北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )4月7日發(fā)布，今年一季度北京新建普通住房成交均價(jià)每平方米12326元，比去年同期下降20.7%；今年前3個(gè)月，北京市的商品房成交量已經(jīng)達到2007年以來(lái)的最低水平。北京市呈現量?jì)r(jià)齊跌態(tài)勢，具有標志性意義。
筆者曾經(jīng)在今年1月30日中央電視臺《名嘴侃財經(jīng)》直播節目中談到，剛需購房者可以考慮在4至6月間出手，目前這個(gè)判斷沒(méi)有變化。并且筆者認為，目前北京市一手房?jì)r(jià)同比下跌20%已接近合理。
在3月14日溫總理提到“房?jì)r(jià)還遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位”之后，網(wǎng)上迅速出現了所謂的“合理房?jì)r(jià)”的計算方法。但是，在隨后新華社正式播發(fā)的經(jīng)過(guò)修改的溫總理記者會(huì )稿件中，“房?jì)r(jià)還遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位”調整為“一些地方房?jì)r(jià)還遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位”。筆者認為，調整后的表述更加準確，既肯定了前期房地產(chǎn)調控的成果，又聲明了繼續調控的態(tài)度。并且，繼續調控的核心意思是抑制過(guò)度的投資投機需求；而對于剛需，大家已經(jīng)看到四大行已在逐步放松首套房貸款利率，對首次置業(yè)給予政策支持。此次北京市公布的數據也顯示，9成購房者都是首次置業(yè)，投資投機性需求繼續得到抑制。
對于網(wǎng)上出現的所謂合理房?jì)r(jià)的計算方法，筆者認為，希望房?jì)r(jià)繼續深度調整的愿望可以理解，但算法明顯缺乏合理性：一是房?jì)r(jià)中的“合理成本”確定難。這主要因為，土地出讓過(guò)程中的確有一些灰色支出無(wú)法完全量化，需要進(jìn)一步完善相關(guān)制度，使成本陽(yáng)光化；在經(jīng)濟轉軌過(guò)程中，有些成本也難以完全按照國外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的算法來(lái)算。進(jìn)一步說(shuō)，就是政府拿了土地轉讓收入的大頭，這個(gè)賬算起來(lái)不易。
二是計算“房?jì)r(jià)收入比”的合理制度框架依然缺失。應當把房?jì)r(jià)的變化和居民收入的變化放在一起考慮，而不應假設某個(gè)條件是不變量。十七大提出了加快收入分配改革的要求，但事實(shí)上，這些年來(lái)收入分配改革進(jìn)展緩慢。正因如此，政府明確承諾今年內出臺相關(guān)改革的總體框架。
特別是，保障房和商品房“兩條腿走路”的市場(chǎng)結構還沒(méi)有形成，商品房?jì)r(jià)格受到單邊驅動(dòng)。待市場(chǎng)結構得到有效調整之后，至少在保障房達到一定比例時(shí)，房?jì)r(jià)才可以找到相對穩定的參照系�？梢哉f(shuō)，目前還不具備一個(gè)衡量“房?jì)r(jià)收入比”的相對合理的制度框架，所以，談房?jì)r(jià)收入比要打個(gè)折扣。
房地產(chǎn)調控要兩手抓，特別是要完善制度，穩定公眾預期，形成長(cháng)效機制。中央反復強調調控不動(dòng)搖，主要方向是抑制投機和過(guò)度投資；對于有著(zhù)13億人口的不均衡發(fā)展的大國，城鎮化進(jìn)程是長(cháng)期持續的，剛需是客觀(guān)和長(cháng)期存在的。房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要搞好，核心是公平，是住者有其居。所以，在今年的政府工作報告中，既強調嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施；也強調要采取有效措施，增加普通商品房供給。
筆者認為，房?jì)r(jià)和調控之間，既有相互的關(guān)聯(lián)，又不可搞簡(jiǎn)單化對應。政策要堅持立足在抑制和打擊炒房上，對于合理上漲的部分應該隨它去。
盡管?chē)H上把3－6作為房?jì)r(jià)收入比的合理區間，但在我國住房制度改革沒(méi)有完全到位的情形下，理想的房?jì)r(jià)收入比究竟6好還是8好，還不能完全下結論。我們希望把保障房制度完善起來(lái)，把住房稅收制度完善起來(lái)，把租房制度完善起來(lái)，那時(shí)才能得出一個(gè)結論。畢竟中國國情與很多國家有不同，即使房?jì)r(jià)收入這一項指標，上海、杭州、鄂爾多斯，也都完全不一樣。我們只要把中心城市房?jì)r(jià)的方向找對了，就是很好的調控成果。
現在有一種傾向，把房地產(chǎn)調控等同于“壓價(jià)”：要么認為房?jì)r(jià)上漲一概合理，房?jì)r(jià)壓下去還會(huì )彈起來(lái)；要么認為，北京市平均房?jì)r(jià)不跌到五六千元一平米就不算成功。這是明顯錯誤的。房地產(chǎn)調控的“合理回歸”，應當是一個(gè)系統的提法，包括價(jià)格從暴漲暴跌回歸到穩健運行，行業(yè)利潤從“一本萬(wàn)利”回歸到“合理利潤”，產(chǎn)品屬性從“投資產(chǎn)品”回歸到“居住產(chǎn)品”，市場(chǎng)結構從“商品房獨大”回歸到“兩條腿走路”。
為什么筆者很贊同打擊投機炒作，同時(shí)又認為房?jì)r(jià)下降空間有限呢？一是因為房?jì)r(jià)上漲有合理成分；二是因為中國地域遼闊，不同城市有不同的情況。比如鄂爾多斯無(wú)疑是一種炒作，而北京、上海的中心城區，即使有炒作，總體還是在跟隨大勢。
住房制度改革要和市場(chǎng)調控并行。在大中城市特別是一線(xiàn)城市，保障房供給應當學(xué)習新加坡的做法，不要把低收入人群都趕到郊區去。政府可以出資補貼，以低于市價(jià)三分之一的價(jià)格向老百姓售房。這樣的話(huà)，平均價(jià)格就能夠降下來(lái)。
目前的保障房建設還有很多欠缺，在保證質(zhì)量的前提下，至少還要經(jīng)過(guò)5年左右的時(shí)間。房地產(chǎn)調控不放松，其中包含了結構調整不到位就不能放松的意思。如果商品房和保障房?jì)蓷l腿達到基本平衡了，那么，調控就可以離市場(chǎng)遠一點(diǎn)�，F在的調控是把手直接伸向市場(chǎng)，也是被迫之舉；限購限售等政策，應當盡快取消。
那么，既然保障房5年之后才能達到比較理想的狀態(tài)，為什么還支持有剛需的人現在就買(mǎi)房呢？這是因為，在這一過(guò)程中，目前水平的商品房供給并不能完全滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，繼續增加商品房供給是必然的。在一個(gè)供需并未平衡的市場(chǎng)，在如此嚴厲的調控之下，商品房?jì)r(jià)同比回調20%已經(jīng)接近平衡。
數據鏈接
2011年3月，北京發(fā)布了房?jì)r(jià)控制目標，即新建普通住房?jì)r(jià)格“穩中有降”。2011年年初全市新建普通住房成交均價(jià)為14147元/平方米，2011年年底這一數據為13173元/平方米。2012年一季度則為12326元/平方米。2012年一季度新建普通住房成交均價(jià)比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。
北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志說(shuō)，一季度全市新建普通住房共成交了1.6萬(wàn)套，從主要購買(mǎi)人群看，9成都是首次置業(yè)。投資投機性需求繼續得到抑制。