近期披露的國內生產(chǎn)總值（GDP）增速、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口等指標盡管有所回落，但更多地指向了宏觀(guān)經(jīng)濟整體依舊向好，而并非很多機構所說(shuō)的“內外交困”之應有的景象。而微觀(guān)主體的體會(huì )則完全不同：房地產(chǎn)銷(xiāo)售極為疲軟、建設活動(dòng)十分緩慢、上游需求不斷減弱、信貸需求已經(jīng)放緩、中小企業(yè)飽受成本和物價(jià)的影響而投資意愿很低。事實(shí)上，這種宏微觀(guān)的背離一則是“以完成額為統計對象”的滯后的統計規則在作怪，二則是政府在建投資高基數影響。但是，先行指標已經(jīng)預示著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)可能出現較快下滑，固定資產(chǎn)投資的先行指標，如在建或續建總投資增速已經(jīng)從2010年底的19.5%下滑到目前的11%；出口的先行指標長(cháng)三角、珠三角出口新訂單指數下滑到40左右，并有繼續下滑的趨勢；反映中小企業(yè)投資意愿的先行指標匯豐PMI迅速下滑到48.3%。同時(shí)，政府投資下滑已成定局，固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)降到近年來(lái)最低水平，甚至低于2008年。
　　形勢預判是為儲備政策服務(wù)的，政策如何做到適度寬松和預調微調在時(shí)下變得非常重要。在國內外概莫能外的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向對整體經(jīng)濟走勢尤為重要，特別是在經(jīng)濟蕭條或啟動(dòng)階段，往往成為促進(jìn)或掣肘經(jīng)濟走出困境的關(guān)鍵因素。美國歷史上幾次經(jīng)濟復蘇（如上世紀30年代中期和本世紀初）中，房地產(chǎn)發(fā)揮了舉足輕重的作用；而當前美國經(jīng)濟之所以忽明忽暗，還是因為房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢陰晴不定所致。就我國而言，考慮到政策時(shí)滯和對沖悲觀(guān)預期的需要，避免可能出現的經(jīng)濟失速，需要政策提前應對，這其中也要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
　　今年1-2月的房地產(chǎn)市場(chǎng)受季節性因素影響較大（今年1月和去年2月為春節所在月份），單獨考察1月或2月成交量的同比和環(huán)比沒(méi)有太多意義。做1-2月的成交量累計則扣除了季節性影響，主要城市的這一指標同比下跌40%左右，顯示市場(chǎng)仍舊處于深度調整的過(guò)程中。周數據顯示，從2月下旬開(kāi)始的反彈為實(shí)質(zhì)意義上的成交量增長(cháng)，但值得注意的是這種反彈是開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”引致剛需發(fā)力的結果，并非樓市回暖的征兆�？梢宰糇C這一點(diǎn)的是，從2011年10月到2012年2月，一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格指數連續5個(gè)月環(huán)比下跌，平均跌幅達到29.4%。但是，在前期連續5個(gè)月實(shí)施降價(jià)策略和成交量持續增長(cháng)后，3月份起開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力已經(jīng)不足，該月一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格指數環(huán)比上漲7.8%，我們預計4-5月份的成交量將大概率弱于3月份，從而使得機構和媒體所認為的“回暖”將止步于3月份。
