面的壓力。另一邊堅持三至五年的調控，使得高房?jì)r(jià)降下來(lái)。這種收入增加和房?jì)r(jià)下降兩頭并進(jìn)措施是實(shí)現合理房?jì)r(jià)的最佳方案。有城市曾經(jīng)提出房?jì)r(jià)調控的兩個(gè)指標：一是城鎮雙職工家庭平均6～7年收入能買(mǎi)套60～70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房?jì)r(jià)格增速低于主城區城市居民人均可支配收入增速，可供借鑒。
當然，我們還要注意到，總理在闡述“合理房?jì)r(jià)”時(shí)講到的另一個(gè)因素：房?jì)r(jià)與投入和合理的利潤相匹配�，F在土地價(jià)格如此高，如果按照上述只考慮家庭收入計算出的“合理房?jì)r(jià)”，那么，連土地成本都不能覆蓋，開(kāi)發(fā)商更不用說(shuō)利潤了。賠本蓋房子，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意呢？