　　如果反彈結束，首先觸發(fā)的是開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步下調開(kāi)工規模和延緩在建進(jìn)程，庫存消化壓力再次加大。順著(zhù)鏈條向上，將進(jìn)一步惡化上游鋼鐵、建材、機械等行業(yè)本已嚴重的產(chǎn)能過(guò)剩，進(jìn)而影響到再上游的原材料和能源行業(yè)。更為重要的是，這一鏈條上的所有行業(yè)均對銀行信貸融資高度依賴(lài)，這一連鎖收縮的行為不僅使得目前出現的信貸需求疲軟跡象成為趨勢（反映信貸需求的社會(huì )融資總額1-2月份同比減少了4089億元），而且使得當前銀行不良貸款反彈跡象成為趨勢（全行業(yè)2011年四季度不良貸款規模和不良率自2005年以來(lái)首次雙雙反彈）。之前由銀行自主信貸緊縮所傳導的單向經(jīng)濟收縮，將演變?yōu)橛摄y行信貸自主緊縮和實(shí)體經(jīng)濟融資需求緊縮所形成的通貨緊縮，這將與目前歐盟和美國所面臨的經(jīng)濟形勢是完全一致的，即實(shí)體經(jīng)濟疲軟導致信貸需求不足和銀行信貸供給意愿不高產(chǎn)生通貨緊縮，而國家貨幣干預的邊際效率已經(jīng)很低。退一步講，即使經(jīng)濟不會(huì )失速或硬著(zhù)陸，也并不影響房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑和銀行信貸緊縮對經(jīng)濟產(chǎn)生的共振。
　　在叫板緊縮性房地產(chǎn)調控政策的一系列嘗試被叫停后，延續既有政策和繼續緊縮已經(jīng)成為共識。當下，凡提出要松綁政策的，均被視為別有用心從而“不得人心”，這其實(shí)是一種情緒化的做法。我們認為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)結構性的寬松或糾偏非常必要，主要是針對首次購房的自住性購房者：
　　其一，應大幅提高對首套購房貸款的優(yōu)惠幅度。當前盡管首套房貸利率已經(jīng)由2011年四季度的上浮5%-10%回歸到了基準和九五折到九折的優(yōu)惠利率狀態(tài)，但我們認為這是遠遠不夠的，原因之一是商業(yè)性住房抵押貸款利率處于近年來(lái)的歷史最高水平（5年期及以上房貸利率為7.05%），比2008年12月份的近年來(lái)最低水平（5年期及以上房貸利率為5.94%）上升接近20%，相當于房?jì)r(jià)上升20%；原因之二是2008年底至今主要城市房?jì)r(jià)上漲了70%以上（有的甚至翻了一番），而主要城市居民可支配收入2008年至今只增長(cháng)了35%左右，這相當于居民住房支付能力下降或房?jì)r(jià)上漲了；原因之三是近幾年消費者物價(jià)指數（CPI）漲幅遠高于之前幾年。
　　其二，應降低首次購買(mǎi)二手住房所負擔的營(yíng)業(yè)稅。這也符合降低綜合稅負的趨勢和訴求。二手住房已經(jīng)成為很多城市交易的主力，而目前上市供應的二手住房多為2007年和2009-2010年投機、投資性購房最為活躍的兩個(gè)時(shí)期所交易的商品住房，這些住房大多距離上次交易短于5年，需要購房時(shí)一次性繳納房屋交易總價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅，相當于房屋總價(jià)一次性上漲5%。
　　類(lèi)似于保障房，首套房銷(xiāo)售一手連著(zhù)投資，一手連著(zhù)消費，對于延續當前市場(chǎng)反彈趨勢和促進(jìn)經(jīng)濟向以消費為主的內需轉型具有重要意義。當然，很多人擔心放松調控必然會(huì )引發(fā)房?jì)r(jià)上漲和調控成果功虧一簣，2009年的房?jì)r(jià)反轉就是一例，但2009年房?jì)r(jià)反轉是政策在執行中嚴重走樣和極度寬松的貨幣政策造成的結果，如投資性購房借改善性購房登堂入室、降低開(kāi)發(fā)項目資本金比率成了開(kāi)發(fā)商享用土地市場(chǎng)盛宴和囤房的工具。而當前的大環(huán)境則是2009年無(wú)法比擬的。限購執行一年有余已經(jīng)比較完善并將繼續執行，加上6月份40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，這將進(jìn)一步拒絕投資性購房，并保證優(yōu)惠能真正惠及目標人群；開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)成為各銀行回避的貸款標的了；今明兩年保障房進(jìn)入大規模分配階段；今年監管當局主動(dòng)下調貨幣增速到近年來(lái)的最低水平，而信貸需求也比較疲軟。這些都為房地產(chǎn)領(lǐng)域適度寬松的政策創(chuàng )造了環(huán)境。

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